Vermietung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken

Vermietung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken; Wohnraummietverhältnis; Gewerberaummietvertrag; Mietpreisbindung, Altbau; Wohnraum, Vermeitung zu gewerblichen Zwecken; Mischmietverhältnis; Gewerbezuschlag; Zweckbestimmung, vertragliche

Wird Altbau-Wohnraum zur überwiegend gewerblichen Nutzung vermietet, so finden auf dieses Mietverhältnis die Preisvorschriften über die Vermietung von Wohnraum keine Anwendung; es gilt insoweit das allgemeine Mietrecht.

Die vermieteten Räume unterliegen nicht der Mietpreisbindung. Es liegt ein sogenanntes Mischmietverhältnis vor, bei dem nach dem Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt, die gewerbliche Nutzungsart überwiegt. In einem solchen Fall finden auf das Vertragsverhältnis nicht die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum Anwendung, sondern die des allgemeinen Mietrechts.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner grundlegenden Entscheidung vom 20. Oktober 1982 (GE 82, 1121 = LM AMVOB Nr. 4) ausgeführt, daß die AMVOB keine Rechtsgrundlage für die Annahme eines vom allgemeinen Mietpreisrecht abweichenden Wohnraumbegriffs enthalte, durch den das Bestimmungsrecht des Vermieters hinsichtlich der Verwendung der zu vermietenden Räume eingeschränkt werde. Entscheidend für die Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliege, sei die vertragliche Zweckbestimmung. Auf sie sei - auch unter Berücksichtigung der Begriffsbestimmung des Geschäftsraumes im Sinne von § 2 Abs. 1 des damaligen Geschäftsraummietengesetzes - abzustellen. Nach der genannten Entscheidung des BGH, der der Senat folgt, liegt ein Mietverhältnis über Wohnraum nicht vor, wenn die vermieteten Räume zwar zum Wohnen geeignet sind, der vertragsgemäße Gebrauch durch den Mieter für die Vertragspartner aber gerade nicht im Wohnen, sondern in der Nutzung als Geschäftsraum liegt (vgl. auch BGH NJW 1985, 1772 = BGHZ 94, 11).

Für sogenannte Mischmietverhältnisse hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16. April 1986 (vgl. GE 1986, 697) ergänzend klargestellt, daß die Entscheidung über die Frage, ob auf einen solchen Vertrag die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum anzuwenden sind, davon abhängt, welche Nutzungsart überwiegt. Entscheidend ist insoweit der Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt. Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden; steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich. Nach dieser Rechtsprechung, der der erkennende Senat folgt, fallen an sich preisgebundene Wohnräume auch dann aus der Mietpreisbindung heraus, wenn die Mietvertragsparteien über diese Räume ein Mietverhältnis begründen, nach dem die gewerbliche Nutzung der vermieteten Räume überwiegt (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 18. Januar 1985 in GE 1985, 935; Urteil vom 1. Dezember 1986 in GE 1987, 137; LG Berlin Urteil vom 2. Mai 1983 in GE 1983, 627). Denn da die Preisvorschriften nur für die Vermietung von Wohnraum gelten (vgl. § 3 Abs. 1 AMVOB), sind bei einer derartigen Sachlage weder § 3 Abs. 2 Nr. 1 noch § 15 AMVOB anwendbar.

Soweit die Bekl. geltend machen, daß sich aus Bescheiden der zuständigen behördlichen Stellen ergebe, daß diese die Auffassung verträten, es handele sich bei den gemieteten Räumen um preisgebundenen Altbau, ist dies für die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit unerheblich. Die Entscheidung der Frage, ob auf das Mietverhältnis der Parteien die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum anzuwenden sind oder allgemeines Mietrecht maßgeblich ist, obliegt allein den ordentlichen Gerichten. Die Bescheide der Mietpreisstelle über die Höhe der Stichtagsmiete und die Höhe des zulässigen Gewerbezuschlages können demgemäß erst dann Wirksamkeit entfalten, wenn auf das Mietverhältnis der Parteien die Vorschriften über die Wohnraummiete Anwendung finden und demgemäß die Mietpreisbindung zu bejahen ist. Auch nach Auffassung des BGH in dem von den Bekl. zitierten Urteil vom 25. Juni 1980 (GE 1980, 853) entscheiden die Mietpreisstellen nur über Vorfragen, von denen die Begründetheit eines materiellen Anspruchs, für den die Zuständigkeit der Zivilgerichte gegeben ist, abhängig sein kann (vgl. a.a.O., S. 855 f.).

Vgl. LG Berlin - 65 S 242/84 -, Urt. v. 18.1.1985, andererseits: KG - 20 U 1493/87 -, Urt. v. 19.5.1988