Vermieterwechsel

Vermieterwechsel; Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete; Erwerbsanzeige

1. Der Mieter ist zur Modernisierungsankündigungan den Erwerber erst verpflichtet, wenn er positive Kenntnis von der Veräußerung hat.

2. Dafür reicht die bloße Anzeige durch den Erwerber nicht aus, sondern es müssen weitere Umstände hinzutreten (Grundbuchauszug, Bestätigung durch Voreigentümer).

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Räumungsanspruch aus § 556 Abs. 1 BGB hinsichtlich der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung in Berlin nicht zu. Denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 21. März 1995 nicht beendet worden. Die Kündigung ist unwirksam, da Zahlungsrückstände im Sinne von § 554 BGB nicht bestanden. Aus diesem Grunde konnte auch der von der Kl. geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von 4.276,77 DM (Restmietzins Juni 1994 in Höhe von 62,16 DM sowie Mietzins für Juli 1994 bis einschließlich April 1995 zu je 421,46 DM) keinen Erfolg haben.

Zwar standen der Kl. aufgrund der Tatsache, daß sie am 27. Oktober 1993 das Eigentum an der streitbefangenen Wohnung erworben hat, für den Zeitraum von Juni 1994 bis April 1995 gemäß § 535 S. 2 BGB Mietzinsansprüche zu. Diese sind jedoch - wie das Amtsgericht zu Recht feststellt - gemäß § 362 Abs. 1 BGB durch Erfüllung erloschen. Unstreitig leistete die Bekl. für den vorgenannten Zeitraum den von ihr geschuldeten Mietzins an den Streitverkündeten H., der bis zum 22.7.1993 Eigentümer der streitbefangenen Wohnung war. Die Entrichtung des Mietzinses ist gemäß § 574 S. 1 BGB der Kl. gegenüber wirksam. Entscheidend für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes ist, daß es sich nicht auf den Mietzins für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Für die Behauptung der positiven Kenntnis der Bekl. ist die Kl. als Erwerberin darlegungs- und beweispflichtig (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 574 Rn. 5, 6). Dabei schließt ein objektiv begründeter Zweifel diese Kenntnis aus (Palandt/Putzo, a. a. O., § 407 Rn. 6). Auch in zweiter Instanz hat die Kl. nicht hinreichend darlegen können, daß auf seiten der Bekl. begründete Zweifel nicht mehr bestehen durften.

Aus dem Schreiben der Kl. vom 23.9.1993, in dem sie die Bekl. um Mietzinszahlung auf ihr Konto bittet, folgt eine positive Kenntnis der Bekl. über einen erfolgten Eigentumsübergang nicht, da von einem solchen in dem Schreiben nicht die Rede ist.

Unstreitig stellte sich die Kl. der Bekl. in ihrer Wohnung als neue Eigentümerin vor, gleichwohl ergibt sich auch hieraus - wie das Amtsgericht zu Recht feststellt - keine positive Kenntnis der Bekl. im Sinne von §§ 574, 407 BGB. Denn in der Regel reicht es nicht aus, wenn der neue Gläubiger den Eigentumswechsel anzeigt, es sei denn, es treten weitere Umstände wie etwa die Übersendung von Schriftstücken, aus denen sich die geänderte Rechtsposition ergibt, hinzu (vgl. OLG Hamm, Urteil v. 12.12.1984, VersR 1985, 582 f.). Solche Schriftstücke, wie etwa ein Grundbuchauszug oder auch ein Schreiben des Voreigentümers H. wurden der Bekl. unstreitig jedoch trotz ihrer entsprechenden Bitte nicht zur Verfügung gestellt. Die Zweifel der Bekl. an der Eigentumsstellung der Kl. wurden auch noch durch andere Umstände genährt: Zum einen wurde der von der Bekl. gezahlte Mietzins vom Zeugen H. einbehalten, zum anderen hatte sich noch vor der Kl. eine Frau K.-G., die von Juli bis Oktober Eigentümerin der Wohnung war, als neue Eigentümerin vorgestellt.

Auch die nunmehr in zweiter Instanz von der Kl. aufgestellte Behauptung, der Zeuge H. habe die Bekl. Anfang August 1993 fernmündlich davon unterrichtet, daß nunmehr Frau K.-G. Eigentümerin sei und eine erneute telefonische Mitteilung sei Anfang November 1993 in bezug auf die Kl. erfolgt, führt nicht zu einer anderen Beurteilung der Rechtslage. Selbst unterstellt, diese recht pauschale Behauptung träfe zu, so kann hierin gleichwohl keine für die Bekl. verläßliche Mitteilung gesehen werden. Zwar unterliegt die Anzeige über den Eigentümerwechsel keinem Formerfordernis, gleichwohl muß sie von einer solchen Klarheit sein, daß vernünftige Zweifel nicht mehr angebracht sind. Je verworrener sich die Situation für den Mieter darstellt, desto höher sind die Anforderungen an die Klarheit der Mitteilung. Angesichts der Tatsache, daß Zahlungen an die falsche Person den Bestand des Vertragsverhältnisses selbst gefährden können, sind gerade bei kurz hintereinander folgenden Eigentumswechseln für den späteren Streitfall belegbare oder auch beweisbare Mitteilungen erforderlich, sei es, daß die Mitteilung schriftlich erfolgt oder sei es, daß sie unter Zeugen gemacht wird. Eine für die Bekl. verläßliche Mitteilung erfolgte erst mit Schreiben des Zeugen H. vom 7.3.1995, das die Bekl. dann auch zum Anlaß nahm, die Miete ab April 1995 an die Kl. zu überweisen.

Es kommt oft vor, daß nach Verkauf eines Hauses die Mieter von dem Erwerber oder seiner Hausverwaltung darüber informiert werden, mit der Bitte, ab einem bestimmten Zeitpunkt die Miete auf ein anderes Konto zu zahlen. Wenn der bisherige Vermieter dazu schweigt, sind die Mieter in der mißlichen Lage, ob sie der Aufforderung des Neuen folgen sollen oder nicht, nach dem Motto "Da könnte ja jeder kommen". In § 574 BGB ist geregelt, daß erst nach Kenntnis des Mieters von der Veräußerung dieser an den Erwerber zu zahlen habe.

Mit Urteil vom 21. März 1996 stellte das LG Berlin fest, daß es nicht ausreiche, wenn der Erwerber die Mieter in der Wohnung besucht und sich dabei als der neue Eigentümer vorstellt. Dazu müßten noch weitere Umstände hinzutreten wie ein Grundbuchauszug oder eine Bestätigung des Voreigentümers. Schließlich ist es in der Praxis auch immer wieder zu beobachten, daß nicht auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung abgestellt wird, der allein maßgeblich ist, sondern schon vorher nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages der Käufer meint, er sei nunmehr Vermieter. Der Mieter war daher in dem Fall berechtigt, die Miete weiter auf das alte Konto zu zahlen; die Räumungsklage des Erwerbers wegen der behaupteten Mietrückstände war unbegründet.