Vermieterwechsel

Vermieterwechsel; Veräußerungsmitteilung vor Grundbucheintragung; Mietzahlung an Voreigentümer

1. Vor dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung erfolgte Veräußerungsmitteilungen entfalten keine Wirkung.

2. Zur Frage, welche Anforderungen an das Erlangen der Kenntnis von einem Eigentumswechsel zu stellen sind.

Die Parteien streiten darüber, inwieweit der beklagten Mieter Miete noch mit befreiender Wirkung an die Voreigentümer zahlen konnte.

Dem Erwerber eines Grundstücks steht der Mietzins grundsätzlich gemäß § 571 BGB von dem Zeitpunkt seiner Eintragung in das Grundbuch ohne weiteres zu (vgl. dazu Palandt-Putzo, 50. Aufl., Rdnr. 14 zu § 571 BGB).

§ 574 BGB, eine dem § 407 BGB nachgebildete Schutzvorschrift, gestattet es dem Mieter indessen, so lange noch mit befreiender Wirkung an den bisherigen Eigentümer zu leisten, als er noch nicht von dem Eigentumsübergang Kenntnis erlangt hat.

Die Anwendung dieser Vorschriften auf den vorliegenden Fall ergibt folgendes:

Ob der Bekl. das Schreiben der Vorverwaltung vom 24. Juli 1990 oder der klägerischen Hausverwaltung vom 24. August 1990 erhalten hat, ist rechtlich unerheblich. Denn zu diesem Zeitpunkt war der Eigentumserwerb noch nicht vollendet. Derartige sog. Veräußerungsmitteilungen, die vor dem Zeitpunkt des grundbuchlichen Vollzuges herausgehen, entfalten keine Wirkung (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. III 79). Darüber hinaus war die Mitteilung in dem letztgenannten Schreiben, es habe per 1. Juli 1990 ein Eigentümerwechsel stattgefunden, zu diesem Zeitpunkt jedenfalls offensichtlich unrichtig, da bis dato eine Eintragung der Kl. nicht erfolgt war. Es ist mithin unerheblich, ob es dem Bekl. zugegangen ist.

Ausweislich des Wortlautes des Schreibens vom 24. August 1990 enthielt es auch keine Abtretungsanzeige bezüglich der nach dem 1. Juli 1990 noch zugunsten der Voreigentümerin anfallenden Mieten, so daß der Kl. für den Monat November 1990 jedenfalls gegenüber dem Bekl. ein Miet Zinsanspruch nicht zusteht. Denn die Miete für November 1990 wurde fällig zu einem Zeitpunkt, als die Kl. noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war. Insoweit mußte die Klage der Abweisung unterliegen, unbeschadet eines möglichen Anspruches der Voreigentümerin gegen den Bekl. bzw. der Kl. gegen die Voreigentümerin.

Bis zur tatsächlichen Kenntniserlangung von der Eigentümerstellung der Kl. konnte der Bekl. noch mit befreiender Wirkung an die Voreigentümerin Miete zahlen. Denn tatsächlich kann sich der Mieter auf § 574 BGB berufen, bis er positiv Kenntnis vom Eigentumsübergang erlangt.

Allerdings überspannt der Bekl. die Anforderungen, die an eine solche Kenntnis zu stellen sind. Hier kann insoweit auf die zu § 407 BGB ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Danach macht die Mitteilung des Zedenten (entsprechend also des Voreigentümers) den Schuldner bösgläubig, die Mitteilung des Zessionars (entsprechend also des Erwerbers) aber auch, wenn dessen Nachricht vertrauenswürdig erscheint (RGZ 74, 120; BGH 102, 74; Palandt-Heinrichs, 50. Aufl., Rdnr. 6 zu § 407 BGB). Auf das Privileg des § 574 BGB kann sich der Mieter nur dann weiterhin berufen, wenn es tatsächlich objektiv begründete Zweifel an dem Eigentumsübergang gibt. Bloß irgendwelche möglichen Zweifel ("da könnte ja jeder kommen") reichen nicht aus (vgl. dazu wieder entsprechend RGZ 88, 6 zu § 407 BGB). Es ist nicht erforderlich, allen Mietern eines Hauses samt und sonders beglaubigte Abschriften oder gar Ausfertigungen des Kaufvertrages oder beglaubigte Grundbuchauszüge vorzulegen. Denn der Mieter befindet sich in einer vergleichsweise besseren Situation als der Schuldner einer zedierten Forderung. Denn ggf. kann er tatsächlich Einsicht in das Grundbuch nehmen, um auffällige Zweifel, für die es objektive Anhaltspunkte geben mag, auszuräumen. Zwar ist dem Bekl. darin beizutreten, daß ein solcher Gang zum Grundbuchamt von Rechts wegen möglicherweise nicht von ihm verlangt werden kann, jedoch kann das ggf. im eigenen Interesse des Mieters liegen, wenn er nicht später Gefahr laufen will, daß ein Gericht die Frage der Schuldbefreiung gemäß § 574 BGB und die dazu nötige Gutgläubigkeit anders beurteilt als er.

Im vorliegenden Fall liegt es so, daß das Schreiben der Kl. vom 24. August 1990, wenn es denn, wie die Kl. behauptet, dem Bekl. am 12. Dezember 1990 - mithin zu einem Zeitpunkt, als die Kl. bereits eingetragene Eigentümerin war - nochmals übersandt worden sein soll und unterstellt wird, der Bekl. habe es auch erhalten, jedenfalls geeignet gewesen wäre, den Bekl. von dem zu diesem Zeitpunkt tatsächlich erfolgten Eigentumsübergang in ausreichender und auch vertrauenswürdiger Weise zu informieren. Irgendwelche objektiven Zweifel daran, daß es mit der in dem Schreiben enthaltenen Mitteilung nicht seine Richtigkeit haben könnte, vermag das Gericht in ihm nicht zu erkennen. Ein Schreiben wie dieses, auch wenn es von dem Erwerber kommt, der naturgemäß das größere Interesse an einer solchen Mitteilung hat als der scheidende Eigentümer und dessen Verwalter, genügt, damit der Mieter nicht weiter mit befreiender Wirkung über den in § 574 BGB vorgesehenen Zeitpunkt hinaus an den Voreigentümer leisten kann.

Wird ein Mietwohngrundstück verkauft, so tritt der Erwerber an die Stelle des (bisherigen) Vermieters als neuer Vertragspartner in das Mietverhältnis ein. Nach ständiger Rechtsprechung vollzieht sich dieser Wechsel des Vermieters aber weder mit Abschluß des Kaufvertrages noch mit dem Zeitpunkt, in dem sich nach dem Kaufvertrag - wie es regelmäßig vereinbart wird - der Wechsel von Nutzungen und Lasten vollzieht. Maßgeblich ist vielmehr allein der Zeitpunkt, in dem der (neue) Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Zwischen Kaufvertragsabschluß, Nutzen- und Lastenwechsel und Eintragung in das Grundbuch liegen erfahrungsgemäß immer ein paar Monate. In dieser Zeit werden regelmäßig auch viele Fehler gemacht, die daraus entstehen, daß der neue Eigentümer sich bereits als Vermieter fühlt und der alte Eigentümer glaubt, sich um nichts mehr kümmern zu müssen. Ein vom Amtsgericht Schöneberg am 27. März 1992 entschiedener Fall macht das wieder deutlich.

Obwohl die Hausverwaltung des neuen Eigentümers die Mieter vom Eigentumswechsel in Kenntnis gesetzt und ein neues Mietenkonto angegeben hatte, zahlte der Mieter weiter auf das Konto des vorigen Eigentümers ein.

Die Mietzinsklage des neuen Eigentümers hatte nur zum Teil Erfolg. Der Grund: Das Gericht vertrat zu Recht die Auffassung, daß sogenannte Veräußerungsmitteilungen keine rechtliche Wirkung entfalten, jedenfalls dann nicht, wenn sie vor der Grundbucheintragung passieren. Und - das muß man ergänzen - wenn sie lediglich vom Neueigentümer unterschrieben werden.

Unser Tip deshalb: Solche Veräußerungsmitteilungen, die auch den Hinweis enthalten, daß die Miete ab einem bestimmten Zeitpunkt auf ein neues Konto zu zahlen ist, müssen grundsätzlich vom Erwerber und vom Veräußerer unterschrieben werden. Wenn das der Fall ist, kann der Mieter sich nicht damit herausreden, daß er den Mietzins noch mit befreiender Wirkung an den vorigen Eigentümer gezahlt hat.

Das Gericht beschäftigte sich auch mit der Frage, was eigentlich zu geschehen hat, damit der Mieter positiv Kenntnis vom Eigentumswechsel (und damit der Vermieterstellung) erhält.

Das Gericht meinte dazu: Sofern der Mieter vom Voreigentümer eine entsprechende Mitteilung erhält, ist er in jedem Fall bösgläubig, wenn er die Miete weiterhin an den Voreigentümer zahlt. Sofern die Mitteilung vom Erwerber kommt, ist er in jedem Fall dann bösgläubig, wenn dessen Nachricht vertrauenswürdig erscheint. Bloß irgendwelche Zweifel am Eigentumswechsel ("da könnte ja jeder kommen") würden jedenfalls nicht ausreichen, damit sich der Mieter entlasten könne.

Es sei auch nicht erforderlich, allen Mietern eines Hauses samt und sonders beglaubigte Abschriften oder gar Ausfertigungen des Kaufvertrages oder beglaubigte Grundbuchauszüge vorzulegen, heißt es in der Entscheidung. Ob man dem Mieter zumuten müsse, zur Beseitigung von Zweifeln zum Grundbuchamt zu gehen und dort Einsicht zu nehmen, ließ das Gericht allerdings offen.