Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Der auf die Dauer des Studiums abgeschlossene Mietvertrag über ein Einzelappartement in einem Studentenwohnheim stellt keine Vermietung von Wohnraum nur zum "vorübergehenden Gebrauch" im Sinne von § 10 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18.12.1974 (MHG) dar.

Die Parteien schlossen am 12.2.1976 einen Mietvertrag über ein möbliertes Einzelappartement in dem von der Kl. betriebenen Studentenwohnheim. Das Mietverhältnis begann am 13.1976. In § 1 Abs. 2 des Mietvertrages heißt es, daß dem Mieter das Appartement zum vorübergehenden Gebrauch zugewiesen werde. Nach § 3 des Mietvertrages endet das Mietverhältnis am letzten Tag des Monats, in dem der Mieter sein Studium beendet. Der Mieter ist verpflichtet, zu Beginn eines jeden Semesters durch Vorlage einer Immatrikulationsbescheinigung nachzuweisen, daß er ordentlicher Student einer Bremer Hochschule ist. Der Bekl. hatte bei Abschluß des Mietvertrages ein Semester seines Studiums der Wirtschaftswissenschaften absolviert. Er hat sein Studium noch nicht beendet und bewohnt weiterhin das gemietete Appartement. Die Kl. hat mit Schreiben vom 27.10.1978 eine Änderungskündigung zum 31.12.1978 ausgesprochen, um den Mietzins von 129,- DM wegen gestiegener Betriebskosten auf insgesamt 144,- DM monatlich zu erhöhen. Der Bekl. hat der Änderungskündigung widersprochen und sich geweigert, den erhöhten Mietzins zu zahlen. Mit der Klage begehrt die Kl. die Verurteilung des Bekl. zur Räumung und beruft sich für die Zulässigkeit der Änderungskündigung auf § 10 Abs. 2 Nr. 2 MHG, weil die Vermietung nur zum vorhergehenden Gebrauch erfolgt sei. Der Bekl. halt die Änderungskündigung gemäß § 1 MHG für unzulässig; die Voraussetzung der in § 10 Abs. 2 Nr. 2 MHG enthaltenen Ausnahmevorschrift sei nicht erfüllt. Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung durch Urteil vom 6.11.1979 stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Bekl. Mit Beschluß vom 31.7.1980 hat das Landgericht die Sache gemäß § 1 des Gesetzes zur Änderung des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 5.6.1980 (BGBI. I, S. 657) dem Hanseatischen Oberlandesgericht zum Rechtsentscheid über folgende Rechtsfrage vorgelegt: Liegt generell nur eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 564 b Abs. 7 BGB oder des § 10 Abs. 2 Nr. 2 MHRG vor, wenn Wohnungen bzw. Appartements in Studentenwohnheimen an Studenten vermietet werden und wenn der Mietvertrag selbst eine Beendigung des Mietverhältnisses erst mit dem Ende des Studiums des Mieters vorsieht.

Die Vorlage zum Rechtsentscheid ist gemäß § 1 des obengenannten, seit dem 1.7.1980 in Kraft befindlichen Mietrechtsänderungsgesetzes zulässig. Die Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung. Sie ist, soweit ersichtlich, bisher weder von einem Oberlandesgericht noch vom Bundesgerichtshof entschieden worden. - Der Senat hält sich an die abstrakte Formulierung der vorgelegten Frage nicht für gebunden und erteilt seinen Rechtsentscheid für den konkreten Fall wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Ob Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch vermietet worden ist, ergibt sich auch nach Auffassung des Senats aus der Verknüpfung einer vereinbarungsgemäß kurzfristigen, überschaubaren Vertragsdauer mit einem Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet und so das Mietverhältnis in Übereinstimmung mit seiner kurzen Dauer nur als ein Durchgangsstadium erscheinen läßt (vgl. Sternel, Mietrecht 2. Auf. 1979 lll Rdnr. 69; Schmidt-Futterer, WKSchG, 2. Aufl. C Rdnr. 453; LG Marburg NJW 1977, 154). Hinsichtlich der sachlich bedingten Kurzfristigkeit lassen sich schematische zeitliche Grenzen nicht ziehen, vielmehr kommt es jeweils auf die Umstände des Einzelfalles an (vgl. Staudinger-Sonnenschein 12. Aufl. 1978 § 556 a BGB Rdnr. 90; Schmidt-Futterer a. a. O.). Ebensowenig kann entscheidend sein, daß - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag die formularmäßige Bestimmung enthält, wonach der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen worden ist (vgl. Staudinger-Sonnenschein § 556 a BGB Rdnr. 93; Sternel a. a. O.). Maßgeblich sind vielmehr auch hier die tatsächlichen Umstände, nach denen sich beantwortet, ob eine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch erfolgt ist oder nicht. Vorliegend sind als maßgebliche tatsächliche Umstände anzusehen einerseits, daß der Bekl. unstreitig noch etwa vier Jahre seines Studiums der Wirtschaftswissenschaften vor sich hatte, als er mit der Kl. den Mietvertrag für die Dauer seines Studiums abschloß, andererseits, daß es sich um die Miete eines Appartements in einem Studentenwohnheim handelt, und die Fortdauer des Mietverhältnisses von dem weiteren Studium des Bekl. an einer Bremer Hochschule abhängen sollte. Der Senat mißt in Übereinstimmung mit dem vorlegenden Landgericht dem erstgenannten Umstand das ausschlaggebende Gewicht zu. Bei einer ins Auge gefaßten Vermietung des Appartements für die Dauer von möglicherweise etwa vier Jahren (solange konnte das Studium des Bekl. 1976 noch dauern) kann auch unter Beachtung der sachlich bedingten Verknüpfung der Vermietung mit der Fortdauer des Studiums des Bekl. nicht mehr von einer kurzfristigen Überlassung bzw. von einer Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 10 Abs. 2 Nr. 2 MHG gesprochen werden. Eine solche mietweise Überlassung von Wohnraum für die Dauer eines voraussichtlich noch vier Jahre währenden Studiums hat mit den sonstigen im Schrifttum genannten Beispielen für die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (Hotelzimmer, Privatunterkunft, Ferienwohnung usw.) nur noch wenig gemeinsam. Der im Schrifttum zum Teil vertretenen Auffassung, eine Ausbildung, mithin auch ein Studium, sei stets als ein Durchgangsstadium anzusehen mit der Folge, daß eine mit ihr zeitlich verknüpfte Vermietung auch stets als eine Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch zu bewerten sei (so Sternel lll Rdnr. 71; Schmidt-Futterer C Rdnr. 460; Palandt-Putzo 38. Aufl. § 564 b Anm. 3 c), vermag der Senat nicht zu folgen.

auch ein Studium, sei stets als ein Durchgangsstadium anzusehen mit der Folge, daß eine mit ihr zeitlich verknüpfte Vermietung auch stets als eine Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch zu bewerten sei (so Sternel lll Rdnr. 71; Schmidt-Futterer C Rdnr. 460; Palandt-Putzo 38. Aufl. § 564 b Anm. 3 c), vermag der Senat nicht zu folgen. Die Bezeichnung jeglicher Ausbildung als "Durchgangsstadium" mit der daran geknüpften Folge für die Charakterisierung eines Mietverhältnisses führt letztlich wiederum eine Schematisierung in die Beurteilung ein, die außer Betracht läßt, daß im Rahmen eines noch mehrere Jahre dauernden Studiums eine Studentenwohnung, auch in einem Studentenwohnheim, durchaus zum Lebensmittelpunkt des Mieters gemacht werden kann und damit auch den mietrechtlichen Schutzvorschriften unterliegen sollte. Anders wäre nur dann zu entscheiden, wenn der Gesetzgeber die Vermietung von Wohnraum in Wohnheimen, also auch in Studentenwohnheimen, von den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18.12.1974 generell ausgenommen hätte. Das ist jedoch nicht der Fall, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, ob das MHG auf Wohnheime "zugeschnitten" ist oder nicht. Nach allem folgt der Senat für den vorliegenden Fall der Vermietung eines Appartements in einem Studentenwohnheim für die Dauer des voraussichtlich noch etwa vier Jahre währenden Studiums des Bekl. der im Schrifttum von anderen Autoren vertretenen Auffassung, wonach in Fällen dieser Art von einer Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch nicht gesprochen werden kann (vgl. Staudinger-Sonnenschein § 556a BGB Rdnr. 94; Münchener Kommentar (Voelskow) § 564 b BGB Rdnr. 34; wohl auch Erman-Schopp 6. Aufl. § 565 BGB Rdnr. 9; weitergehend LG Marburg a. a. O.). Ob in Fällen, in denen das voraussichtliche Ende des Studiums bei Abschluß des Mietvertrages bereits näher herangerückt ist als vorliegend, anders zu entscheiden wäre, braucht der Senat nicht zu erörtern. Auch mit den von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits übergebenen Entscheidungen anderer Gerichte braucht sich der Senat nicht auseinanderzusetzen, weil sie keinen Fall betreffen, in dem die Vermietung von Wohnraum für die Dauer eines Studiums erfolgt ist.