Vermietung von Wohnraum an Ausländer

Vermietung von Wohnraum an Ausländer; Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Wirtschaftsstrafgesetz

1. Bei der Vermietung von Wohnraum an Ausländer ist ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, der mit der Eigenschaft der Mieter als Ausländer begründet ist, unzulässig.

2. Ob eine nicht unwesentliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete i. S. des § 5 Absatz 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz vorliegt, beurteilt sich bei ausländischen Mietern nach den gleichen Kriterien wie bei deutschen Mietern.

3. Bei der Beurteilung, ob ein Entgelt i. S. des § 5 Absatz 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz unangemessen hoch ist sind die Grundmiete und das Entgelt für Nebenleistungen zusammenzurechnen.

I. Das Landgericht Tübingen hat durch Beschluß vom 22. Juli 1981 nach Artikel III. des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 (BGBl. I, Seite 1248), in der Fassung des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. 1, Seite 657), die folgenden Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

a)Von welchem Prozentsatz an sind Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete (ggf. aa) grundsätzlich und bb) bei Vermietung von Wohnraum an Ausländer als wesentliche Überhöhung im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz anzusehen (sog. Erheblichkeitsgrenze)?

b) Kommt (ggf. unter welchen Voraussetzungen) bei Vermietung von Wohnraum an Ausländer ein (Risiko-) Zuschlag zur ortsüblichen Miete in Betracht?

c) Ist bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete gegebenenfalls zusätzlich zu berücksichtigen, daß die vom Vermieter erhobenen Nebenkosten nicht kostendeckend sind?

II. 1. Die Vorlage der Frage, von welchem Prozentsatz an Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete als wesentliche Übersteigung i. S. des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz anzusehen sind, ist unzulässig.

Der Senat hat hierüber bereits durch Rechtsentscheid vom 7. Juli 1981 (8 REMiet 1/81, NJW 1981, Seite 2365 = Die Justiz 1981, Seite 360) entschieden und ausgesprochen, daß eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mehr als 20 Prozent nicht unwesentlich i. S. des § 5 Absatz 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz ist. Ein erneuter Rechtsentscheid kann hierüber durch den Senat nicht mehr ergehen (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluß vom 22. 9. 1981, 3 REMiet 5/81).

2. Bei der Vermietung von Wohnraum an Ausländer kommt ein auf die

Eigenschaft der Mieter als Ausländer gestützter Zuschlag zur ortsüblichen

Vergleichsmiete nicht in Betracht.

Der Begriff der üblichen Entgelte in § 5 Absatz 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz ist bezogen auf die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen (vgl. zum gleichartigen Begriff in § 2 Absatz 1 Nummer 2 MHRG: BayObLG NJW 1981, Seite 1219 = WuM 1981, Seite 100). Die vom Gesetz vorgegebenen, für die Bemessung maßgeblichen Kriterien sind somit sachlicher Art und betreffen das Mietobjekt selbst bzw. die Örtlichkeit, in der es sich befindet.

Eine Anknüpfung an die Person des Mieters ist im Gesetz nicht vorgesehen

und wird auch vom Sinn und Zweck des Gesetzes nicht getragen.

Dem § 5 Wirtschaftsstrafgesetz korrespondiert die Vorschrift des § 2 MHRG. In beiden Vorschriften wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt. Damit soll dem Vermieter ein angemessener, marktorientierter Ertrag garantiert werden, zugleich aber der Mieter vor - Mangellagen des Marktes ausnützenden - überhöhten Mietzinsforderungen geschützt werden (vgl. zum Gesetzeszweck: Staudinger/Emmerich, BGB 12., Aufl. 1981, § 2 MHRG, Rdn. 3, m. w. N.). Die Grundvorstellung des Gesetzgebers hierbei war, daß sich der Mietzins am Markt nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage am Wohnwert der Wohnung ausrichtet (Staudinger/Emmerich, a. a. 0., Rdn. 4; vgl. Ipsen, Wohnungen und Mieten, Analysen zur Auswirkung des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, Archiv für Kommunalwissenschaften, 1976, Seite 262). Daraus resultiert der in den Rechtsvorschriften aufgeführte Katalog von Vergleichskriterien.

Der konkrete Wohnungsmarkt ist jedoch weitaus komplexer. Bedingt durch nicht nur ökonomische, sondern auch soziale Faktoren, hat er die Tendenz zur Bildung von - gegenwärtig zumeist überteuerten - Teilmärkten (vgl. hierzu Ipsen a. a. O.; in der von ihm analysierten empirischen Untersuchung im Stadtgebiet Mannheim wurde zum Beispiel festgestellt, daß sich beim Quadratmeterpreis für einfache und schlechte Wohnungen erheblich die Nationalität des Mieters auswirkt (Seite 271), gewissermaßen bei Wohnungen der unteren Klassen ein - teurer - Teilmarkt für Ausländer besteht; vgl. auch Staudinger/Emmerich a. a. 0., Rdn. 6: Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. 1981, C 58 und 59).

Im Hinblick auf dieses Spannungsverhältnis zwischen Wohnwert und konkretem Markt wird die Auffassung vertreten, daß der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausschließlich empirisch-statistischer Art ist, sondern auch normative Komponenten enthält (Staudinger/Emmerich, a. a. 0., Rdn. 26, 26 a; MüKo-Voelskow, BGB 1980, Anhang zu § 564 b, Rdn. 7), oder konkret: daß zum Beispiel bei der Feststellung des üblichen Mietentgeltes bestimmte, aufgrund einer lokal begrenzten Mangellage entstandene überteuerte - Teilmärkte nicht einbezogen werden dürfen (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. 0., C 58, m. w. N.). Einer Entscheidung dieser Frage bedarf es hier nicht.

Die genannten Umstände machen jedoch zugleich einsichtig, daß ein allein auf die Ausländereigenschaft abstellender Zuschlag bei der Vermietung von Wohnraum an Ausländer unzulässig ist. Ein solcher allgemeiner Zuschlag würde die Bildung eines Teilmarktes für Ausländer herbeiführen bzw. begünstigen. Er würde dazu führen, daß im Ergebnis für Ausländer ein von der sonstigen Ortsüblichkeit abweichender Teilmarkt gilt. Dies würde dem Leitbild des Gesetzgebers einer marktgerechten Ausrichtung am objektiven Wohnungswert zuwiderlaufen.

Unabhängig von den aus Artikel 3 Absatz 3 GG folgenden verfassungsrechtlichen Bedenken (vgl. hierzu Maunz/Dürig, GG 5. Aufl. 1980, Artikel 3, Rdn. 286 ff.; v. Münch, GG 1975, Artikel 3, Rdn. 5) sprechen gegen die Zulässigkeit eines solchen Zuschlags zudem folgende Erwägungen:

Mit der Forderung eines solchen Zuschlags verbindet sich - ausdrücklich oder versteckt - die Behauptung, daß die Vermietung von Wohnraum an Ausländer in aller Regel für den Vermieter mit Nachteilen verbunden sei (die in zumutbarer Weise auf andere Weise nicht abzuwenden seien). Eine solche Behauptung ist - soweit dem Senat ersichtlich - durch keine systematischen empirischen Untersuchungen abgesichert; ihr ist somit der Charakter einer bloßen Vermutung oder Unterstellung zuzumessen. Der Verdacht ist nicht von der Hand zu weisen, daß solche Behauptungen vorgeschoben werden, um eine Rechtfertigung für den betroffenen Personenkreis häufig abverlangten, überhöhten Mietzins zu haben (vgl. hierzu die empirischen Feststellungen bei Ipsen, a. a. 0.).

Der Umstand, daß Wohnraum an Ausländer vermietet wird, ist somit als solcher nicht geeignet, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu begründen (so auch Schmidt-Futterer/Blank, a. a. 0., D 118; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhengesetz, 2. Aufl. 1980, § 2 MHRG, Rdn. 26 - kein Teilmarkt für Ausländer; vgl. Staudinger/Emmerich, a. a. 0., § 2 MHRG, Rdn. 41; MüKo-Voelskow, a. a. 0., Rdn. 6 - der aber (FN 6) unter Hinweis auf OLG Köln (NJW 1976,119,120) im Einzelfall einen Zuschlag zuläßt; Palandt/Putzo, BGB 41. Aufl. 1982, Anm. 3 dd - unerhebliches Vergleichsmerkmal ist die Person des Mieters; Dreher/ Tröndle, StGB 40. Aufl. 1981, § 302 a, Anm. 23; Erbs/Kohlhaas/Meyer, Strafrechtliche Nebengesetze, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, Anm. 4 b; LG Mannheim, Die Justiz 1977, Seite 456 - kein Teilmarkt für Ausländerwohnungen -; zweifelnd: OLG Stuttgart Die Justiz 1975, Seite 398; a. A.: OLG Köln, NJW 1976, Seite 119; Schmidt-Futterer, NJW 1972, Seite 135 - bei Mietwucher Zuschlag für bestimmte Mieterkreise - Schönke/Schröder/Stree, StGB 20. Aufl. 1980, § 302 a Rdn. 13 - der wohl generalisierend bei bestimmten Personenkreisen [Gastarbeiter) Zuschlag zuläßt).

Aus den gleichen Gründen verbietet sich ein solcher Zuschlag auch bei der Wesentlichkeitsgrenze selbst im Sinn des § 5 Absatz 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz. Zudem wird der Maßstab für die Feststellung, wann die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unwesentlich überstiegen ist, durch ein numerisch ausgedrücktes Verhältnis gebildet (20 Prozent); irgendwelche Eigenschaften der Mieter sind hierfür unmaßgeblich.

Die abweichende Meinung des Oberlandesgerichts Köln (Urteil vom 29.7.1975, NJW 1976, Seite 119), das einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete für das, durch den bei türkischen Gastarbeitern naheliegenden häufigen Mieterwechsel als gegeben angesehene Vermieterrisiko als zulässig erachtet (wobei nicht erörtert wurde, ob ein solcher Umstand - für den Fall, daß er tatsächlich festgestellt wurde - zum einen nicht durch andere rechtliche Möglichkeiten neutralisiert werden könnte (Kaution), zum anderen nicht auch Vorteile mit sich brächte (erhöhter Mietzins bei Neuvermietung), gibt zu einer Vorlage an den Bundesgerichtshof keine Veranlassung. Es handelt sich um die Entscheidung eines Strafsenats zu § 302 f StGB a. F.), die nicht unter Artikel III Absatz 1 Satz 3 des Dritten Mietrechtsänderungsgesetzes fällt (OLG Stuttgart, 8 REMiet 1/81, a. a. O.; OLG Karlsruhe, Beschluß vom 22. 9.1981, 3 REMiet 5/81).

Nicht zu entscheiden hat, der Senat über die Frage, ob ein Zuschlag dann zulässig ist, wenn im konkreten Einzelfall das Mietverhältnis für den Vermieter mit konkret festgestellten Nachteilen oder Risiken verbunden ist, die über den Rahmen eines üblichen Wohnraummietverhältnisses hinausgehen und die aus der Sphäre des Mieters stammen (bejahend: Schmidt-Futterer/Blank, a. a. 0.; Dreher/Tröndle, a. a. O.; LG Mannheim, MDR 1977, Seite 159).

Insoweit vom Landgericht Aufklärung darüber verlangt wird, unter welchen Voraussetzungen gegebenenfalls ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete bei Vermietung an Ausländer in Betracht kommt, ist die Vorlage unzulässig. Gegenstand des Rechtsentscheids ist nach Artikel III Absatz 1 Satz 1 des Dritten Mietrechtsänderungsgesetzes in der Fassung des Änderungsgesetzes

vom 5. 6. 1 980 (BGBl. I Seite 657) nicht die a abstrakte, sondern nur die für die Entscheidung des konkreten Falles maßgebliche Rechtsfrage. Diesen Erfordernissen genügt die Vorlagefrage offensichtlich nicht.

3. Bei der Beurteilung, ob ein Entgelt im Sinne des §5 Absatz 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz unangemessen hoch ist, sind die Miete und das Entgelt für Nebenleistungen zusammenzurechnen.

§ 5 Absatz 1 Wirtschaftsstrafgesetz spricht ausdrücklich von Entgelt für die Vermietung oder damit verbundene Nebenleistungen. Nach dem Gesetzeszweck sollte dadurch auch der Fall erfaßt werden, daß der Vermieter sich zwar für die Überlassung der Wohnung mit einem angemessenen Mietzins begnügt, daneben aber unangemessen hohe Entgelte für Nebenleistungen verlangt und damit insgesamt eine überhöhte Vergütung erhält (vgl. Erbs/Kohlhaas/Meyer, a. a. 0., Anm. 3). Maßgeblich für die Bewertung der Vermieterleistung sind deshalb neben der ortsüblichen Vergleichsmiete noch die ortsüblichen Entgelte für die jeweils erbrachten Nebenleistungen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. 0., D 39).

Nach dem Gesetzeswortlaut und -zweck darf eine solche Zusammenrechnung nicht auf die für den Vermieter nachteiligen Fälle beschränkt werden. Sie muß insbesondere auch dann Platz greifen, wenn der Vermieter - wie es im Vorlagefall in Frage steht - neben der Grundmiete für die erbrachten Nebenleistungen eine Pauschale vereinbart hat, diese Pauschale jedoch nicht kostendeckend ist.

Der Unrechtstatbestand der Ordnungswidrigkeit des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ist nur dann erfüllt, wenn der Vermieter bei einer Gesamtbetrachtung der von ihm erbrachten Leistungen ein überhöhtes Entgelt fordert. Durch eine im Verhältnis zum ortsüblichen Entgelt zu niedrig angesetzte Pauschale für Nebenleistungen kann daher im Einzelfall eine daneben verlangte überhöhte Grundmiete kompensiert werden. Liegt das zusammengerechnete Entgelt insgesamt unter der Wesentlichkeitsgrenze, sind die Voraussetzungen einer Mietpreisüberhöhung nicht gegeben.