Vermietungs- und Verpachtungsverbot

Ein Beschluss, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränkt, ist nichtig; das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann nur durch die Gemeinschaftsordnung, d. h. durch eine Vereinbarung eingeschränkt werden.

In der Eigentümerversammlung vom 7. Mai 2021 fassten die Eigentümer eine Reihe von Beschlüssen und unter TOP 28 den folgenden Beschluss über Zustimmungsvorbehalt bei Neuvermietung und Verwalterzustimmung:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass bei Neuvermietung ein Zustimmungsvorbehalt der Eigentümergemeinschaft gilt. Der vermietende Eigentümer hat über den Namen, Beruf, Familienstand und Wohnanschrift des Mietinteressenten sowie die Zahl der einziehenden Personen vor Vermietung zu informieren. Damit soll verhindert werden, dass Personen in die Gemeinschaft aufgenommen werden, die von den anderen Eigentümern aus berechtigten Gründen nicht akzeptiert würden. Die Zustimmung ist entsprechend der Eigentümerrückmeldungen durch den Verwalter schriftlich auszusprechen oder zu versagen.“

Die Kl. hält die Beschlüsse für unwirksam. Der beschlossene Zustimmungsvorbehalt des Verwalters bei Neuvermietung greife in die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer ein, wofür der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehle.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7.5.2021 zu TOP 28 über den Zustimmungsvorbehalt bei Neuvermietung und Verwalterzustimmung ist nach Auffassung des Gerichts nichtig, da es nach Auffassung des Gerichts an einer entsprechenden Beschlusskompetenz mangelt.

1. Gemäß § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Grundsätzlich benötigt der Wohnungseigentümer insbesondere nicht die Zustimmung des Verwalters, bevor er sein Wohnungseigentum vermietet.

2. Es ist jedoch allgemein anerkannt, dass die Wohnungseigentümer die Vermietung/Verpachtung von der Zustimmung eines Dritten entsprechend § 12 WEG abhängig machen können. Allerdings kann das Recht auf Vermietung des Sondereigentums nur durch die Gemeinschaftsordnung, d. h. eine Vereinbarung gem. §§ 10 Abs. 3, 15 WEG eingeschränkt werden (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.6.2005 - 20 W 63/05 - juris). Ein Beschluss hingegen, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränkt, wie das hier mit dem streitgegenständlichen Beschluss zu TOP 28 der Fall ist, ist nichtig (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 13 Rn. 28).

3. Da auch ein nichtiger Beschluss angefochten werden kann und auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe nach herrschender Meinung insoweit keine unterschiedlichen Streitgegenstände betreffen, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage materiell dasselbe Ziel verfolgen und einen einheitlichen Streitgegenstand haben (BeckOK WEG/Elzer, 46. Ed., 1.10.2021, WEG § 44 Rn. 147), nämlich die Vernichtung eines konkreten Beschlusses, hat das Gericht auch ohne entsprechenden Antrag die Nichtigkeit eines angefochtenen Beschlusses festzustellen.

Ein Beschluss, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränkt, ist nichtig; das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann nur durch die Gemeinschaftsordnung, d. h. durch eine Vereinbarung eingeschränkt werden.

Die Eigentümer beschlossen mehrheitlich, dass bei Neuvermietung ein Zustimmungsvorbehalt der Eigentümergemeinschaft gilt und der vermietende Eigentümer über Namen, Beruf, Familienstand und Wohnanschrift des Mietinteressenten sowie die Zahl der einziehenden Personen vor Vermietung zu informieren habe, damit keine Personen in die Gemeinschaft aufgenommen würden, die von den anderen Eigentümern aus berechtigten Gründen nicht akzeptiert würden. Die Zustimmung sei entsprechend der Eigentümerrückmeldungen durch den Verwalter schriftlich auszusprechen oder zu versagen. Die Klägerin hält den Beschluss für unwirksam und ficht ihn an, das AG Essen hält ihn für nichtig.

Für den Beschluss mangele es der Eigentümerversammlung an einer entsprechenden Beschlusskompetenz. Grundsätzlich könne jeder Wohnungseigentümer, soweit kein Gesetz entgegenstehe, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen, wofür er auch nicht die Zustimmung des Verwalters brauche. Zwar sei allgemein anerkannt, dass die Wohnungseigentümer die Vermietung/Verpachtung von der Zustimmung eines Dritten – also beispielsweise des Verwalters – abhängig machen können. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums könne nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch die Gemeinschaftsordnung bzw. eine allseitige Vereinbarung eingeschränkt werden. Ein Beschluss hingegen, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränke, sei nichtig.

Auch ein nichtiger Beschluss müsse nicht mit der Nichtigkeitsklage angegriffen, sondern könne angefochten werden, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe insoweit keine unterschiedlichen Streitgegenstände beträfen und materiell dasselbe Ziel verfolgten.