Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch

1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich; der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden.

2. Weder eine „ausländische Verwurzelung“ der Mieter noch ihre berufliche Situation allein sind ein Indiz für die Unterstellung der Absicht einer nur vorübergehenden Nutzung.

3. Eine vertragliche Regelung, die das Mietverhältnis der Anwendung der Mieterschutzvorschriften entzieht, ohne dass die - eng definierten - Voraussetzungen dafür vorliegen, benachteiligte den Mieter unangemessen und ist unwirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

1. […] Die Kl. hat gegen den Bekl. aus abgetretenem Recht die vom Amtsgericht zuerkannten Auskunftsansprüche, §§ 556g Abs. 3, 556d, 398 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015); den von der Kl. geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat September 2019 hat das Amtsgericht ebenfalls zu Recht bejaht, §§ 556g Abs. 1, 556d Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 398 BGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28. April 2015.

a) Die Anwendung der §§ 556d ff. BGB ist nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen.

Nach dieser Regelung gelten (unter anderem) die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn auf angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g) nicht für die Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

Ein solches Mietverhältnis hat das Amtsgericht hier zu Recht nicht angenommen.

Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich (vgl. Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22; BeckOGK/H. Schmidt, 1.7.2021 BGB, § 549 Rn. 16; Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, § 549 Rn. 16; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 549 Rn. 5; LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 18.12.2019 - 65 S 101/19, GE 2020, 335 = WuM 2020, 163, nach juris Rn. 7; [ZK 66], Urt. v. 5.6.220 - 66 S 68/18, GE 2020, 1435 = ZMR 2020, 836). Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22).

Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nach einhelliger Ansicht typischerweise bei Hotelzimmern, Ferienwohnungen oder Ferienhäusern vor, die (vorübergehend, für kurze Zeit) zu Urlaubszwecken gemietet werden (BeckOGK/H. Schmidt, 1.7.2021 BGB, § 549 Rn. 16.1; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 23; Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, § 549 Rn. 16; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 549 Rn. 5; MüKoBGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 549 Rn. 18).

Dem entspricht die Vorstellung des Gesetzgebers, der im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 unter Hinweis auf die insoweit unveränderten Vorgängerregelungen in § 564b Abs. 7 Nr. 1 BGB und § 10 Abs. 3 Nr. 2 MHG Wohnungen zur Erholung und Freizeitnutzung (z. B. Ferienwohnungen) als Anwendungsfälle der Vorschrift definierte. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen kommt es (bereits) auf die Umstände des Einzelfalls an (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 46).

Die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB genannten Mietverhältnisse werden vom Schutz des sozialen Mietrechts ausgenommen, weil es in den Vertragskonstellationen an dem die Mieterschutzvorschriften rechtfertigenden besonderen Schutzbedürfnis des Wohnraummieters fehlt, weil die angemieteten Wohnräume nicht seinen räumlichem Lebensmittelpunkt bilden und - nach der dem Vermieter bekannten Zwecksetzung des Mieters - auch nicht bilden sollen (vgl. Wertungen BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, GE 1993, 796, nach juris Rn. 29 ff.; BeckOGK/H. Schmidt, 1.7.2021 BGB, § 549 Rn. 15; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22).

Maßgeblich ist damit nicht nur die kurzzeitige Überlassung, es muss auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs gegeben sein, bei der nicht das Wohnen in dem Sinne von „zu Hause sein“ oder der Begründung einer „Heimstatt im Alltag“ im Vordergrund steht. Mit dieser Wendung ist nicht nur eine dauernde „Unterkunft“ gemeint, sondern die Wahl einer Wohnstatt, die Ausgangspunkt für die Begründung persönlicher Bindungen, sozialer Beziehungen, der beruflichen und privaten Lebensführung - und damit eben der räumliche Lebensmittelpunkt - sein soll (BeckOGK/H. Schmidt, 1.7.2021 BGB, § 549 Rn. 16).

Hier wollten die Mieter ihren ausschließlichen Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen, um in der Stadt zu leben und zu arbeiten; dieser Zweck bildete die Grundlage des Vertrages. Welcher nur vorübergehende Zweck stattdessen von den Parteien übereinstimmend vorausgesetzt worden sein soll, lässt sich weder dem Vertrag noch dem Vortrag des Bekl. entnehmen. Die „ausländische Verwurzelung“ der Mieter allein ist ersichtlich kein Indiz für die Unterstellung der Absicht einer nur vorübergehenden Nutzung. Weshalb ihre berufliche Situation die Annahme rechtfertigen soll, erschließt sich ebenfalls nicht. Welches Online-Portal die Mieter nutzten, um eine Wohnung zu finden, ist ohne Belang, wenn - wie hier - außer dem Wunsch des Bekl. als Vermieter, einen Vertrag abzuschließen, auf den die Mieterschutzvorschriften nicht anwendbar sind, nichts auf eine entsprechende gemeinsame Zwecksetzung hindeutet. Aus dem Umstand, dass in § 2 des Mietvertrages (zusätzlich) auf § 575 BGB hingewiesen wird, ergibt sich mit Blick auf die Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts. Die Regelungen können nicht nebeneinander angewendet werden, sondern schließen sich wechselseitig in der Anwendung aus.

b) Auf die Klausel in § 2 des Mietvertrags kann der Bekl. sich nicht mit Erfolg berufen. Es handelt sich ersichtlich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB, die vom Bekl. für eine Mehrzahl von Fällen vorbereitet und genutzt worden ist. Die Klausel benachteiligte die Mieter unangemessen, § 307 Abs. 1 BGB.

Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine ungemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung von (zutreffend: „mit“, d. Red.) wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, (einzufügen: „von der“, d. Red.) abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Die Regelung entzieht das Mietverhältnis der Anwendung der Mieterschutzvorschriften, ohne dass die - eng definierten - Voraussetzungen dafür vorliegen. Ein individualvertragliches Aushandeln lässt sich weder dem Vertrag entnehmen noch dem weiteren Vorbringen in der Berufungsbegründung. Denn soweit mit den Mietern „verhandelt“ worden sein soll, bezieht sich das Vorbringen des Bekl. in der Berufungsbegründung allein auf die Dauer des Mietverhältnisses und eine vorzeitige, vor dem Ablauf des 31.7.2020 mögliche Kündigungsmöglichkeit.

Die effektivsten Mieterschutzvorschriften – u. a. die Mietpreisbremse, die Mieterhöhungsvorschriften, Kündigungsschutz und Sozialklausel – gelten nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Was „vorübergehender Gebrauch“ im Detail bedeutet, ist auslegungsbedürftig. Das LG Berlin meint in einer neueren Entscheidung, dass weder eine „ausländische Verwurzelung“ des Mieters noch seine berufliche Situation allein ein Indiz für die Unterstellung der Absicht einer nur vorübergehenden Nutzung seien. Damit könnte man mit dem mit seiner Familie in Toronto lebenden, lehrenden und verwurzelten Professor, der sich studienhalber ein halbes Jahr in Berlin aufhält, keine Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch vermieten. Diese Auffassung erscheint zu eng und ruft nach einem klärenden Wort des BGH.

Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht des Mieters Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche aufgrund der Mietpreisbremse geltend. Der Beklagte wendet dagegen ein, die Ansprüche seien, da der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sei, nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen. Das AG hatte den Beklagten antragsgemäß verurteilt, seine Berufung blieb erfolglos.

Das Amtsgericht habe zu Recht kein Mietverhältnis über Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch angenommen. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handele, sei neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen eines echten Zeitmietverhältnisses (§ 575 BGB) verwirklicht werden.

Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liege nach einhelliger Ansicht typischerweise bei Hotelzimmern, Ferienwohnungen oder Ferienhäusern vor, die (vorübergehend, für kurze Zeit) zu Urlaubszwecken gemietet werden, und selbst bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen komme es (bereits) auf die Umstände des Einzelfalls an, wie aus den Gesetzgebungsmaterialien hervorgehe. Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch werde vom Schutz des sozialen Mietrechts ausgenommen, weil es in Fällen, wo die angemieteten Wohnräume nicht den räumlichem Lebensmittelpunkt des Mieters bilden, an einem besonderen Schutzbedürfnis fehle.

Maßgeblich sei damit nicht nur die kurzzeitige Überlassung, es müsse auch eine „besondere Zwecksetzung des Gebrauchs“ gegeben sein, bei der nicht das Wohnen im Sinne von „zu Hause sein“ oder der Begründung einer „Heimstatt im Alltag“ und die Begründung persönlicher Bindungen, sozialer Beziehungen, beruflicher und privater Lebensführung im Vordergrund stehe.

Im konkreten Fall hätten die Mieter ihren ausschließlichen Lebensmittelpunkt in der Streitwohnung begründen wollen, um in Berlin zu leben und zu arbeiten. Die „ausländische Verwurzelung“ der Mieter allein sei ersichtlich kein Indiz für die Unterstellung der Absicht einer nur vorübergehenden Nutzung.

Die dagegen sprechende Vereinbarung im Mietvertrag sei, weil vom Beklagten für eine Mehrzahl von Fällen vorbereitet und genutzt, als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, denn sie benachteilige die Mieter unangemessen. Die Regelung entziehe das Mietverhältnis der Anwendung der Mieterschutzvorschriften, ohne dass die – eng definierten – Voraussetzungen dafür vorlägen.

Ob Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch vermietet worden ist, ergibt sich aus der Verknüpfung einer vereinbarungsgemäß kurzfristigen, überschaubaren Vertragsdauer mit einem Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet und so das Mietverhältnis in Übereinstimmung mit seiner kurzen Dauer nur als ein Durchgangsstadium erscheinen lässt (OLG Bremen, Rechtsentscheid vom 7. November 1980 - 1 UH 1/18[a], RiM Bd. 1 Seite 102; a. A. jetzt Schmidt-Futter/Lehman-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., Fn. 33 f. zu § 549 BGB, der die Zeitkomponente [„bis zu drei Monate“] und hilfsweise die Beschaffenheit der Mietsache für wesentlich hält, nicht aber wie die h. M. Vertragsdauer und Vertragszweck).

Die Kammer setzt mit dieser Entscheidung ihre bisherige enge Auslegung fort (vgl. Urteil vom 18. Dezember 2019 - 65 S 101/19 -, GE 2020, 335: Schließt ein mit Hauptwohnsitz in London ansässiger Wissenschaftler einen auf sieben Monate abgeschlossenen Mietvertrag in Deutschland ab, weil er in dieser Zeit an seiner Promotion arbeiten will, handelt es sich nicht um Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch. Zutreffender erscheint es, in erster Linie den vereinbarten Verwendungszweck und nicht die Dauer des Gebrauchs für maßgeblich zu halten, also den besonderen, vom Mieter verfolgten und für beide Seiten erkennbar vorübergehenden Zweck des Gebrauchs (so zutreffend MükoBGB/Bieber, 8. Aufl., BGB § 549 Rn. 17 mit weiteren Zitaten; ebenso LG Berlin vom 5. Juni 2020 - 66 S 68/18 -, GE 2020, 1435). Es ist nicht einmal erforderlich, dass das Mietverhältnis bei Vertragsbeginn bereits befristet war.

Die Kammer hat keine Revision zugelassen, obwohl eine höchstrichterliche Klärung der Frage, was Vermietung von Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch ist, insbesondere vor dem Hintergrund, dass der eine oder andere Vermieter § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB missbräuchlich nutzt, dringend erforderlich wäre.

Hinweis: Vgl. dazu auch ausführlich Beuermann, Antwort auf eine Leserfrage in GE 2019 [18] 1138.