Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch der Mietsache

1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt vor, wenn von vornherein bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragspar­teien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden und die Vertragsbeendigung schon gleich Vertragsinhalt ist; entscheidend ist dabei weniger die Dauer, sondern der besondere, (in erster Linie) vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs, ohne dass der Mietvertrag eine konkrete Zeitangabe bzw. Befristung enthalten muss.

2. Ob Wohnraum möbliert oder unmöbliert überlassen wird und ob er allein oder mit Angehörigen genutzt wird, spielt bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch keine Rolle.

3. Auf Mietverhältnisse zum nur vorübergehenden Gebrauch finden die Regelungen über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung.

4. Wird im Mietvertrag als Grund für eine Befristung die Dauer der beruflichen Abordnung des Vermieters angegeben, indiziert das, dass der Vermieter die Wohnung im Anschluss für sich selbst nutzen will und ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit gem. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB vorliegt; weder die nicht erfolgte (dauerhafte) Rückkehr, melderechtliche Erfassung noch die Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung im Verlaufe des Rechtsstreits lassen den Schluss zu, dass der Eigennutzungswunsch nicht bestand.

Nach erfolgter Zwangsräumung der Wohnung des Kl. (Mieters) hat der Bekl.vertreter die Widerklage daraufhin in der Berufungsverhandlung in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Kl.vertreter hat sich dieser Erklärung nicht angeschlossen.

Nachdem der Kl. in der Berufung zunächst Feststellung beantragt hatte, dass er berechtigt sei, ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend zu machen, bis der Bekl. eine vollumfängliche Auskunft und schriftliche Erklärung über die Speicherung und Verwendung der persönlichen Daten des Kl. beigebracht habe sowie die Festzustellung, dass der Bekl. verpflichtet sei, dem Kl. sämtliche, sich ggf. aus einer unterbliebenen Auskunft über gespeicherte Daten resultierenden materiellen und immateriellen Schäden zu ersetzen, haben die Parteien den Berufungsrechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Feststellung, dass die tatsächlich geschuldete ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung inkl. Möblierungszuschlag 7,51 €/m2, mithin 413,10 € betragen habe. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob allein durch die Zwangsräumung der Wohnung und inzwischen wohl jedenfalls faktische Beendigung des Mietverhältnisses bereits das für diese Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse i.S.d. § 256 ZPO entfallen, die Klage mithin unzulässig geworden ist. Hierfür spricht allerdings, dass die Parteien nunmehr übereinstimmend von einer Beendigung des Mietverhältnisses ausgehen, sodass der Kl. in der Lage wäre, vermeintliche Rückzahlungsansprüche zu beziffern und im Wege der Leistungsklage geltend zu machen.

Jedenfalls aber ist die Klage insoweit unbegründet. Bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis handelt es sich um ein solches zum (nur) vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, auf welches die Regelung des § 556d Abs. 1 BGB keine Anwendung findet.

„Vorübergehender Gebrauch“ liegt vor, wenn von vornherein bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragspar­teien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden ist. Maßgebend ist der vereinbarte Verwendungszweck. Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der besondere, (in erster Linie) vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs (vgl. Bieber, in: MüKo­BGB, § 549 Rn. 17; Schmidt-Futter/Blank, MietR, § 549 Rn. 4 m.w.N.). Die Anmietung muss von Beginn an einen nur übergangsweisen Aufenthalt erwarten lassen, das baldige Ende von vornherein absehbar sein. Ähnlich wie bei einer Befristung oder auflösenden Bedingung ist die Vertragsbeendigung schon gleich Vertragsinhalt. Für die vorübergehende Nutzung ist allerdings nicht nur auf den Mieter abzustellen; will der Vermieter - etwa aufgrund eines Sanierungsplans oder konkreter Verkaufsabsicht - nur vorübergehend vermieten, fällt das ebenfalls unter die Regelung der Nr. 1 (Bruns, in: BeckOK-BGB, § 549 Rn. 13 m.w.N.). Eine konkrete Zeitangabe bzw. Befristung muss der Mietvertrag nicht enthalten (Bub/Treier/Schultz, MietR-HdB, Kap. III Rn. 996). Ob der Wohnraum möbliert oder unmöbliert überlassen wird und ob er allein oder mit Angehörigen genutzt wird, spielt ebenfalls keine Rolle.

Danach ist vorliegend von einem Mietverhältnis i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB auszugehen.

Die Auslegung der Parteiabrede ist (zunächst) rechtliche Würdigung, die ohne Bindung an das Parteivorbringen vorzunehmen ist. Diese hat das Amtsgericht frei von Rechtsfehlern vorgenommen. Es hat zutreffend darauf hingewiesen, dass der Kl. selbst mit seiner, auf die Annonce für möblierten Wohnraum reagierenden eMail vom 21.10.2016 zum Ausdruck gebracht hat, eine Wohnung lediglich zum vorübergehenden Gebrauch (,,a couple of month, while things are clearing up“) zu suchen. Dementsprechend hat er in seinem Bewerbungsformular vom 23.10.2016 auch nur eine gewünschte Mietdauer von vier Monaten angegeben. Der Wille beider Vertragsparteien, sich nur temporär mietvertraglich zu binden, kommt auch in dem Mietvertrag vom 24.10.2016 in § 2 zum Ausdruck, ohne dass dem die lediglich äußerst geringfügige Verlängerung der Vertragsdauer entgegenstünde. Die Parteien haben ausdrücklich eine feste Laufzeit des Mietverhältnisses bis zum 2.3.2017 vereinbart. Diese Befristung für ca. vier Monate - eine noch durchaus überschaubare Zeit - stellt bereits ein klares Indiz für eine lediglich zum vorübergehenden Gebrauch beabsichtigte Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung dar. Dass es sich um ein Mietverhältnis nur zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 1 Nr. 1 BGB handele, ist zudem ausdrücklich im Mietvertrag so festgeschrieben worden („für die Dauer der beruflichen Abordnung“). Soweit der Kl. vorträgt, er habe gegenüber der Zeugin B. deutlich gemacht, dass er an einer längeren Anmietung der Wohnung interessiert sei, wobei ihm diese zugesichert habe, der Bekl. sei insoweit „flexibel“, findet dies keinerlei Ausdruck in der schriftlichen vertraglichen Vereinbarung. Sein Vortrag, ihm sei zugesagt worden, man könne den Vertrag ohne Weiteres verlängern, spricht darüber hinaus eher gegen die Annahme eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses.

Dem Kl. hätte es daher oblegen, den Beweis zu erbringen, dass abweichend von den Umständen des Zustandekommens des streitgegenständlichen Mietvertrages und seines schriftlich niedergelegten Inhalts zwischen den Parteien Einigkeit über ein abweichendes Verständnis bestanden hat (vgl. BGHZ 20, 109; NJW 1999, 1702). Dies ist ihm nicht zur Überzeugung des Gerichts gelungen. […]

Dahinstehen kann hier zunächst, ob die vertragliche Vereinbarung (zugleich) § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB entspricht. Denn das Mietverhältnis kann auch auf unbestimmte Frist vereinbart sein, wenn nur der Zweck des Gebrauchs von begrenzter Dauer ist (Bieber, aaO.).

Auf die tatsächliche Möblierung der Wohnung kommt es ebenfalls nicht an. Diese mag Indiz für den lediglich vorübergehenden Gebrauch sein, sie ist jedoch keineswegs zwingend erforderlich, um auf diesen zu schließen (vgl. Bruns aaO.; Bieber, aaO., § 549 Rn. 17). Denn entscheidend sind - wie ausgeführt - die übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien, die das Gericht vorliegend in Ansehung und Würdigung der Gesamtumstände nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln hatte.

2. Nach dem Ergebnis vorstehender Ausführungen steht dem Kl. ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten wegen ungerechtfertigter Bereicherung nach §§ 812, 556d BGB nicht zu.

3. Der Bekl. hatte gegen den Kl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 i.V.m. § 542 Abs. 2 BGB, da das Mietverhältnis zum 2.3.2017 geendet hat.

Da vorliegend Wohnraum i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, gilt das beschränkte Befristungsverbot des § 575 Abs. 4 BGB nicht. Die mietvertraglich vereinbarte Befristung auf den 2.3.2017 ist mithin wirksam, ohne dass es insoweit darauf ankäme, ob die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB tatsächlich beim Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorgelegen haben.

Allerdings dürfte tatsächlich auch vom Vorliegen eines wirksam befristeten Mietverhältnisses (Zeitmietvertrag) i.S.d. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB auszugehen sein.

Gem. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts - sei es auch nur zeitweise als Zweitwohnsitz - nutzen will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Haben die Vertragsparteien auf diese Art die Beendigung des Mietverhältnisses durch die Bestimmung eines Endtermins geregelt, endet das Mietverhältnis zu diesem Termin, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Auf bestimmte Zeit ist das Mietverhältnis dann eingegangen, wenn das Ende der Mietzeit kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist.

Der Vermieter muss bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht haben, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendung zuzuführen und dies dem Mieter in schriftlicher Form (§ 126 BGB) mitteilen. Für die Mitteilung des Befristungsgrundes reicht es nicht aus, wenn lediglich der Gesetzestext wiederholt wird. Vielmehr muss der Vermieter den Grund der Befristung möglichst konkret angeben, einen konkreten Lebenssachverhalt verdeutlichen (Theesfeld, in: BeckOK-MietR, Stand: 2019, § 575 Rn. 8). Entfällt der Befristungsgrund im Laufe der Mietzeit, kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Vorliegend ergibt sich die Befristung zweifelsfrei aus dem Vertragswortlaut. Darüber hinaus ist auch der Grund der Befristung - für die Dauer der beruflichen Abordnung des Bekl. - angegeben, mithin dem Kl. mitgeteilt worden. Dieser objektive Umstand wird flankiert durch die weitere Angabe, wonach der Bekl. die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages wieder vom Vermieter bzw. seinen Familienangehörigen genutzt werde. Die ersten beiden Absätze des § 2.1 des Mietvertrages sind insoweit im Kontext zu lesen und von den Parteien offenbar auch so verstanden worden. Dass aufgrund der beruflichen Tätigkeit des Bekl. ein Grund für die Befristung des Mietverhältnisses seinerzeit bestand, ist unstreitig. Wer dafür, dass der mietvertraglich festgeschriebene Eigennutzungswunsch des Bekl. gleichwohl nicht bestanden hat oder nachträglich während des Laufs des Mietverhältnisses entfallen ist, darlegungs- und beweispflichtig ist, kann letztlich dahinstehen, da es, wie ausgeführt, auf das Vorliegen der Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB vorliegend nicht ankommt. Die Kammer erlaubt sich jedoch insoweit den Hinweis, dass weder die nicht erfolgte (dauerhafte) Rückkehr, melderechtliche Erfassung noch die Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung im Verlaufe des Rechtsstreits diesen Schluss zulassen. Ersteres mag der unsicheren Lebens- und Wohnsituation des Bekl., nicht zuletzt auch dem Umstand, dass der Kl. die Wohnung nicht fristgerecht an den Bekl. zurückgegeben hat, geschuldet sein. Letzteres ist in Ansehung der Entwicklung der tatsächlichen Verhältnisse ohne Weiteres erklärbar.

Eine (von der Mietpreisbremse ausgenommene) Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt vor, wenn von vornherein bei Mietvertragsabschluss nach beider Willen der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden und die Vertragsbeendigung von Anfang an Vertragsinhalt ist. Weniger die Dauer, sondern der besondere, in erster Linie vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbare vorübergehende Zweck ist entscheidend, wobei der Mietvertrag nicht zwingend eine konkrete Zeitangabe bzw. Befristung enthalten muss. Keine Rolle spielt, ob Wohnraum möbliert oder unmöbliert überlassen wird und ob er allein oder mit Angehörigen genutzt wird. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch kann auch vorliegen, wenn der Vermieter aufgrund eines Sanierungsplans oder einer Verkaufsabsicht nur vorübergehend vermieten will.

Der Wohnungsmietvertrag war auf bestimmte Zeit abgeschlossen und enthielt als Begründung für die Befristung den Satz „für die Dauer der beruflichen Abordnung des Vermieters“. Die Wohnung war als Möbliertwohnraum annonciert worden und der Mieter selbst hatte mitgeteilt, dass er sie lediglich für einige Monate mieten wolle. Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit verlangte der Kläger Rückzahlung angeblich überzahlter Miete sowie länger in der Wohnung bleiben zu dürfen und Feststellung, dass für das Mietverhältnis lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete plus Möblierungszuschlag, nicht aber der höhere vereinbarte Mietzins gelte; dafür berief er sich auf die Mietpreisbremse.

Die Wohnung sei zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet worden. Solcher liege vor, wenn von vornherein bei Mietvertragsabschluss aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragspar­teien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet werde. Entscheidend sei dabei nicht so sehr die Dauer, sondern der besondere, in erster Linie vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs. Die Anmietung muss von Beginn an einen nur übergangsweisen Aufenthalt erwarten lassen, das baldige Ende von vornherein absehbar sein. Die Vertragsbeendigung müsse von vornherein Vertragsinhalt sein.

Für die vorübergehende Nutzung sei allerdings nicht nur auf den Mieter abzustellen, sondern auch auf den Vermieter. Wolle der etwa aufgrund eines Sanierungsplans oder einer konkreter Verkaufsabsicht nur vorübergehend vermieten, falle das ebenfalls unter die Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch. Eine konkrete Zeitangabe bzw. Befristung müsse der Mietvertrag nicht enthalten. Und ob der Wohnraum möbliert oder unmöbliert überlassen oder ob er allein oder mit Angehörigen genutzt werde, spiele auch keine Rolle.

Danach ist vorliegend von einem Mietverhältnis i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB auszugehen. Im vorliegenden Fall habe der Mieter selbst mit seiner Antwort auf die Annonce für möblierten Wohnraum erklärt, eine Wohnung lediglich zum vorübergehenden Gebrauch („a couple of month, while things are clearing up“) zu suchen und in seinem Bewerbungsschreiben auch nur eine gewünschte Mietdauer von vier Monaten angegeben. Die Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch sei auch im Mietvertrag zum Ausdruck gekommen. Die Parteien hätten eine feste Laufzeit für ca. vier Monate vereinbart und zudem ausdrücklich als Begründung auf die Dauer der beruflichen Abordnung verwiesen.

Da für Mietverhältnisse zu nur vorübergehendem Gebrauch die Mietpreisbremse nicht gilt, hatte der Mieter auch keine durchsetzbaren Rückforderungsansprüche.

Unabhängig von der Frage, ob eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch vorlag, habe auch ein wirksam befristetes Mietverhältnis (Zeitmietvertrag i.S.d. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB) vorgelegen.

Nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts – sei es auch nur zeitweise als Zweitwohnsitz – nutzen will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Haben die Vertragsparteien auf diese Art die Beendigung des Mietverhältnisses durch die Bestimmung eines Endtermins geregelt, endet das Mietverhältnis zu diesem Termin, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Auf bestimmte Zeit ist das Mietverhältnis dann eingegangen, wenn das Ende der Mietzeit kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist.

Für die Mitteilung des Befristungsgrundes reiche es nicht aus, wenn lediglich der Gesetzestext wiederholt werde. Vielmehr müsse der Vermieter den Grund der Befristung möglichst konkret angeben, einen konkreten Lebenssachverhalt verdeutlichen. Vorliegend habe sich die Befristung und der Grund der Befristung – für die Dauer der beruflichen Abordnung des Vermieters – zweifelsfrei aus dem Vertragswortlaut ergeben.

Weder die nicht erfolgte (dauerhafte) Rückkehr, melderechtliche Erfassung noch die Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung im Verlaufe des Rechtsstreits ließen den Schluss zu, dass der mietvertraglich festgeschriebene Eigennutzungswunsch des Vermieters nicht bestanden habe oder nachträglich während des Laufs des Mietverhältnisses entfallen sei; dafür wäre der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

Ob Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, ergibt sich aus der Verknüpfung einer vereinbarungsgemäß kurzfristigen, überschaubaren Vertragsdauer mit einem Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Vermietung begründet und so das Mietverhältnis in Übereinstimmung mit seiner kurzen Dauer nur als ein Durchgangsstadium erscheinen lässt (OLG Bremen, Rechtsentscheid vom 7. November 1980 - 1 UH 1/18[a], RiM Bd. 1 Seite 102). Sowohl die besonderen Umstände als auch das baldige Vertragsende müssen nach den Vorstellungen beider Parteien feststehen und Vertragsinhalt geworden sein (Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 4 zu § 549 BGB).

Anders als die ZK 66 will die ZK 65 des Landgerichts Berlin die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Wesentlichen nur auf Ferienwohnungs- und Hotelzimmervermietung anwenden (Urteil vom 18. Dezember 2019 - 65 S 101/19 -, GE 2020, 335 mit ablehnender Anmerkung von Schach).