Vermieterwechsel

Vermieterwechsel; Einzugsermächtigungsverpflichtung

Keine Verpflichtung zur Erteilung einer Einzugsermächtigung nach Veräußerung des Grundstücks.

Der Mietvertrag enthält in § 5 Nr. 5 formularmäßig folgende Klausel: "Einzugsermächtigung: Miete und Nebenkosten können im Lastschrift Einzugsverfahren von einem vom Mieter zu benennenden Konto abgebucht werden. Der Mieter verpflichtet sich, eine Einzugsermächtigung zu erteilen." Die Kl. sind gemäß § 571 BGB in den Mietvertrag eingetreten und verlangen von der Bekl. die Erfüllung der vorbezeichneten Vereinbarung.

Die Klage ist nicht begründet.

Allerdings tritt das Gericht der allgemein herrschenden Auffassung bei, daß eine solche Klausel auch in Formularmietverträgen wirksam vereinbart werden kann (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. I 384 und III 100).

Da es sich bei dieser Ermächtigung nach ebenfalls nicht umstrittener Auf-fassung um ein Treuhandverhältnis zwischen Mieter und Vermieter handelt, ist eine entsprechende Ermächtigung jedoch an die Person des je weiligen Vermieters, dem sie erteilt worden ist bzw. dem gegenüber sich der Mieter zur Erteilung verpflichtet hat, gebunden. Sie geht nicht gemäß § 571 BGB auf den neuen Vermieter über. Dies folgt daraus, daß eine der-artige Ermächtigung zur Belastung des Kontos voraussetzt, daß der Ertei-lende von sich aus prüfen können muß, ob er den Treuhänder für so ver-trauenswürdig ansieht, daß er diesem so weitgehende Verfügungsrechte einräumen will. Eine solche Prüfung ist dem Mieter bei Vertragsschluß möglich, da er die Person seines Vermieters kennt und sich über ihn infor-mieren kann.

Anders hingegen bei dem gesetzlichen Mietvertragsübergang nach § 571 BGB. Hier hat der Mieter keinerlei Einfluß darauf, wer sein neuer Vermieter wird. Mithin kann er dessen Bonität und Vertrauenswürdigkeit auch nicht vorab prüfen. Es kann dem Mieter nicht zugemutet werden, per gesetzlicher Anordnung Vertrauen zu einem bestimmten Vermieter zu entwickeln, zumal allgemein bekannt ist, daß es durchaus Vermieter gibt, die ein der-artiges Vertrauen keineswegs rechtfertigen. Hieran ist aus grundsätzlichen Erwägungen festzuhalten, ohne daß es auf die Vertrauenswürdigkeit der hier klagenden Vermieter ankommt.

Zu einer anderen Auffassung kann auch der verständliche Wunsch der Kl. nicht führen, das Mieteinziehungsverfahren möglichst reibungslos zu ge-stalten. Die betriebswirtschaftlichen Kosten einer eingehenden Buchung sind von den Kl. - wie sich auch in ihren Streitwertvorstellungen zeigt - über-zogen dargestellt. Eine solche Buchung verursacht allenfalls Kosten in Hö he von 0,20 DM bis 0,30 DM, wie ein Vergleich mit entsprechenden Bank buchungsgebühren zeigt, welche auch mit den auf die Miete umgelegten Verwaltungskosten abgegolten sind, § 24 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 II. BV.

Auch der Umstand, daß eine nach Auffassung des Mieters zu Unrecht er-folgte Buchung innerhalb von sechs Wochen widerrufen werden kann und dem Mieter keine Kosten verursacht, weswegen die Einziehungsermächti-gung "risikolos" sei, trifft in dieser absoluten Form nicht zu. Denn sie erfor-dert ein Tätigwerden des Mieters, er muß sich persönlich zu seiner Bank begeben oder die Kosten für einen Brief tragen. Die Rückbuchung erfolgt nicht etwa sogleich, sondern innerhalb von ca. zehn Tagen bis zwei Wo-chen; einen eventuellen Zinsverlust oder -schaden für diese Zeit müßte er gegebenenfalls gegenüber dem Vermieter geltend machen, was ebenfalls nicht unerhebliche Anstrengungen verursacht.

Ebenso unzumutbar wäre es, wenn man dem Mieter die Verpflichtung auferlegte, seinerseits den Nachweis der Vertrauenswürdigkeit des neuen Vermieters zu führen.

Mieter sind mit Mietzahlungen manchmal säumig. Wenn dies nicht auf Geldmangel, sondern auf Schlampigkeit beruht, hilft oft eine Einzugsermächtigung, die für pünktliche Mietzahlungen sorgt. Eine Reihe von Formularmietverträgen sieht deshalb eine Verpflichtung des Mieters vor, dem Bankeinzugsverfahren zuzustimmen. Unter der Überschrift "Lastschriftverfahren" ist streng zu trennen zwischen dem Abbuchungsverfahren und dem Einzugsermächtigungsverfahren (vgl. das instruktive Urteil des Landgerichts Köln, WuM 1990, 380). Beim Abbuchungsverfahren erteilt der Schuldner seiner Bank die generelle Weisung, Lastschriften eines namentlich bezeichneten Gläubigers zu Lasten seines Girokontos einzulösen. Einer daraufhin erteilten Abbuchung kann der Schuldner nicht widersprechen. Anders beim Einzugsermächtigungsverfahren. Hier kann der Zahlungsempfänger (Gläubiger) die Beträge selbst mittels Lastschrift vom Konto des Schuldners abbuchen lassen. Dieser Abbuchung kann der Schuldner binnen einer bestimmten Frist (meistens sechs Wochen) widersprechen und Gutschrift verlangen. Wegen dieser Widerspruchsmöglichkeit wird allgemein für zulässig gehalten, auch in Formularmietverträgen die Verpflichtung zur Erteilung einer Einzugsermächtigung zu vereinbaren.

Mit einem Sonderfall hatte sich das Amtsgericht Schöneberg in seiner Entscheidung vom 29. September 1992 zu beschäftigen:

Nach Abschluß des Mietvertrages veräußerte der Vermieter das Haus; der Erwerber verlangte vom Mieter die Erfüllung der im Vertrag vorgesehenen Verpflichtung, eine Einzugsermächtigung zu erteilen.

Das Amtsgericht meinte, der Mieter sei dazu nicht verpflichtet, weil die Einzugsermächtigung ein Vertrauensverhältnis voraussetze, das gegenüber dem Erwerber, den der Mieter nicht kenne, nicht bestehe. Die Entscheidung ist angreifbar, denn nach § 571 BGB rückt der Erwerber vollständig in die Position des veräußernden Vermieters; im Gesetz ist gerade nicht vorgesehen, daß Ansprüche gegen den Mieter durch den bloßen Wechsel des Vertragspartners auf der Vermieterseite untergehen könnten.