Vermieterwechsel durch Vereinbarung

Vermieterwechsel durch Vereinbarung; Grundstücksveräußerung; Vermieterwechsel durch Zustimmung des Mieters; Zustimmung, konkludente; Instandsetzungsansprüche; Lastenübergang nach Veräußerung des Mietgrundstücks

Vereinbaren Verkäufer und Erwerber eines Grundstücks, daß die Folgen des § 571 BGB bereits vor Abschluß des Eigentumerwerbs eintreten sollen, so ist eine solche Vereinbarung gegenüber dem Mieter nur wirksam, wenn dieser der Vereinbarung zustimmt.

Die Kl. kann die begehrten Instandsetzungsarbeiten nach § 536 BGB und den Vorschuß nach den §§ 538 Abs. 2, 242 BGB jeweils i.V.m. § 571 BGB vom Bekl. verlangen. Dem steht nicht entgegen, daß der Bekl. noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Grundsätzlich ist Voraussetzung dafür, daß ein Erwerber in die Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag gemäß § 571 BGB eintritt, daß der Eigentumserwerb abgeschlossen ist (statt vieler Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. Rdnr. 154). Dies ist hier nicht der Fall. Die Vorschrift des § 571 BGB ist jedoch abdingbar (KG JW 1925, 2266, 2267). Verkäufer und Erwerber können vereinbaren, daß die Folgen des § 571 BGB bereits vor dem Abschluß des Eigentumerwerbes eintreten sollen. Dies hat die A. und der Bekl. in dem zwischen ihnen geschlossenen Kaufvertrag getan, indem sie darin den Übergang von Nutzen und Lasten ab dem 31. Dezember 1983 vorsahen. Eine solche Vereinbarung ist gegenüber dem Mieter nur wirksam, wenn er darin in Kenntnis gesetzt wird und der Vereinbarung zustimmt. Eine ausdrückliche Erklärung des Kl. in diesem Sinne liegt nicht vor. Es kann offenbleiben, ob bereits in den Mietzahlungen an den Bekl. oder in der Klageerhebung eine stillschweigende Zustimmung dazu zu sehen ist, aß nunmehr er anstelle der A. in den Mietvertrag eingetreten sein soll. Jedenfalls ist eine solche Zustimmung der Kl. in der Annahme der Abtretungserklärung vom Oktober 1988 zu sehen. Sinn dieser Erklärung ist ohne Zweifel, daß die A. und die Kl. darin übereinstimmen, daß die Kl. ihre Instandsetzungsansprüche gegenüber dem Bekl. geltend machen sollte.