Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Schließt ein mit Hauptwohnsitz in London ansässiger Wissenschaftler einen auf sieben Monate abgeschlossenen Mietvertrag in Deutschland ab, weil er in dieser Zeit an seiner Promotion arbeiten will, handelt es sich nicht um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch angemietet ist.

(Leitsatz der Redaktion)

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht festgestellt, dass die fristlos ausgesprochene Kündigung des Kl. das (Unter-) Mietverhältnis der Parteien nicht beendet hat. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB lagen nicht vor. (wird ausgeführt)

b) Zu Recht wendet der Kl. sich jedoch gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Das Kündigungsschreiben des Kl. vom 17. Mai 2017 hat das Mietverhältnis zum 31. August 2017 beendet; der Kl. hat die Mietsache unstreitig bereits Ende Mai 2017 an die Bekl. zurückgegeben, §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 Satz 1, 546 Abs. 1 BGB. Für die (Voraus-) Zahlung der Miete für die Monate September und Oktober 2017 fehlte es an einem Rechtsgrund; die Beträge sind daher von der Bekl. an den Kl. zurückzuzahlen, § 812 Abs. 1 BGB.

Das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis konnte nicht ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 BGB wirksam mit der Folge befristet werden, § 575 Abs. 4 BGB, dass es (erst) mit Zeitablauf endet, § 542 Abs. 2 Hs. 1 BGB, denn es handelte sich nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB lagen nicht vor.

Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nach einhelliger Ansicht typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden (vgl. nur Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 549 Rn. 5; BeckOGK/H. Schmidt, 1.10.2019, BGB, § 549 Rn. 16.1; MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 549 Rn. 14). Dem entspricht die Vorstellung des Gesetzgebers, der im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 unter Hinweis auf die insoweit unveränderten Vorgängerregelungen in § 564b Abs. 7 Nr. 1 BGB und § 10 Abs. 3 Nr. MHG Wohnungen zur Erholung und Freizeitnutzung (z. B. Ferienwohnungen) als Anwendungsfälle der Vorschrift definierte. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen käme es auf die Umstände des Einzelfalls an (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 46).

Dies zugrunde gelegt, ist nicht allein auf ein - mit der Vermietung eines Hotelzimmers bzw. einer Ferienwohnung vergleichbares - zeitliches Moment abzustellen, sondern auch eine besondere (abweichende) Zwecksetzung des Gebrauchs zu berücksichtigen (vgl. BeckOGK/H. Schmidt, 1.10.2019, BGB, § 549 Rn. 16).

Der Kl. hat die Wohnung für die Dauer von sieben Monaten gemietet. Er und seine Frau wollten in der Wohnung nicht nur leben, sondern auch wissenschaftlich arbeiten, der Kl. an seiner Promotion, seine Frau an ihrer Masterarbeit.

Schon der Aufenthalt über sieben Monate geht über die übliche Dauer eines Erholungs- oder Ferienaufenthaltes hinaus, den der Gesetzgeber als typischen Anwendungsfall der Regelung ansieht. Hinzu kommt hier, dass der - der Bekl. bekannte - konkrete Nutzungszweck dem ebenfalls nicht entspricht und ein Ausweichen schwieriger gestaltete als bei einer zeitlich eng begrenzten Nutzung als Ferienwohnung.

Der Ausnahmecharakter der Ausschlusstatbestände in § 549 Abs. 2, 3 BGB und die Anordnung in § 575 Abs. 4 BGB verlangen zudem (im Zweifel) eine restriktive Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. […]

Die Revision wurde nicht zugelassen.

Schließt ein mit Hauptwohnsitz in London ansässiger Wissenschaftler einen auf sieben Monate abgeschlossenen Mietvertrag in Deutschland ab, weil er in dieser Zeit an seiner Promotion arbeiten will, handelt es sich nicht um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch angemietet ist, meint jedenfalls das LG Berlin (ZK 65).

Ein mit Hauptwohnsitz in London ansässiger Wissenschaftler schloss einen Wohnraummietvertrag in Berlin für sieben Monate, um u. a. in dieser Zeit an seiner Promotion zu arbeiten. Als er eingezogen war, stellte er fest, dass eine Baustelle in der Nähe ihn durch ihren Lärm in seiner wissenschaftlichen Arbeit störte. Er kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und ordentlich. Der Vermieter ließ sich darauf nicht ein, woraufhin der Mieter Klage auf Rückzahlung der schon gezahlten Mieten für die gesamte Mietzeit erhob. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB lägen nicht vor, weil der Kläger die Baustelle bei seinem ersten Besuch in Berlin wahrgenommen habe. Die ordentliche Kündigung greife nicht durch, weil § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB einschlägig sei und ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sei. Dagegen legte der Kläger Berufung zum Landgericht ein.

Das LG Berlin, ZK 65 (Einzelrichter), gab der Berufung teilweise statt. Frei von Rechtsfehlern habe das Amtsgericht festgestellt, dass die fristlos ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet habe.

Zu Recht wende der Kläger sich jedoch gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Das Kündigungsschreiben des Klägers vom 17. Mai 2017 habe das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 31. August 2017 beendet; der Kläger habe die Mietsache unstreitig bereits Ende Mai 2017 an den Vermieter zurückgegeben. Für die (Voraus-) Zahlung der Miete für die Monate September und Oktober 2017 fehle es an einem Rechtsgrund, so dass die Beträge daher von dem Vermieter zurückzuzahlen seien, § 812 Abs. 1 BGB.

Das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis habe nicht wirksam befristet werden können, denn es handele sich nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sei. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liege nach einhelliger Ansicht typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet würden. Dem entspreche die Vorstellung des Gesetzgebers, der im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 unter Hinweis auf die insoweit unveränderten Vorgängerregelungen Wohnungen zur Erholung und Freizeitnutzung (z. B. Ferienwohnungen) als Anwendungsfälle der Vorschrift definierte. Dies zugrunde gelegt, sei nicht allein auf ein – mit der Vermietung eines Hotelzimmers bzw. einer Ferienwohnung vergleichbares – zeitliches Moment abzustellen, sondern auch eine besondere (abweichende) Zwecksetzung des Gebrauchs zu berücksichtigen. Der Kläger habe die Wohnung für die Dauer von sieben Monaten gemietet. Er wollte in der Wohnung nicht nur leben, sondern auch wissenschaftlich arbeiten. Schon der Aufenthalt über sieben Monate gehe über die übliche Dauer eines Erholungs- oder Ferienaufenthaltes hinaus, den der Gesetzgeber als typischen Anwendungsfall der Regelung ansähe. Hinzu komme hier, dass der – dem Vermieter bekannte – konkrete Nutzungszweck dem ebenfalls nicht entspreche und ein Ausweichen schwieriger gestaltete als bei einer zeitlich eng begrenzten Nutzung als Ferienwohnung. Der Ausnahmecharakter der Ausschlusstatbestände in § 549 Abs. 2, 3 BGB und die Anordnung in § 575 Abs. 4 BGB würden zudem (im Zweifel) eine restriktive Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangen.

Der Entscheidung ist nicht zuzustimmen. Ob Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch vermietet worden ist, ergibt sich aus der Verknüpfung einer vereinbarungsgemäß kurzfristigen, überschaubaren Vertragsdauer mit einem Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet und so das Mietverhältnis in Übereinstimmung mit seiner kurzen Dauer nur als ein Durchgangsstadium erscheinen lässt (OLG Bremen, Rechtsentscheid vom 7. November 1980 - 1 UH 1/18(a), RiM Bd. 1 Seite 102). Sowohl die besonderen Umstände als auch das baldige Vertragsende müssen nach den Vorstellungen beider Parteien feststehen und Vertragsinhalt geworden sein (Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 4 zu § 549 BGB). All das trifft auf die vorliegende Konstellation zu. Maßgebend ist in erster Linie der vereinbarte Verwendungszweck und nicht die Dauer des Gebrauchs der Mietwohnung, sondern der besondere, vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs (so richtig MükoBGB/Bieber, 8. Aufl., BGB § 549 Rn. 17 mit weiteren Zitaten). Es ist nicht einmal erforderlich, dass das Mietverhältnis bei Vertragsbeginn bereits befristet war (Schmidt-Futterer/Blank, aaO.). Vorliegend verkennt das Gericht, dass der Hauptwohnsitz des Klägers in London liegt und kein Umstand ersichtlich ist, dass der Kläger diesen nach Berlin verlegen wollte. Nach hier vertretener Ansicht war demnach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt. Insofern war wohl das amtsgerichtliche Urteil insgesamt in Ordnung (wobei der eigentliche Wortlaut zur entsprechenden Klageabweisung sich nicht aus dem landgerichtlichen Urteil ergibt und daher nicht bekannt ist).