Vermieterwechsel

Vermieterwechsel; Gesellschafterwechsel

Ein Gesellschafterwechsel bei einer BGB-Gesellschaft als Vermieter führt nicht zu einer Änderung der Mietvertragsparteien.

Die Kl. sind nicht berechtigt, von dem Bekl. zu 2) aufgrund ihrer Kündigung Räumung zu verlangen und Zahlung rückständiger Miete an sich geltend zu machen. Denn sie sind nicht - bzw. was den Kl. zu 2) betrifft, nicht allein - Vermieter der von den Bekl. zu 2) innegehaltenen Wohnung. Laut Mietvertrag vom 1. Januar 1987 ist Vermieterin die BGB-Gesellschaft Fstraße 17, K./S./Sch./T. Es mag sein, daß die Kl. jetzt Eigentümer des Grundstücks sind, weil ihnen die übrigen Mitglieder der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ihre Anteile an dem Gesellschaftsvermögen überlassen haben. Damit sind die Kl. jedoch nicht, jedenfalls nicht ohne weiteres, auch Rechtsnachfolger der ursprünglichen Vermieter geworden, so wie es § 571 Abs. 1 BGB vorsieht. Es kann dahinstehen, ob eine Veräußerung im Sinne des § 571 BGB vorliegt, wenn alle Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts insgesamt die Gesellschaftsanteile an einen Dritten oder unter Auflösung der Gesellschaft an einen Gesellschafter veräußern. Bei einem Gesellschafterwechsel innerhalb der bestehenden und fortgesetzten Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschieht die Anteilsübertragung nicht durch Veräußerung, sondern nach dem Prinzip von An- bzw. Abwachsung im Sinne des § 738 BGB. Scheidet danach ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, so wächst sein Anteil am Gesellschaftsvermögen den übrigen Gesellschaftern zu, während dem Ausscheidenden lediglich ein Zahlungsanspruch aufgrund einer Auseinandersetzungsbilanzierung zusteht. Ein ähnlicher Prozeß gilt beim Eintritt eines neuen Gesellschafters gegen Einlage durch Minderung (Abwachsung) der Gesellschaftsanteile der übrigen Gesellschafter (vgl. Palandt/Thomas, § 736 BGB Rdn. 6). Derartige Vorgänge berühren die schuldrechtliche Stellung als Vermieter nicht. Aus den schuldrechtlichen Rechten und Pflichten des Vermieters kann man nur entlassen bzw. in die Rechte und Pflichten eines Vermieters kann man nur eintreten, wenn eine entsprechende Vertragsänderung aufgrund übereinstimmender Willenserklärungen der Mietvertragsparteien erfolgt oder eine Veräußerung im Sinne des § 571 BGB vorliegt, was hier nicht der Fall ist (vgl. insofern OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.6.1992 in MDR 1993/143 = DWW 1992/242). Das von den Kl. angeführte Zitat bei Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rdn. 33 ist hier zu widersprüchlich, jedenfalls mißverständlich; die vertretene Ansicht ist mit § 738 BGB nicht zu vereinbaren. Dies mag in Einzelfällen - zumal bei größeren Kapitalgesellschaften in Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts - wegen der häufigen Fluktuation im Gesellschafterbestand zu Mißhelligkeiten führen, was sowohl für Aktivprozesse der Gesellschafter als auch für Passivprozesse gegen die Gesellschafter als Vermieter gilt. Die gesetzliche Regelung ist jedoch eindeutig, so daß auftretende Schwierigkeiten in der Feststellung, wer tatsächlich Vermieter ist, durch eindeutige Vereinbarung der Mietvertragsparteien überwunden werden müssen (vgl. dazu auch Beuermann in GE 1993/290, 292).

Als Vermieter sind vorliegend daher die Mitglieder der im Mietvertrag aufgeführten BGB Gesellschaft anzusehen, jedenfalls nicht oder nicht nur die Kl. dieses Prozesses. Die Klage war daher unabhängig von dem zugrunde liegenden Streit über Mietzinsforderungen abzuweisen.

Aus einem Mietvertrag kann man nur entlassen werden, wenn alle Vertragsparteien dem zustimmen. Bei einer BGB-Gesellschaft, die keine juristische Person ist, sind alle Gesellschafter persönlich Mieter oder Vermieter.

Scheidet ein Gesellschafter aus, heißt das, daß er weiter nach dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet ist, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 29. August 1994 festgestellt hat. Es liege auch keine Veräußerung im Sinne des § 571 BGB vor, so daß das Gericht die Klage des neuen Gesellschafters gegen den Mieter abwies.

Das entspricht der Rechtsprechung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin; anders allerdings die 63. Kammer (GE 1994, 931). Die Frage sollte durch Rechtsentscheid geklärt werden, denn es handelt sich nicht um ein Problem des Gesellschaftsrechts (dann wäre ein Rechtsentscheid unzulässig), sondern des Mietrechts, nämlich inwieweit § 571 BGB analog angewendet werden kann.