Vermietung durch Nichteigentümer

Vermietung durch Nichteigentümer; identitätswahrende Umfirmierung nicht mit Veräußerung gleichzusetzen; analoge Anwendung von § 566 BGB bei Vertragsabschluss in Eigentümerinteresse

1. Für die Wirksamkeit eines Mietvertrages ist es ohne Belang, wenn die Vermieterin zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des Mietobjektes war.

2. Es kann dahinstehen, ob eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter den Vertrag im Interesse des Eigentümers abgeschlossen hatte; die Annahme einer Analogie ist jedenfalls dann willkürlich, wenn keine Veräußerung, sondern nur eine identitätswahrende Firmenänderung stattgefunden hatte.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Verfassungsbeschwerde betrifft einen Zivilrechtsstreit aus dem Wohnungsmietrecht.

2 1. a) Die Beschwerdeführerin zu 1) schloss mit der Bekl. des Ausgangsverfahrens (nachfolgend: Bekl.), einer GmbH, im Jahre 1995 einen Mietvertrag über eine Wohnung in D. Im Grundbuch war zu diesem Zeitpunkt als Grundstückseigentümerin allerdings nicht die Vermieterin, sondern die L-A-GmbH eingetragen. Der Beschwerdeführer zu 2) trat in der Folgezeit mit in den Mietvertrag ein. Am 28. Februar 2000 wurde im Grundbuch die L-B-GmbH als neue Eigentümerin eingetragen. Diese Grundbuchänderung beruhte auf der bereits im Jahr 1992 erfolgten Umfirmierung der L-A-GmbH in die L-B-GmbH. Die Bekl. und die L-B-GmbH, bzw. zuvor die L-A-GmbH, sind Schwestergesellschaften, deren Gesellschafter das Land Nordrhein-Westfalen ist. Die L-B-GmbH firmierte im Februar 2012 in die L-C-GmbH um, ohne dass es bislang zu einer entsprechenden Grundbuchänderung für das Mietobjekt kam.

3 Die Beschwerdeführer erhoben im Jahr 2010 wegen Schimmelpilzbildung in der Mietwohnung eine Instandsetzungsklage gegen die Bekl. Diese wandte im Prozess ein, gemäß der Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 sei ein Eigentümerwechsel am Mietobjekt von der L-A-GmbH als der ursprünglichen Eigentümerin auf die L-B-GmbH erfolgt, die nun umfirmiert habe in die L-C-GmbH. Sie, die Bekl., habe deshalb bereits im Jahr 2000 gemäß § 566 Abs. 1 BGB ihre Vermieterstellung verloren und sei nicht passivlegitimiert.

4 Das Amtsgericht folgte der Argumentation der Bekl. und wies die Klage ab.

5 b) Auf die Berufung der Beschwerdeführer wies das Landgericht auf seine Absicht hin, das Rechtsmittel durch Beschluss zurückzuweisen. Die Bekl. sei nicht mehr passivlegitimiert. In entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB sei durch dingliche Grundstücksübertragung im Februar 2000 die L-B-GmbH als neue Eigentümerin anstelle der Bekl. als Vermieterin in deren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit den Beschwerdeführern eingetreten. Der Rechtsgrund, auf welchem die der Grundbuchberichtigung zugrunde liegende Grundstücksübertragung beruht habe, sei unerheblich. § 566 BGB solle die Erfüllung von Mietverträgen nach einem Eigentumsübergang sichern. Die entsprechende Anwendung der Norm hänge deshalb in einem Fall wie diesem nur davon ab, ob der Grundstückseigentümer dadurch ungebührlich belastet werde. Dies lasse sich weder für die L-A-GmbH als ursprüngliche noch für die L-B-GmbH als neue Eigentümerin feststellen. Beide Gesellschaften befänden sich unter dem Dach der Muttergesellschaft, so dass die Vermietung der zum Wohnungsbestand gehörenden Mietobjekte im Interesse der jeweiligen Tochtergesellschaft liege. Das impliziere ein Einverständnis der beteiligten Gesellschaften mit den jeweiligen Veräußerungs- und Vermietungsvorgängen. Vermiete eine juristische Person wie die Bekl. als eine der Tochtergesellschaften im eigenen Namen, aber doch letztlich für eine andere Tochtergesellschaft der gemeinsamen Muttergesellschaft als Eigentümerin, so sei trotz des Nichtvorliegens des Identitätserfordernisses von Vermieter und Eigentümer bei Abschluss des Mietvertrages eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB gerechtfertigt.

6 Die Beschwerdeführer nahmen zu diesem Hinweis Stellung und beanstandeten, dass die Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 lediglich auf einer identitätswahrenden Firmenänderung von der L-A-GmbH in die L-B-GmbH beruht habe, weshalb § 566 BGB weder direkt noch entsprechend anwendbar sei.

7 Das Landgericht wies die Berufung unter Bezugnahme auf seinen Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Ergänzend führte es aus, dass es sich bei der Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 nicht lediglich um eine die Personenidentität wahrende Firmenänderung gehandelt habe, da sowohl die Bekl. als auch die L-C-GmbH, zuvor firmierend unter L-B-GmbH, nach wie vor als rechtlich selbständige Gesellschaften im Handelsregister eingetragen seien.

8 c) Die von den Beschwerdeführern erhobene Anhörungsrüge wies das Landgericht zurück.

9 2. Mit der Verfassungsbeschwerde wenden sich die Beschwerdeführer gegen die Beschlüsse über die Zurückweisung ihrer Berufung und ihrer Anhörungsrüge; sie rügen einen Verstoß gegen das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG sowie die Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG.

10 3. Zu der Verfassungsbeschwerde hat die Bekl. Stellung genommen und die angegriffenen Entscheidungen verteidigt. Sie vertritt die Auffassung, dass die L-B-GmbH durch ihre Grundbucheintragung am 28. Februar 2000 Eigentum am Mietobjekt erworben habe und deshalb in die Vermieterstellung eingetreten sei. Das Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen hatte Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Akte des Ausgangsverfahrens liegt der Kammer vor.

II. 11 Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an und gibt ihr statt.

12 1. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist zur Durchsetzung des Grundrechts der Beschwerdeführer aus Art. 3 Abs. 1 GG angezeigt. Die Voraussetzungen des § 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG für eine stattgebende Kammerentscheidung liegen vor. Die für die Beurteilung maßgeblichen Fragen sind durch das Bundesverfassungsgericht bereits geklärt (vgl. BVerfGE 80, 48 [51]; 81, 132 [137]). Die Verfassungsbeschwerde ist zudem offensichtlich begründet.

13 2. Ein Richterspruch verstößt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dann gegen den allgemeinen Gleichheitssatz in seiner Ausprägung als Verbot objektiver Willkür (Art. 3 Abs. 1 GG), wenn er unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass er auf sachfremden Erwägungen beruht. Das ist anhand objektiver Kriterien festzustellen. Schuldhaftes Handeln des Richters ist nicht erforderlich. Fehlerhafte Rechtsanwendung allein macht eine Gerichtsentscheidung nicht objektiv willkürlich. Schlechterdings unhaltbar ist eine fachgerichtliche Entscheidung vielmehr erst dann, wenn eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt, der Inhalt einer Norm in krasser Weise missverstanden oder sonst in nicht mehr nachvollziehbarer Weise angewendet wird (vgl. BVerfGE 89, 1 [13 f.]; 96, 189 [203]).

14 Nach diesem Maßstab steht die Zurückweisung der Berufung durch den angegriffenen Beschluss des Landgerichts mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht in Einklang; die Annahme des Landgerichts, durch die Grundbucheintragung der L-B-GmbH, nunmehr firmierend unter L-C-GmbH, sei diese in die Stellung der Bekl. als Vermieterin eingetreten, ist sowohl im Blick auf die allgemeinen Grundsätze des Vertragsrechts als auch im Blick auf die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vertretbar.

15 a) Das Landgericht hat die Grundlagen des Vertragsrechts verkannt.

16 Der Mietvertrag wurde zwischen der Beschwerdeführerin zu 1) und der Bekl. geschlossen. Der Beschwerdeführer zu 2) ist später in den Vertrag eingetreten. Dieser Mietvertrag besteht unverändert zwischen den Beschwerdeführern und der Bekl. fort. Für die Wirksamkeit des Vertragsverhältnisses ist es ohne Belang, dass die Bekl. als Vermieterin zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des Mietobjektes war. Die Bekl. konnte und kann den Mietvertrag offenkundig noch immer erfüllen, da den Beschwerdeführern der Besitz an der Mietwohnung überlassen wurde und ihnen auch nicht von der L-B-GmbH, nunmehr firmierend unter L-C-GmbH, streitig gemacht wird. Eine etwaige anfängliche subjektive Unmöglichkeit der Bekl. zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag gemäß § 275 Abs. 1 BGB hätte zudem gemäß § 311 a Abs. 1 BGB keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Mietvertrages gehabt. Die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses und später sind für den Bestand dieses Vertragsverhältnisses unerheblich.

17 Durch den Mietvertragsabschluss der Bekl. mit der Beschwerdeführerin zu 1) ist die damalige Eigentümerin des Mietobjektes, die L-A-GmbH, nicht Vertragspartei geworden. Das wäre nur dann möglich gewesen, wenn die Bekl. beim Vertragsschluss als ihre Vertreterin gehandelt hätte. Ein solches Vertretungsgeschäft scheitert hier aber bereits gemäß § 164 Abs. 2 BGB an der fehlenden Offenlegung des Handelns der Bekl. als Vertreterin der L-A-GmbH.

18 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einer im Jahr 2009 rechtshängig gewordenen Klage der L-B-GmbH gegen die Beschwerdeführer auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche Wohnung vor dem Amtsgericht D. Die Eigentümerin, die L-B-GmbH, nunmehr firmierend unter L-C-GmbH, berühmte sich zwar dort Vermieterin der Wohnung zu sein, ohne dass die Beschwerdeführer dem entgegentraten, so dass es im unstreitigen Teil des Tatbestandes des amtsgerichtlichen Urteils vom 11. März 2010 heißt, zwischen den Parteien bestehe ein Mietverhältnis über die gegenständliche Mietwohnung. Materiell hat dadurch jedoch kein Vermieterwechsel stattgefunden. Vielmehr hätte es für einen Parteiwechsel im Mietvertrag auf der Vermieterseite von der Bekl. zur L-B-GmbH, nunmehr firmierend unter L-C-GmbH, auch eines entsprechenden - hier nicht ersichtlichen - rechtsgeschäftlichen Willens der Beschwerdeführer bedurft.

19 b) Die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete) durch das Landgericht entbehrt im vorliegenden Fall jeder Grundlage.

20 Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Das Landgericht hat die Voraussetzungen einer analogen Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB ohne tragfähige oder auch nur nachvollziehbare Begründung bejaht. Die L-A-GmbH als Eigentümerin des Mietobjekts zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses war nie Partei des Mietvertrages auf der Vermieterseite. Die Bekl. als Vermieterin war nie im Grundbuch als Eigentümerin des Mietobjekts eingetragen. Die Vermieter- und Eigentümerstellung fielen von vornherein und dauerhaft auseinander. Entgegen § 566 Abs. 1 BGB wurde das Mietobjekt auch nicht von der Bekl. als Vermieterin an einen Dritten veräußert. Die vom Landgericht zitierte Literaturstelle ist für den vorliegenden Sachverhalt offensichtlich nicht einschlägig. Danach soll trotz Nichtvorliegens des Identitätserfordernisses zwischen Vermieter und Eigentümer eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt sein, wenn ein Dritter zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer (etwa mit dessen Auftrag, auf dessen Rechnung oder in dessen Interesse) vermietet (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 566 Rz. 69). Es kann dahinstehen, ob diese Ansicht zutreffend ist, da es an der weiteren Voraussetzung des § 566 Abs. 1 BGB fehlt, dass auf der Eigentümerseite ein Wechsel stattgefunden hat. Die Eigentümerin im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, die L-A-GmbH, firmierte lediglich identitätswahrend in die L-B-GmbH um. Eine solche identitätswahrende Umwandlung einer Gesellschaft genügt auch nach dem vom Landgericht zitierten Schrifttum nicht, weil in diesen Fällen der Rechtsträger, dem das Eigentum zugewiesen ist, identisch bleibt, es also keinen Eigentumswechsel gibt (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 566 Rz. 33).Die Begründung des Landgerichts, etwas anderes ergebe sich vorliegend daraus, dass die Bekl. weiter im Handelsregister eingetragen sei und es sich deshalb nicht nur um eine identitätswahrende Firmenänderung auf Eigentümerseite handeln könne, ist nicht nachvollziehbar. Denn die Bekl. als Vermieterin war nie Eigentümerin des Mietobjekts. Eigentümerin war zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses die L-A-GmbH, welche identitätswahrend in die L-B-GmbH umfirmierte.

21 Diese nicht nachvollziehbare Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf den vorliegenden Sachverhalt durch das Landgericht setzt sich in dem die Anhörungsrüge zurückweisenden Beschluss fort, wonach der Vortrag der Beschwerdeführer, während der gesamten Mietzeit hätten auf Vermieterseite lediglich identitätswahrende Veränderungen, jedoch kein Eigentumswechsel und kein Erwerbsvorgang im Sinne des § 566 BGB stattgefunden, bedacht und nicht für durchgreifend erachtet worden sei. Zum einen fielen unstreitig die Vermieter- und die Eigentümerstellung bei Abschluss des Mietvertrages auseinander und die Bekl. war auch unstreitig nie Eigentümerin des Mietobjekts. Zum anderen haben die Beschwerdeführer wiederholt und so zuletzt in ihrer Anhörungsrüge und in einem weiteren Schriftsatz dargelegt, dass auf der Eigentümerseite - und nicht der Vermieterseite - während der gesamten Mietzeit lediglich identitätswahrende Veränderungen vollzogen worden seien, jedoch kein Eigentumswechsel und Erwerbsvorgang im Sinne des § 566 BGB stattgefunden habe. Einen von der Vermieterin, der Bekl., ausgehenden Eigentumsübergang haben die Beschwerdeführer im gesamten Rechtsstreit nicht behauptet.

22 c) Aus den vorstehenden Gründen erweist sich die Argumentation des Landgerichts als schlechterdings unvertretbar. Sie ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt tragfähig.

23 3. Danach kann offenbleiben, ob auch bezüglich des von den Beschwerdeführern als verletzt gerügten Grundrechts auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG die Annahmevoraussetzungen vorliegen.

III. 24 1. Der Beschluss über die Zurückweisung der Berufung beruht auf dieser objektiv unhaltbaren Begründung. Der Beschluss ist wegen dieses Verstoßes gemäß § 93 c Abs. 2 in Verbindung mit § 95 Abs. 2 BVerfGG aufzuheben und die Sache an das Landgericht Duisburg zurückzuverweisen. Der Beschluss über die Anhörungsrüge wird damit gegenstandslos.

25 2. Die Entscheidung über die Auslagenerstattung beruht auf § 34 a Abs. 2 BVerfGG; die Festsetzung des Gegenstandswerts folgt aus § 37 Abs. 2 Satz 2 RVG in Verbindung mit § 14 Abs. 1 RVG und den Grundsätzen für die Festsetzung des Gegenstandswerts im verfassungsgerichtlichen Verfahren (vgl. BVerfGE 79, 365 [366 ff.]).

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" setzt eine Identität zwischen Vermieter, Veräußerer und Eigentümer voraus, so dass der Mieter, der von einem Nichteigentümer gemietet hatte, sich nach einer Veräußerung gegenüber dem neuen Eigentümer nicht auf ein Besitzrecht berufen kann. Wenn allerdings der Dritte im Auftrag des Eigentümers vermietet hatte, wird eine analoge Anwendung des § 566 BGB (oder des § 185 BGB) erwogen. Wenn kein Rechtsübergang stattgefunden hatte, scheidet das aber aus.

Die Mieter hatten eine Wohnung von einer GmbH gemietet, die nicht im Grundbuch eingetragen war. Eingetragen als Eigentümerin war eine andere GmbH, die später umfirmierte (Gesellschafter beider Firmen war das Land Nordrhein-Westfalen). Diese GmbH wurde mit neuem Firmennamen im Grundbuch eingetragen. Nachdem in der Wohnung Schimmelpilz festgestellt wurde, verlangten die Mieter Instandsetzung von der GmbH, mit der sie den Mietvertrag abgeschlossen hatten. Diese meinte, nicht sie sei passivlegitimiert und damit unzuständig; Ansprechpartner sei die im Grundbuch eingetragene GmbH. Das Landgericht wies die Klage ab, da § 566 BGB hier analog anzuwenden sei.

Mit Beschluss vom 12. September 2013 stellte das Bundesverfassungsgericht fest, dass die Entscheidung des Landgerichts gegen das Willkürverbot nach Art. 3 GG verstoße, weil sie unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar sei. Es könne offen bleiben, ob die im Schrifttum befürwortete analoge Anwendung des § 566 BGB dann in Betracht komme, wenn der Dritte zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer vermietet habe. Jedenfalls fehle es hier an einem Erwerbsvorgang im Sinne des § 566 BGB, denn während der gesamten Mietzeit habe kein Eigentumswechsel stattgefunden, sondern die im Grundbuch eingetragene GmbH sei lediglich umfirmiert worden. Dass sie in einem späteren Rechtsstreit als Vermieterin auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung geklagt habe und die Mieter dies nicht beanstandet hatten, führe nicht zu einem Vermieterwechsel.

Eine analoge Anwendung des § 566 BGB ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen. So hat etwa der BGH bei einem Eigentumsübergang kraft Gesetzes (und nicht durch Veräußerung) § 566 BGB angewandt (GE 2008, 1222). Ob in allen Fällen der Anmietung vom Nichteigentümer der Grundsatz „Kauf bricht Miete" (so NJW-Spezial 2013, 738) gilt, und ob die Anforderungen an Rechtsklarheit eine analoge Anwendung ausschließen (so Lammel, juris PR Mietrecht 1/2014, Anmerkung 1), folgt aus der Entscheidung aber nicht („es kann dahinstehen", sagt das Bundesverfassungsgericht). Willkürlich war nur die Auffassung des Landgerichts, eine Umfirmierung als Veräußerung anzusehen.

Schließlich hatte das Bundesverfassungsgericht in einem ähnlichen Fall (Vermietung durch die Hausverwaltung im eigenen Namen und spätere Veräußerung) im Ergebnis (wenn auch nicht in der Begründung) eine analoge Anwendung vorgenommen (1 BvR 1063/95, Beschluss vom 27. November 1995). Der Leitsatz der Redaktion in GE 1996, 184 lautet: „Ein Mietvertrag kann durch schlüssiges Verhalten dadurch abgeschlossen werden, dass der (neue) Eigentümer den Mieter zur Zahlung des Mietzinses auf sein Konto auffordert. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter dem nicht nachkommt und die Miete auf ein Sperrkonto einzahlt."

Im jetzigen Fall hatte die Eigentümerin sich als Vermieterin geriert und eine Zustimmungsklage zur Mieterhöhung erhoben. Daraus ein faktisches Mietverhältnis zu konstruieren, hat das Bundesverfassungsgericht allerdings zu Recht abgelehnt, denn dies hätte u. a. auch eine Zustimmung der Vermieterin zur Entlassung aus dem Mietverhältnis vorausgesetzt (vgl. redaktionelle Anmerkung in GE 1996, 166). Die Grundsätze, die das Bundesverfassungsgericht zu der gewerblichen Zwischenvermietung aufgestellt hat, sind da tragfähiger (GE 1991, 771). All das kann aber nur bei einer Veräußerung eine Rolle spielen, also einer Übertragung des Eigentumsrechts auf eine andere Person. Eine bloße Namensänderung ist unerheblich.