Vermieterwechsel

Vermieterwechsel; Grundstückskauf des Gewerbemieters

Kauft der Mieter von Gewerberäumen das Hausgrundstück, ohne jedoch im Grundbuch eingetragen zu werden, bleibt das Mietverhältnis davon unberührt.

Zwischen der VEB KWV Berlin-W., deren Rechtsnachfolgerin die Kl. ist, und dem Bekl. bestand ein Mietverhältnis über die im Klageantrag bezeichneten Gewerberäume, deren Mietzins zuletzt 105,64 DM betrug. Der Bekl. schloß unter dem 27.6.1990 zusammen mit zwei weiteren Erwerbern über das streitgegenständliche Gebäude einen notariellen Kaufvertrag mit dem Magistrat von Berlin, auf den wegen der näheren Einzelheiten verwiesen wird. Bislang ist weder die staatliche Genehmigung des Vertrages noch die Eintragung im Grundbuch der Erwerber erfolgt. Der Bekl. entrichtet bis Mitte 1991 an die Kl. die ursprünglich geforderte Miete.

Die Kl., die nunmehr einen erhöhten Mietzins begehrt, sieht sich an der Durchsetzung dieses Zahlungsanspruches aufgrund der Regelungen des Einigungsvertrages gehindert, und beantragt Feststellung, daß zwischen den Parteien nach wie vor ein Mietverhältnis besteht.

Der Bekl. meint, aufgrund des Kaufvertrages sei das Mietverhältnis erloschen. Zudem sei die Kl. nicht aktivlegitimiert, da Verfügungsberechtigter für das streitbefangene Gebäude der Senat von Berlin sei. Auch müsse sich die Kl. das Verhalten ihrer Rechtsvorgängerin zurechnen lassen. Diese habe nach Abschluß des Kaufvertrages die für das Jahr 1990 bereits vollständig überwiesene Miete zurückgesandt.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Kl. hat gemäß § 256 Abs. 1 ZPO ein rechtliches Interesse daran, das Bestehen des Mietverhältnisses feststellen zu lassen. Denn sie kann hier nicht auf eine Leistungsklage, innerhalb der das Bestehen des Rechtsverhältnisses zu prüfen wäre, verwiesen werden. Die Kl. ist an der Durchsetzung einer Mieterhöhung im Rahmen eines bestehenden Gewerbemietverhältnisses durch die Vorschriften im Einigungsvertrag gehindert. Die Preisvorschriften für Miete oder Pacht von Geschäftsräumen sind seit dem 1. Januar 1991 außer Kraft (Artikel 9 Abs. 2 des Einigungsvertrages in Verbindung mit deren Anlage II Kapitel V Sachgebiet A Abschnitt III Nr. 1a dd). Die nunmehr frei zu vereinbarende Miete ist in einem laufenden Mietverhältnis von der Zustimmung des Mieters abhängig, die hier nicht vorliegt und gerichtlich nicht durchgesetzt werden kann. Dem Vermieter bleibt zur Erhöhung des Mietzinses daher nur die Änderungskündigung, deren durch Artikel 232 § 2 Abs. 5 EGBGB gezogene Grenzen zwar seit dem 1. Januar 1993 nicht mehr gelten, die jedoch dem Interesse der Kl. nicht entspricht. Da mit dem Mietverhältnis weitergehende Rechte und Pflichten verbunden sind, ist die begehrte Feststellung zulässig, zumal bei der Leistungsklage das zugrunde liegende Rechtsverhältnis, solange es nur als Vorfrage zu entscheiden ist, nicht rechtskraftfähig festgestellt wird.

Die Kl. ist zudem entgegen der Auffassung des Bekl. für den vorliegenden Rechtsstreit aktivlegitimiert. Denn die Verfügungsbefugnis über das Gewerbegebäude ist von der Vermieterstellung unabhängig. Daß der Bekl. mit der Rechtsvorgängerin der Kl., der VEB KWV Berlin-Weißensee, ein Mietverhältnis begründet hatte, bestreitet auch der Bekl. nicht.

Zwischen den Parteien besteht nach wie vor ein Mietverhältnis, da der Kaufvertrag das ursprünglich bestehende Mietverhältnis nicht beendet hat.

Zum einen war die Rechtsvorgängerin der Kl. an dem Kaufvertrag nicht beteiligt, zum anderen ist hierin keine Regelung über das bestehende Miet-verhältnis getroffen worden. Auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages kommt es daher nicht an. Es ist auch unerheblich, ob der Bekl. den Kaufpreis bereits entrichtet hat.

Unstreitig ist der Bekl. bislang noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden, der Kl. ist es somit möglich, dem Bekl. den Besitz an den Gewerberäumen zu gewähren.

Die Kl. setzt sich damit auch nicht zu ihrem bisherigen Verhalten in Widerspruch. Denn es ist nicht erkennbar, inwieweit die Mitteilung vom 11. Februar 1992, daß ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben worden sei, ein Vertrauen auf die Auflösung des Mietvertrages begründet. Die Kl. muß sich auch kein vertrauensbildendes Verhalten ihrer Rechtsvorgänger zurechnen lassen, denn in der Rückzahlung des Mietzinses ist ein rechtserhebliches Verhalten nicht zu sehen. Der Bekl. hat nicht dargelegt, weshalb er berechtigt war, bereits im Mai 1990 den Mietzins für die restlichen Monate des Jahres zu leisten. Die Vermieterin war jedoch grundsätzlich nicht ver pflichtet, die Zahlungen vor Fälligkeit anzunehmen, da sie mit der Währungsumstellung am 1. Juli 1990 zu einer Vermögenseinbuße geführt hät-ten. Denn während die vorhandenen Guthaben 2:1 abgewertet worden sind, wurden die in Mark vereinbarten Mietzinsforderungen 1:1 in DM um-gerechnet.

Darüber hinaus ist auch der Bekl. bis Mitte 1991 von dem bestehenden Mietverhältnis ausgegangen, denn nach dem Vortrag der Kl., der unbestritten geblieben ist, hat er bis zu diesem Zeitpunkt den ursprünglichen Miet-zins entrichtet.

In § 571 BGB ist der Fall geregelt, daß der Vermieter das Hausgrundstück veräußert; der Erwerber tritt dann in das Mietverhältnis ein. Mit dem umgekehrten Fall, daß der Mieter das Grundstück kauft, hatte sich das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 4. Februar 1993 zu befassen.

Die Kommunale Wohnungsverwaltung hatte im eigenen Namen Gewerberäume im damaligen Ost-Berlin vermietet. Noch vor der Wiedervereinigung schloß der Mieter mit dem Eigentümer des Grundstücks einen notariellen Kaufvertrag ab, ohne jedoch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden. Als die Wohnungsbaugesellschaft als Nachfolgerin der KWV eine Mieterhöhung verlangte, stellte sich der Mieter nunmehr auf den Standpunkt, durch den Kaufvertrag sei das Mietverhältnis beendet.

Dem widersprach das Landgericht Berlin und meinte, jedenfalls vor Eintragung ins Grundbuch sei das Mietverhältnis von dem Kaufvertrag nicht betroffen. Die interessante Frage, was denn nach der Eigentumsumschreibung zu gelten habe, konnte das Landgericht offenlassen. In Betracht käme dann die sogenannte Konfusion, wonach bei Zusammenfallen von Gläubiger- und Schuldnerstellung ein Schuldverhältnis erlischt. Und da man jedoch auch fremde Sachen vermieten kann, dürfte der Eigentumserwerb der vermieteten Sache durch den Mieter allenfalls ein Kündigungsgrund sein. Zu berichtigen sind im übrigen die allerdings nicht entscheidungserheblichen Ausführungen des Landgerichts zum Auslaufen des Kündigungsschutzes für Gewerbemietverhältnisse nach Artikel 232 § 2 Abs. 5 EGBGB. Mit Gesetz vom 21. Dezember 1992 hat der Bundestag den Kündigungsschutz bis zum 31. Dezember 1994 verlängert.