Vermieterwechsel, Umwandlung der Mietwohnung in Eigentumswohnung

Vermieterwechsel, Umwandlung der Mietwohnung in Eigentumswohnung; Eigentumswohnung, Vermietermehrheit; Mietwohnung, Umwandlung; Umwandlung in Wohnungseigentum; Vermieterwechsel bei Umwandlung; Eigentümergemeinschaft, als Vermieter; Veräußerung des Grundstücks nach Aufteilung in Wohnungseigentum

Bei einem durch Umwandlung entstandenen und veräußerten vermieteten Sondereigentum rückt der Erwerber lediglich insoweit in das Mietverhältnis ein, als es den Gegenstand seines Sondereigentums betrifft; soweit durch das Mietverhältnis Belange des Gemeinschaftseigentums berührt werden, ist die Eigentümergemeinschaft Vermieter.

Die Kl., eine Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwalter der Anlage, verlangen von den Bekl., Mieter eines Restaurants der Wohnanlage, die Beseitigung von ohne Zustimmung der Kl. angebrachten Markisen - ohne Erfolg. Pro-blematisch an der Entscheidung ist, daß das LG von einer Aufteilung der Vermieterstellung ausgeht, je nachdem, ob Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum be-troffen ist.

Die Kl. konnten die Entfernung der Markise nicht verlangen, denn die Bekl. hatten einen Anspruch auf Erteilung der gemäß § 12 Ziffer 2 bzw. § 14 Ziffer 1 des Mietvertrages erforderlichen Einwilligung. Dieser Anspruch richtete sich gegen alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum befindlichen Außenwand (vgl. auch § 11 b der Teilungserklärung), die bei Geschäftsräumen grundsätzlich als mitvermietet gilt (KG GE 87, 997 m.w.N.), sind gemäß § 571 BGB alle Mitglieder der Wohnungs eigentümergemeinschaft in die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem am 20. Juli 1983 zwischen den Bekl. und der "Grundstücksgemeinschaft ..." geschlossenen Mietvertrag eingetreten. Nach dieser Vorschrift tritt bei einer Veräußerung des Grundstücks durch den Vermieter der neue Eigentümer an dessen Stelle. Wird das Grundstück im Zuge der Veräußerung in Wohnungseigentum aufgeteilt, rückt der Er-werber der vermieteten Räume lediglich insoweit in das Mietverhältnis ein, als es den Gegenstand seines Sondereigentums betrifft. Soweit durch das Mietverhältnis hingegen Belange des gemeinschaftlichen Eigentums berührt werden, befinden sich alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft in der Position des Vermieters.

Die Eigentümergemeinschaft war verpflichtet, den Bekl. das Anbringen der Markise zu gestatten. Entgegen der Ansicht der Kl. ist der Vermieter bei der Erteilung einer Er-laubnis nicht völlig frei. Er muß die Entscheidung vielmehr unter Berücksichtigung sei-ner aus dem Mietvertrag folgenden Treuepflicht treffen. Darüber hinaus ist eine Rechtsausübung stets unzulässig, wenn der Berechtigte keine schutzwürdigen Inter-essen verfolgt oder überwiegende Interessen des anderen Teils entgegenstehen (Palandt, a.a.O., § 242 Anm. 4 C d).

Die Gewerberäume sind den Bekl. ausdrücklich zum Betreiben eines Restaurantbetriebes vermietet worden. Zumindest seit einigen Jahren ist es allgemein üblich, daß Restaurants am und in der Nähe des Kurfürstendamms während der Sommermonate ihren Betrieb auf Teile des Bürgersteigs oder des Vorgartens ausdehnen, wobei den dort sitzenden Gästen in aller Regel durch eine Markise Wetterschutz geboten wird. Den Bekl. war daher ein erhebliches, von der Zweckbestimmung des Mietvertra-ges gedecktes Geschäftsinteresse an der Bewilligung der Markise zuzubilligen. Demgegenüber lag ein irgendwie geartetes, nachvollziehbares Interesse der Kl. an deren Beseitigung nicht vor. Ein Eingriff in die Substanz der Außenmauer oder gar de-ren Beschädigung war nicht gegeben, denn die Markise wurde unstreitig an einer be-reits vorhandenen Verankerung angebracht. Welche nachteiligen Auswirkungen hinsichtlich der frisch renovierten Fassade zu befürchten gewesen sein sollen, ist nicht näher dargelegt. Im übrigen tragen die Kl. selbst vor, daß es keine konkreten Ein wände gegen die Markise gegeben habe, sondern diese nur "schlicht unerwünscht" gewesen sei, wobei selbst diese Behauptung durch die nunmehr erfolgte Bewilligung widerlegt ist.