Vermietung von Wohnungen an Touristen kein Minderungsgrund

Vermietung von Wohnungen an Touristen kein Minderungsgrund; keine Heilung der fristgerechten Kündigung durch spätere Zahlung

1. Die regelmäßige Vermietung eines Teils der Wohnungen im Haus an Touristen begründet für sich allein keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB, der den Mieter zur Minderung berechtigen würde.

2. Wird gleichwohl die Miete in erheblichem Umfang (hier: Gesamtrückstand von mehr als zwei Monatsmieten) einbehalten, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt.

3. Eine hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung wird durch spätere Zahlung des Rückstands nicht unwirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] In der Zeit vom Januar 2008 bis Januar 2009 ist bei einer geschuldeten Gesamtmiete von monatlich 1.059,40 € ein Rückstand von insgesamt 2.645,28 € aufgelaufen. Die Kl. hat wegen dieses Rückstands mit Schreiben vom 14. Januar 2009 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt und die Kündigung in der Klage wiederholt. Die Bekl. haben die Rückstände innerhalb der Schonfrist ausgeglichen und machen die Rückzahlung der geleisteten Beträge im Wege der Widerklage geltend. Ferner verlangen sie die Feststellung einer Minderungsquote von 30 % und die Unterlassung der Vermietung an Touristen.

Die Bekl. sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung verpflichtet, denn das Mietverhältnis der Parteien ist beendet. Die Kündigung der Kl. vom 14. Januar 2009 ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet.

Soweit die Kl. das Mietverhältnis fristlos gekündigt hatte, sind die Wirkungen dieser Kündigung durch den nachträglichen Ausgleich der Rückstände durch Zahlung der Bekl. innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt worden. Die Wirksamkeit der von der Kl. hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wird hiervon aber nicht berührt (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 -, GE 2005, 429 = WuM 2005, 250).

Der aufgelaufene Rückstand von 2.645,28 € begründet ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn unter Berücksichtigung der monatlich geschuldeten Miete von 1.059,40 € übersteigt er den Betrag von zwei Monatsmieten. Ein solcher Rückstand stellt eine Pflichtverletzung dar, die gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigt, so dass eine ordentliche Kündigung in diesem Fall erst recht begründet ist. Einer vorherigen Abmahnung bedurfte es hierzu nicht (BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 -, GE 2008, 114).

Die von den Bekl. geschuldete Miete war aufgrund der regelmäßigen Vermietung eines Teils der Wohnungen im Haus an Touristen nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Es kann nicht ohne Weiteres unterstellt werden, dass Feriengäste, die letztlich in den Wohnungen auch nur wohnen, stets darüber hinausgehende Beeinträchtigungen verursachen.

Zwar können Lärmbeeinträchtigungen und sonstige Nachteile infolge einer nachträglichen Nutzungsänderung des Hauses oder eines Teils davon eine Gebrauchsbeeinträchtigung darstellen und dementsprechend auch eine Minderung begründen. Allein der Umstand, dass die Kl. einen Teil der Wohnungen für eine kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung nutzt, begründet für sich allein aber keinen Mangel. Voraussetzung ist vielmehr, dass diese gegenüber der vertraglich geschuldeten Nutzung eine Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnung zur Folge hat, welche mehr als nur unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ist. Das ist hier nicht ersichtlich.

Die Bekl. haben eine durch die Vermietung an Touristen begründete Gebrauchseinschränkung nicht hinreichend substantiiert dargetan.

Als Maßstab ist dabei darauf abzustellen, was die Bekl. aufgrund der Anmietung einer Wohnung in einem großen Haus in einer zentralen Berliner Innenstadtlage erwarten durften. Aus diesem Grund kommt es von vornherein auf solche Einwirkungen nicht an, mit denen die Bekl. auch hätte rechnen müssen, wenn alle Wohnungen im Haus an „normale" Wohnungsmieter vermietet worden wären. Hierzu gehören grundsätzlich alle Geräusche, die Folge der Nutzung der Wohnungen zum Aufenthalt von Menschen sind, wie etwa das Laufen, ein gewisses Poltern, Unterhaltungen, Weinen von Kindern, die Nutzung der Gemeinschaftsflächen o. Ä. In diesem Zusammenhang sind aufgrund des Zusammenlebens mehrerer Mieter einzelne Streitigkeiten in den späten Abendstunden und auch gelegentliches nächtliches Türenschlagen hinzunehmen. Das gilt ebenso für Verschmutzungen von Flur, Müllfläche Fahrstuhl. Als sozial adäquat aufgrund des Zusammenlebens vieler Menschen ist auch bei üblicher Dauer von Wohnungsmietverträgen hinzunehmen, dass einige Mitmieter in gewissem Umfang darüber hinausgehenden Lärm verursachen, etwa gelegentliches Feiern, gelegentliches Musikhören, versehentliche Verschmutzungen o. Ä.

Der Umstand, dass sich die Nutzung als Ferienwohnung von einem auf Dauer angelegten Bewohnen unterscheide, indem das Gebäude für einen nicht überschaubaren Personenkreis geöffnet werde und das Sicherheitsgefühl der anderen Mieter sich infolge der damit verbundenen Anonymität verringere, begründet grundsätzlich keinen Mangel. Die Bekl. können sich für die von ihnen hierzu vertretene gegenteilige Ansicht nicht mit Erfolg auf die von ihnen zitierte Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 8. Mai 2009 - 55 S 235/08 -, GE 2009, 991) berufen. Denn diese Auffassung wird von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geteilt (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 -, GE 2010, 345).

Im Unterschied zu Mietern, die eine Wohnung als Haupt- oder Nebenwohnung anmieten, verbleiben Feriengäste und vergleichbare Mieter zwar nur für kurze Zeit in der Wohnung, die dann von einem anderen Mieter genutzt wird. Der dadurch bedingte häufige Wechsel des Mieters führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben. Die nur verhältnismäßig kurze Dauer des Aufenthalts solcher Gäste in der Wohnung lässt zwar eine nähere nachbarliche Beziehung mit den anderen Mietern im Haus nicht entstehen. Dies ist nach objektiven Maßstäben indes kein Nachteil, zumal eine solche Nähe nicht von jedem Bewohner gewünscht wird und mitunter sogar als störend empfunden werden kann. Insoweit unterscheidet sich diese Form der Wohnnutzung deshalb bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr, jedenfalls nicht mehr signifikant von der längerfristigen Vermietung einer Wohnung.

Die Vermietung an Feriengäste unterscheidet sich von einer Vermietung zum Dauerwohnen auch nicht dadurch, dass sie das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner verringert. Jeder Mieter hat das verfassungsrechtlich geschützte Recht, in seiner Wohnung Gäste zu empfangen. Deshalb können sich in jeder Wohnanlage Personen aufhalten, die nicht zu den Dauerbewohnern gehören, welche diese nicht kennen und die diese deshalb verunsichern können (BGH, a.a.O.).

Aus den von den Bekl. eingereichten Protokollen ergeben sich keine über diese „normalen" Umstände hinausgehenden Beeinträchtigungen.

Die Angaben betreffen das Bemerken von Touristen im Haus insgesamt und lassen nicht erkennen, wann und aufgrund welcher konkreten Vorfälle die Wohnung der Bekl. selbst beeinträchtigt war. Die Wohnung der Bekl. liegt im 4. OG, so dass beispielsweise nicht ohne Weiteres nachvollzogen werden kann, dass eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt, wenn Gepäck vom 7. in das 8. OG getragen wird. Allein dass dies - unterstellt in der Wohnung der Bekl. - wahrgenommen werden kann, lässt unter Berücksichtigung der Anmietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB übersteigende Beeinträchtigung nicht erkennen. Entsprechendes gilt für die Tätigkeit von Reinigungskräften in den einzelnen Wohnungen. [...]

Anhaltspunkte für ein fehlendes Verschulden der Bekl. in Bezug auf die Pflichtverletzung liegen nicht vor. In Betracht kommt hierbei allenfalls ein Irrtum über die Berechtigung der Minderung. Bei der Beurteilung der Höhe einer Minderungsquote könnte man dies in einem gewissen Umfang annehmen (LG Berlin, Urteil vom 6. September 2005 - 63 S 111/05 -, GE 2005, 1353). Das gilt aber nicht, wenn überhaupt kein Mangel vorliegt und deshalb eine Minderung von vornherein ausscheidet. Die falsche Beurteilung der rechtlichen Voraussetzungen der geltend gemachten Einwände und der sich hieraus ergebenden Rechtsfolgen fällt in den Risikobereich der Bekl., denen in diesem Zusammenhang ein etwaiges Verschulden ihrer Berater zuzurechnen wäre (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06 -, GE 2007, 46). [...]

Wohnen im Mietshaus Touristen, kann das zu einer gewissen Unruhe für „normale" Mieter führen. Eine erhebliche Beeinträchtigung, die zur Minderung berechtigt, ist das nicht, sofern nicht besondere Belästigungen nachgewiesen sind. Mindert der Mieter trotzdem, kann das zum Verlust der Wohnung führen.

Die Mieter einer Wohnung in Berlin-Mitte minderten die Miete, nachdem die Vermieterin einen Teil der Wohnungen im Haus regelmäßig an Touristen als Ferienwohnungen überließ. Nachdem der Gesamtrückstand zwei Monatsmieten überschritten hatte, kündigte die Vermieterin fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Mieter zahlten den Rückstand innerhalb der Schonfrist. Das AG wies die Räumungsklage nach Beweisaufnahme ab; das LG Berlin gab der Vermieterin recht.

Mit Urteil vom 28. Januar 2011 verneinte das Landgericht Berlin ein Minderungsrecht, da nicht ohne Weiteres unterstellt werden könne, dass Feriengäste, die letztlich in den Wohnungen auch nur wohnten, stets darüber hinausgehende Beeinträchtigungen verursachten. Solche seien hier von den Beklagten nicht vorgetragen. Wer eine Wohnung in einem großen Haus in einer zentralen Berliner Innenstadtlage miete, müsse Geräuschbeeinträchtigungen oder Verschmutzungen als sozialadäquat hinnehmen. Die fristgerechte Kündigung sei wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung wirksam, da überhaupt kein Mangel vorgelegen habe und deshalb eine Minderung von vornherein ausscheide. Die spätere Zahlung habe zwar die fristlose Kündigung, nicht jedoch die fristgerechte Kündigung geheilt.

Der Bundesgerichtshof hat zwar eine Heilung der hilfsweise ausgesprochenen fristgerechten Kündigung durch spätere Zahlung verneint (GE 2005, 429). In dem Urteil wird jedoch betont, dass die fristgerechte Kündigung ein Verschulden des Mieters voraussetzt und „eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden (kann), weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt". Ob andere LG-Kammern auch so entschieden hätten, ist daher offen.