Vermietung

Vermietung; Verlust; Mietvertrag; Zwangsversteigerung

Die Vermietung mit Verlust nach Anordnung der Zwangsversteigerung führt auch gegenüber dem Erwerber zu relativer Unwirksamkeit des Mietvertrages. Ein solcher Vertrag gibt dem Mieter kein Recht zum Besitz gegenüber dem Erwerber.

Die Berufung der Kl. ist nicht begründet. Das AG (Kiel) hat mit Recht und mit zutreffender Begründung die Klage auf Gebrauchsgewährung abgewiesen; auch auf die Gründe des angefochtenen Urteils wird daher gemäß § 543 Abs. 1 ZPO Bezug genommen mit folgenden ergänzenden Erwägungen:

1. Daß die Vermietung den Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung widersprach (§ 24 ZVG), kann auch auf der Grundlage der Erwägungen der Berufung nicht zweifelhaft sein. Diese Frage beurteilt sich stets nach objektiven Gesichtspunkten: (wird ausgeführt).

2. Das AG hat auch zutreffend festgestellt, daß die (relative) Unwirksamkeit des Mietvertrages nicht nur vom Vollstreckungsgläubiger, sondern auch vom Ersteher geltend gemacht werden kann. Die Kammer teilt die Auffassung der zitierten Entscheidung des LG Kassel (WM 1990, 138) und entnimmt der hierzu ergangenen Entscheidung des BVerfG (WM 1990, 139), daß auch verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Schlußfolgerung nicht durchgreifen. Denn gerade die Argumente der Gegenmeinung, die darauf abstellen, daß der Ersteher durch die Möglichkeiten der Mieterhöhung und der erleichterten Kündigung hinreichend geschützt sei, haben jedenfalls im Wohnraummietrecht keinen Bestand: Mieterhöhungen nach dem MHG wären, wie dargelegt, illusorisch bei dieser Art "Vermietung mit Verlust", und auch die Kündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, wobei die Kündigung nicht darauf gestützt werden könnte, im Falle anderweitiger Vermietung eine höhere Miete zu erzielen (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 2 BGB). Daß § 564 b BGB auch auf die Kündigung des Erstehers anzuwenden ist, ist durch (negativen) Rechtsentscheid geklärt (OLG Hamm v. 22.8.1994, RES § 541 ZPO Nr. 22 = WM 1994, 520).