Vermietung einer renovierungsbedürftigen Wohnung (Fenster nicht frisch gestrichen mit Lackabplatzungen)

Vermietung einer renovierungsbedürftigen Wohnung (Fenster nicht frisch gestrichen mit Lackabplatzungen), angemessener wirtschaftlicher Ausgleich, Mietausgleich, unangemessene Benachteiligung, unwirksame Schönheitsreparaturenklausel

1. Zum gerichtlichen Prüfungsmaßstab für die im Individualprozess vorzunehmende Kontrolle einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel.

2. Eine (2-Zimmer-) Wohnung ist renovierungsbedürftig, wenn die Fenster zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter nicht frisch gestrichen sind und Lackabplatzungen aufweisen.

3. Eine vom Vermieter gestellte Formularklausel, die eine derart renovierungsbedürftige Wohnung zum Gegenstand hat und den Mieter hinsichtlich des Übergabezustandes der Wohnung undifferenziert und ohne angemessenen wirtschaftlichen Ausgleich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht der Kl. den geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit zuerkannt. Die von der Bekl. erklärte Aufrechnung greift nicht gemäß § 389 BGB durch, da weder ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB noch ein solcher wegen einer Verschlechterung der Mietsache gemäß §§ 280 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB bestand.

Die Kl. war nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da die in § 8 des Mietvertrages enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, da die von der Bekl. verwandte Formularklausel („Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter") die Kl. bei der gemäß § 305 c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung undifferenziert - und ohne die Gewährung eines angemessenen wirtschaftlichen Ausgleichs - auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung verpflichtet, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 -, GE 2015, 649 = NJW 2015, 1594 Tz. 22, 24).

Die Unwirksamkeit der Klausel ergibt sich im hier gegebenen Individualprozess nicht nur unter Zugrundelegung eines den tatsächlichen Zustand der Mietsache außer Acht lassenden abstrakt-generellen Kontrollmaßstabs, der zur Unwirksamkeit jeglicher nicht nach dem Übergabezustand der Mietsache differenzierenden Vornahmeklausel führt. Die Klausel hält selbst einer am konkreten Vertragsgegenstand orientierten und für den Verwender günstigeren konkret-individuellen Klauselkontrolle nicht stand (vgl. zum im Einzelnen streitigen Prüfungsmaßstab BGH, aaO. Tz. 28; Coester, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2013, § 307 Rz. 109, 113 m.w.N.). Denn die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist zumindest dann unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde (BGH, aaO. Tz. 24). So aber liegt der Fall hier:

Eine Wohnung ist nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bleiben nur solche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (vgl. BGH, aaO. Tz. 30, 31).

Gemessen daran war die an die Kl. vermietete Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zumindest renovierungsbedürftig. Denn die Wohnungsfenster waren nach den zwischen den Parteien unstreitigen tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache an die Kl. nicht frisch gestrichen und wiesen zudem Lackabplatzungen auf. Diese Dekormängel waren bereits für sich genommen nicht lediglich unerheblich, da Fenster - anders als andere Wohnungsbestandteile - dem ständigen Gebrauch des Mieters und damit auch einer häufigeren und intensiveren Wahrnehmung ausgesetzt sind; sie fallen bei der an die Kl. vermieteten 2-Zimmer-Wohnung und einer Wohnungsgröße von lediglich 42 m2 verstärkt ins Gewicht, da selbst ein im Übrigen gepflegter Gesamteindruck der Mietsache nicht im selben Maße wie bei einer nach Zimmeranzahl und Wohnfläche größeren Wohnung geeignet ist, vorhandene optische Mängel in der Gesamtbetrachtung in den Hintergrund treten zu lassen. Diese Beurteilung entspricht auch dem der Rechtsverfolgung der Bekl. zugrunde gelegten Maßstab, da sie die Kl. unter anderem ausdrücklich auch wegen der unterlassenen (Neu-) Lackierung der bereits bei Übergabe renovierungsbedürftigen Fenster in Anspruch nimmt.

Da die Wohnung nach alldem bei ihrer Übergabe an die klagende Mieterin nicht den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung aufwies und die Abwälzungsklausel deshalb nicht nur einer generell-abstrakten, sondern auch einer konkret-individuellen Klauselkontrolle nicht standhält, kommt es für die auf Unterlassung von Schönheitsreparaturen gestützten Ansprüche im Ergebnis auf den vom Amtsgericht für wesentlich erachteten - und zwischen den Parteien streitigen - Zustand der Mietsache im Moment ihrer Rückgabe an die Bekl. nicht an.

Hinweis: Das Berufungsverfahren hat sich durch Zurückverweisungsbeschluss erledigt.

Nach BGH muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett renovieren; es kommt darauf an, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dabei sind die Grenzen fließend, und das Gewicht einzelner Schönheitsfehler hängt von der Beschaffenheit und Größe der Wohnung ab, aber auch vom Bauteil, an dem sie auftreten. Das LG Berlin meinte nun, Lackabplatzungen in einer kleinen Wohnung führten zu einem unrenovierten Gesamteindruck.

Der Vermieter übergab die gemietete 2-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 42 m² mit Fenstern, die nicht gestrichen waren und zudem Lackabplatzungen aufwiesen. Formularvertraglich war vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit. Der Vermieter erklärte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Das Amtsgericht gab der Zahlungsklage des Mieters statt, was zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 67, teilte durch Hinweisbeschluss mit, die Kammer beabsichtige, die Berufung als offensichtlich unbegründet durch Beschluss zurückzuweisen.

Der Mieter sei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wegen unwirksamer Überwälzung derselben auf den Mieter nicht verpflichtet gewesen. Hierzu verweist die Kammer auf das Urteil des BGH vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 -, GE 2015, 649, wonach eine entsprechende Überwälzungsklausel bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung dann unwirksam sei, wenn der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt habe, was vorliegend der Fall gewesen sei. Eine Wohnung sei nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt sei. Maßgeblich sei allein, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweise.

Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung komme es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschrieben und die Grenze fließend sei. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben blieben nur solche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Betracht, die so unerheblich seien, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fielen. Es komme im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln würden.

Gemessen daran sei die vermietete Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zumindest renovierungsbedürftig gewesen. Die Wohnungsfenster seien bei Übergabe der Mietsache an den Mieter nicht frisch gestrichen gewesen und hätten zudem Lackabplatzungen aufgewiesen. Diese Dekormängel seien bereits für sich genommen nicht lediglich unerheblich, da Fenster – anders als andere Wohnungsbestandteile – dem ständigen Gebrauch des Mieters und damit auch einer häufigeren und intensiveren Wahrnehmung ausgesetzt seien; sie fielen bei der streitgegenständlichen Wohnung verstärkt ins Gewicht. Selbst ein ansonsten gepflegter Gesamteindruck der Mietsache könne optische Mängel in der Gesamtbetrachtung nicht derart in den Hintergrund treten lassen, wie es bei einer nach Zimmerzahl und Fläche größeren Wohnung der Fall wäre.

Diese Beurteilung entspricht auch dem der Rechtsverfolgung des Vermieters zugrunde gelegten Maßstab, da er den Mieter u. a. ausdrücklich auch wegen der unterlassenen (Neu-) Lackierung der bereits bei Übergabe renovierungsbedürftigen Fenster in Anspruch nehme.

Der BGH (Rn. 31) betont ausdrücklich, dass angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen die Beurteilung des Gesamteindrucks in erster Linie dem Tatrichter unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalls maßgeblichen Umstände vorbehalten sei.