Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch

Bei der Anmietung von außerhalb der Vermieterwohnung gelegenem Wohnraum kann allein daraus, daß der angemietete Wohnraum möbliert zur Verfügung gestellt wird, daß er Teil eines - privaten oder öffentlichen - Studentenwohnheimes und daß der Mieter Student ist, nicht gefolgert werden, die Vermietung sei zu nur vorübergehendem Gebrauch im Sinne des § 564 b Abs. 7 BGB erfolgt.

Das Landgericht hat dem Senat gemäß Beschluß vom 21. August 1980 die folgende Rechtsfrage gemäß Art Ill Abs 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBI I S 657) zur Entscheidung vorgelegt.

Handelt es sich bei der Vermietung eines möblierten Zimmers an einen Studenten, insbesondere wenn das Zimmer in einem Studentenwohnheim liegt, um eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch im Sinne des § 564 b Abs 7 BGB? Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kl. hatte durch schriftlichen Mietvertrag vom 8. August 1978 mit Wirkung ab 1. September 1978 an die Bekl. - seinerzeit Studienanfängerin - ein möbliertes Zimmer in seinem 35 Räume umfassenden Wohnheim für Studentinnen vermietet und zwar "zum nur vorübergehenden Gebrauch und mit einer Kündigungsfrist von 1 Monat zum Monatsende. Mit Schreiben vom 29. Februar 1980 kündigte der Kl. das Mietverhältnis zum 1. April 1980. Seine Räumungsklage hat das Amtsgericht Münster abgewiesen, da ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht bestehe und der Wohnraum nicht nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet sei Die Vorlage ist gemäß den oben zu Ziff I genannten Vorschriften zulässig Sie ist wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu bescheiden. 1.) Die vom Landgericht vorgelegte und oben zu 1) wiedergegebene Frage wird in der Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Während eine Meinung die Vermietung von Studentenwohnraum grundsätzlich als nur vorübergehende Gebrauchsüberlassung betrachtet (AG Münster WuM 1977, 233 Palandt BGB, 39. Aufl., § 564 b Anm 3c: wohl auch RGRK-BGB, 12. Aufl., § 556a Rdz. 4), verneint dies eine andere Auffassung, wenn die Vermietung für längere oder unbestimmte Zeit erfolgt ist (LG Freiburg ZMR 1980, 143/144 = Die Justiz 1980, 141 LG Marburg NJW 1977, 154: Münchener-Kommentar zum BGB § 564 b Rdz. 34; Staudinger-BGB. 12. Aufl., § 556 a Rdz. 93; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 2. Aufl., § 564 b Rdz. 29). Nach wieder anderer Ansicht liegt ein nur vorübergehender Gebrauch von Wohnheimplätzen immer vor, wenn die Aufnahme in das Heim gerade von dem Status des Studenten als eines Auszubildenden geprägt ist (LG Hamburg MDR 1977, 669/670; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., C 460; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Ill. 71) 2.) Der Senat verneint die vom Landgericht vorgelegte Frage bei Vorliegen (nur) der aus der Beschlußformel ersichtlichen Gegebenheiten . 2.1) Aufgrund Art. 1 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBI. I S. 3603) -2. WKSchG - ist u. a. § 564 b BGB, der den Mieter von Wohnraum wegen der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins vor willkürlichen Kündigungen und damit vor dem Verlust seiner Wohnung schützen soll (so die amtliche Begründung des von der Bundesregierung eingebrachten Entwurfs des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BT Drucksache 7/2011 S. 7), in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden. Allerdings schränkt Abs. 7 der vorgenannten Bestimmung den in den vorausgegangenen Absätzen 1 bis 6 verankerten Schutz des Miete in zweierlei Richtung wieder ein. Nach § 564b Abs. 7 BGB gelte nämlich die Absätze 1 bis 6 nicht, für Wohnraum, der zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, und für Mietverhältnisse über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist. Die vorliegend zu treffende Entscheidung betrifft nicht Mietverhältnisse über innerhalb der Vermieterwohnung gelegenen möblierten Wohnraum. Nach der klaren Regelung des § 564 b Abs 7 BGB unterliegen derartige Wohnräume - außer in dem in § 564 b Abs. 7 BGB ausdrücklich angeführten Ausnahmefall (Familienwohnraum zu

h für eine Familie überlassen ist. Die vorliegend zu treffende Entscheidung betrifft nicht Mietverhältnisse über innerhalb der Vermieterwohnung gelegenen möblierten Wohnraum. Nach der klaren Regelung des § 564 b Abs 7 BGB unterliegen derartige Wohnräume - außer in dem in § 564 b Abs. 7 BGB ausdrücklich angeführten Ausnahmefall (Familienwohnraum zu dauerndem Gebrauch) - allerdings nicht dem besonderen Kündigungsschutz des § 564 b BGB, und zwar unabhängig davon, ob diese Räume zu nur vorübergehendem oder zu dauerndem Gebrauch vermietet worden sind. Die vorliegende Entscheidung verhält sich je doch allein über außerhalb der Vermieterwohnung gelegenen Wohnraum. Für solchen Wohnraum entfällt der besondere Kündigungsschutz folglich nur bei Vermietung "zu vorübergehendem Gebrauch". 2.2) Wann und unter welchen Umständen Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, läßt sich letztlich nur anhand aller Umstände des jeweiligen Einzelfalles entscheiden. Daß aber die von dem Landgericht in die Fragestellung aufgenommenen, für eine Vielzahl von Fällen typischen Umstände für sich allein und in ihrer Gesamtheit die Annahme einer Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch nicht rechtfertigen können, kann über den Einzelfall hinaus festgestellt werden. 2.2.1) Der Umstand, daß möblierter Wohnraum überlassen wird, indiziert für sich allein in keiner Weise eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch. Ein wesentliches Anliegen des 2. WKSchG ist nämlich die Erstreckung des Kündigungsschutzes auf möbliertem Wohnraum gewesen (so die amtliche Begründung des Regierungsentwurfs - BT Drucks. 7/2011 S. 7 - und ebenso der Bericht des Rechtsausschusses des Bundestages zu diesem Gesetzesentwurf - BT Drucks. 7/2638 S. 3 -). Diese Absicht des Gesetzgebers hat ihren Niederschlag unter anderem in § 564 b BGB selbst gefunden, da darin außer in der oben genannten - hier nicht zur Beurteilung anstehenden - zweiten Alternative des Abs. 7 im Hinblick auf den Kündigungsschutz zwischen möbliert und leer vermietetem Wohnraum nicht mehr unterschieden wird. 2.2.2) Auch aus der Tatsache, daß ein Zimmer in einem - privaten oder öffentlichen - Wohnheim angemietet ist, läßt sich - jedenfalls nicht ohne Hinzutreten weiterer Umstände - eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch nicht ableiten. Soweit das Landgericht Heidelberg (Die Justiz 1977 S. 59) meint, "die besondere Ausgestaltung des Verhältnisses zwischen Wohnheim und Student" sei "mit der Anwendung des § 564b Abs. 1 bis 6 BGB nicht vereinbar", hat es übersehen, daß der Gesetzgeber gewisse sich aus der Erstreckung des Kündigungsschutzes auf Wohnraum in Heimen, insbesondere in Lehrlings- und Studentenwohnheimen resultierende Schwierigkeiten gesehen hat und dennoch den Kündigungsschutz auf derartige Mietverhältnisse ausdehnen wollte und dann auch erstreckt hat. So ist der Rechtsausschuß des Bundestages (BT Drucks. 7/2638 S. 3) der Empfehlung des Bundesrates (BT Drucks. 7/2011 S. 15), die Wohnheime, insbesondere die Studentenheime, von der Geltung des Kündigungsschutzes auszunehmen, mit der Begründung, auch die Bewohner von Wohnheimen müßten grundsätzlich vor unberechtigten und motivlosen Kündigungen geschützt werden und berechtigten Vermieterbelangen (insbesondere dem sog. Rotationsprinzip) könne ggf. im Rahmen des nach Abs, 2 zur Kündigung führenden "berechtigten Interesses" Rechnung getragen werden, nicht gefolgt. Ein weiterer Versuch des Bundesrates (BT Drucks. 7/2775 S. 1/2), wenigstens Wohnraum, der Teil

tigten und motivlosen Kündigungen geschützt werden und berechtigten Vermieterbelangen (insbesondere dem sog. Rotationsprinzip) könne ggf. im Rahmen des nach Abs, 2 zur Kündigung führenden "berechtigten Interesses" Rechnung getragen werden, nicht gefolgt. Ein weiterer Versuch des Bundesrates (BT Drucks. 7/2775 S. 1/2), wenigstens Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheimes ist, aus dem Kündigungsschutz herauszunehmen, ist im Vermittlungsausschuß (BT Drucks. 7/2812) gescheitert. Ob im Einzelfall gleichwohl ein besonderer mit der Heimaufnahme verbundener Zweck den Umständen nach die Annahme einer Anmietung zu nur vorübergehendem Gebrauch rechtfertigen kann, braucht im Rahmen des vorliegenden Rechtsentscheides nicht beantwortet zu werden. Weder die landgerichtliche Fragestellung noch der dem Landgericht unterbreitete Sachverhalt erfordern eine dahingehende Stellungnahme. 2.2.3) Da somit nach der Wertung des Gesetzgebers der Umstand, daß möblierter Wohnraum in oder außerhalb eines Wohnheimes vermietet worden ist, für sich allein für die Beantwortung der Frage, ob die Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt ist, nichts hergibt, bleibt nach der Fragestellung des Landgerichts allein noch der Umstand zu würdigen, daß überhaupt ein Student als Mieter aufgetreten ist. Indes rechtfertigt auch diese Tatsache als solche nicht die Annahme einer Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch. Wohnraum, auch studentischer Wohnraum, ist nach zutreffender Ansicht nur dann zu vorübergehendem Gebrauch vermietet, wenn eine bloß kurzfristige Mietdauer vereinbart ist und obendrein von den Parteien mit dem Vertragsschluß ein besonderer Zweck verfolgt wird, der aus tatsächlichen Gründen nur eine kurzfristige Miete notwendig macht (vgl. LG Freiburg ZMR 1980, 143/144; LG Marburg NJW 1977, 154: LG Hannover MDR 1971, 762; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. C 453; Sternel a.a.O. Ill 469, 70; Barthelmess a.a.O. § 654b Rdz. 27). Dabei setzt die Vereinbarung eines solchen besonderen Vertragszweckes voraus, daß beide Parteien Kenntnis von den die Kurzfristigkeit rechtfertigenden Umständen haben und diese zur Vertragsgrundlage erheben (Schmidt Futterer/Blank a.a.O. C 454: Sternel a.a.O. Ill 69). Das Erfordernis des "besonderen Zweckes", das schon in § 25 MSchG normiert war, erfüllt die Funktion, den Ausschluß der Mieterschutzvorschriften wegen nur vorübergehenden Gebrauchs der Mietsache auf die Fälle zu begrenzen, die sachlich eines besonderen Schutzes nicht bedürfen, weil eine engere Bindung an die Wohnung "als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins" und die Aufnahme sozialer Beziehungen zur Umwelt gerade von diesem Mittelpunkt aus von keiner der Parteien beabsichtigt ist und wegen der Kürze der Zeit auch nicht erfolgen kann (LG Freiburg a.a.O.; LG Marburg a.a.O.: Schmidt-Futterer/Blank a.a O. C 452, 454). Deshalb hebt sich ein solcher besonderer Mietzweck von dem der Miete regelmäßig zugrundeliegenden allgemeinen Wohnzweck dadurch ab, daß er lediglich auf die Befriedigung eines zeitweiligen Wohnbedürfnisses gerichtet ist, dessen baldiges Ende von vornherein für beide Parteien feststeht und das darum nur als ein Durchgangsstadium erscheint (vgl. LG Freiburg a.a.O.; LG Marburg a.a.O.; Schmidt Futterer/Blank a.a.O. C 452, 455; Barthelmess a.a.O. § 564b Rdz. 27). Das wiederum setzt voraus, daß das Ende des Mietverhältnisses entweder zeitlich genau fixierbar ist oder von einer Bedingung abhängt, deren Eintritt innerhalb einer überschaubaren Frist in

r als ein Durchgangsstadium erscheint (vgl. LG Freiburg a.a.O.; LG Marburg a.a.O.; Schmidt Futterer/Blank a.a.O. C 452, 455; Barthelmess a.a.O. § 564b Rdz. 27). Das wiederum setzt voraus, daß das Ende des Mietverhältnisses entweder zeitlich genau fixierbar ist oder von einer Bedingung abhängt, deren Eintritt innerhalb einer überschaubaren Frist in naher Zukunft gewiß ist (LG Hannover a.a.O.; LG Marburg a.a.O.; LG Freiburg a.a.O.; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. C 455; Barthelmess a.a.O. § 564b Rdz. 28). Nach der Art des so zu sehenden besonderen Zweckes bestimmt sich auch, welche Zeiträume noch als vorübergehend anzusehen sind; in der Regel wird dies sicher nur bei einer Mietdauer von einigen Tagen oder allenfalls Wochen der Fall sein; es sind aber auch Umstände denkbar, die Mietverhältnisse von mehreren Monaten oder gar einem Jahr und länger noch als vorübergehend qualifizieren (Barthelmess § 564 b Rdz. 27; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O.; Sternel a.a.O. Ill 69). Deshalb kommt es für den Begriff des vorübergehenden Gebrauchs grundsätzlich nicht darauf an, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet ist; insbesondere ist selbst eine befristete Überlassung dann nicht nur vorübergehend, wenn ein auf die Kurzfristigkeit zielender besonderer Zweck fehlt (LG Marburg NJW 1977, 1S4, Barthelmess a.a.O. § 564 b Rdz. 26; Schmidt Futterer/Blank a.a.O.; Sternel a.a.O.; Staudinger-BGB a.a.O. § 556a Rdz. 93; anders Schopp ZMR 1975, 97, der befristete und vorübergehende Mietverhältnisse als Gegensatz ansieht). Die Feststellung eines derartigen Zwecks ist deshalb entscheidend. Allein der Status des Mieters als Student rechtfertigt nun aber nicht die Annahme eines besonderen Zweckes zur Begründung eines nur vorübergehenden Mietverhältnisses (LG Freiburg a.a.O.; LG Hamburg MDR 1977, 669; LG Marburg a.a.O.; Staudinger-BGB a.a.O.: Sternel a.a.O. Ill 71). Vielmehr kommt es für die Bestimmung des Merkmals "vorübergehender Gebrauch entscheidend darauf an, ob über das bloße Bestehen des Ausbildungsverhältnisses hinaus dem Vertrag ein besonderer Umstand zugrundegelegt wird, der bewirkt, daß die Gebrauchsüberlassung nicht der Befriedigung des allgemeinen Wohnbedürfnisses des Mieters dient. Danach liegt eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch nicht schon vor, wenn die Überlassung des Wohnraums an einen Studenten z. B. für die noch ungewisse Dauer des (restlichen) Studiums oder überhaupt auf unbestimmte Zeit erfolgt (so im Ergebnis; LG Freiburg a.a.O.; LG Marburg a.a.O.; Barthelmess a.a.O. § 564b Rdz. 29; Münchener-Kommentar a.a.O. § 564b Rdz. 34; Staudinger BGB a.a.O.). Der hiervon abweichenden Meinung, die generell die Vermietung von Wohnraum an Studenten als nur vorübergehend ansieht (Palandt-BGB a.a 0. § 564b Anm. 3c: AG Münster WuM 1977, 233: wohl auch RGRK-BGB a.a.O. § 556a Rdz. 4), vermag der Senat nicht zu folgen, da sie der heute anzutreffenden sozialen Wirklichkeit nicht ausreichend Rechnung trägt. Im allgemeinen stellt sich für einen Studenten, der am Studienort eine Wohnung oder ein Zimmer bewohnt, dies für ihn nicht als ein bloßes Durchgangsstadium dar - etwa zwischen Schule und Beruf -, sondern es dient der Befriedigung des allgemeinen menschlichen Wohnbedürfnisses. Der Wohnraum wird für den Studenten, wie für jeden anderen Mieter auch, naturgemäß zum Mittelpunkt seiner Lebensführung und verlangt daher den vollen Kündigungsschutz. Die Wohnung bildet für ihn nämlich eine abgegrenzte private Sphäre, in der er ungestört seine Persönlichkeit

es dient der Befriedigung des allgemeinen menschlichen Wohnbedürfnisses. Der Wohnraum wird für den Studenten, wie für jeden anderen Mieter auch, naturgemäß zum Mittelpunkt seiner Lebensführung und verlangt daher den vollen Kündigungsschutz. Die Wohnung bildet für ihn nämlich eine abgegrenzte private Sphäre, in der er ungestört seine Persönlichkeit entfalten und entwickeln kann. Zugleich wird sie zum Ausgangspunkt für seine Teilnahme am gesellschaftlichen und kulturellen Leben und für seine sozialen Beziehungen zur Umwelt, insbesondere für die Bildung seines Freundes-, Bekannten- und Kollegenkreises. Die daraus resultierende enge Bindung des Studenten an seine Wohnung ist grundsätzlich auch dann nicht ausgeschlossen, wenn er noch Beziehungen zu seinem Heimatwohnsitz unterhält; denn der dortige Wohnraum wird in der Regel vergleichsweise selten beansprucht (so zutreffend LG Freiburg a.a.O.). Daß es sich im Einzelfall auch anders verhalten kann, ist sicher nicht zu leugnen; es ist selbstredend. durchaus möglich, daß ein Student Wohnraum auch zu nur vorübergehendem Gebrauch (in der dargelegten engen Bedeutung des Begriffes) anmietet. Das ist jedoch nach dem Gesagten nur dann der Fall, wenn von den Parteien dem Mietverhältnis über den bloßen Status des Mieters als Student hinaus ein besonderer Umstand - ausdrücklich oder stillschweigend - zugrundegelegt wird, der die Gebrauchsüberlassung nur als ein Durchgangsstadium erscheinen läßt. Wann eine solche Fallgestaltung vorliegt, kann nur anhand der besonderen Umstände des Einzelfalles beantwortet werden. Die - wie im Vertrag der Parteien - bloße formale Vereinbarung eines "vorübergehenden Gebrauchs" im Mietvertrag, ohne daß ein besonderer kurzfristiger Gebrauchszweck verfolgt wird, reicht jedenfalls nicht aus. Anderenfalls könnte der gesetzliche Kündigungsschutz zum Nachteil des Mieters abbedungen werden, was der zwingenden Vorschrift des § 564 b Abs. 6 BGB eindeutig zuwiderlaufen würde (Barthelmess a.a.O. § 564 b Rdz. 32 m. w. H.).