Vermieterwechsel

Vermieterwechsel; Gesellschaftereintritt

Wer als weiterer Gesellschafter in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eintritt, wird auch bei entsprechender Eintragung im Grundbuch nicht Partei eines mit den ursprünglichen Gesellschaftern bestehenden Mietverhältnisses.

Unabhängig davon, ob sich die Klageforderung aus der Instandsetzungspflicht des § 536 BGB oder aber einer Mängelbeseitigungspflicht nach §§ 537, 538 BGB ergibt, ist passivlegitimiert jeweils nur der Vermieter, so daß die Klage gegen die Bekl. zu 4) bis 18) abzuweisen war; denn diese sind trotz ihres Eintritts in die bis dahin aus den Bekl. zu 1) bis 3) bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht Vermieter bzw. Vertragspartner der Kl. geworden.

Vorliegend hat die Kl. zwar mit keinem der Bekl. unmittelbar einen Mietvertrag über die von ihr innegehaltene Wohnung abgeschlossen. Die Bekl. zu 1) bis 3) sind jedoch durch den Kauf des Hausgrundstücks und die Eintragung in das Grundbuch gem. § 571 Abs. 1 BGB an Vermieterstelle in den Mietvertrag eingetreten und somit hinsichtlich der vorliegenden Klage passivlegitimiert.

Anders verhält es sich jedoch mit den Bekl. zu 4) bis 18), die erst nach dem Erwerb des Grundstücks in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetreten sind. Dieser Vorgang erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 571 Abs. 1 BGB. Denn danach bedarf es tatbestandlich der Veräußerung des vermieteten Grundstücks durch den Vermieter an einen Dritten nach Überlassung der Mietsache an den Mieter. Die Bekl. zu 4) bis 18) sind aber nicht etwa durch Auflassung und Eintragung gesamthänderisch gebundene Eigentümer geworden, sondern durch ihren Eintritt in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Wege der Anwachsung, mithin außerhalb des Grundbuchs; dies wurde dort im Wege der Grundbuchberichtigung lediglich deklaratorisch nachvollzogen.

Die Kammer vertritt die Auffassung, daß auf einen solchen Vorgang § 571 BGB auch nicht analog Anwendung finden kann (so z. B. OLG Düsseldorf, MDR 1993, 143; Beuermann, GE 93, 290). Wer als weiterer Gesellschafter in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eintritt, wird auch bei entsprechender Eintragung im Grundbuch nicht Partei eines mit den ursprünglichen Gesellschaftern bestehenden Mietverhältnisses. Denn die Anwendbarkeit von § 571 BGB setzt wegen der mit der Vorschrift verfolgten rechtspolitischen Zielsetzung, den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu schützen, die Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Mietgrundstück voraus. Bei Eintritt eines neuen Gesellschafters verlieren jedoch die bisherigen Gesellschafter und Vermieter ihre dingliche Rechtszuständigkeit nicht, so daß auch eine entsprechende Anwendung des § 571 BGB ausscheiden muß. Der Mieter bedarf dessen nicht, da seine Rechte als Mieter nicht bedroht sind. Anders mag der vom Landgericht München entschiedene Fall (WuM 1985, 26) zu beurteilen sein, in dem ein Gesellschafterwechsel durch Übertragung des Gesellschaftsanteils vorlag (ablehnend auch insoweit freilich Beuermann, aaO., der auch bei einem Gesellschafterwechsel jede Relevanz für den Mietvertrag verneint). Dies kann jedoch vorliegend dahinstehen.

Ein neu eintretender Gesellschafter kann demnach nur im Wege der Vertragsübernahme Mietvertragspartei werden. Die gesellschaftsrechtlichen Rechtsinstitute der An- und Abwachsung beziehen sich allein auf das Gesellschaftsvermögen und sind somit für die mietvertragliche Stellung der Gesellschafter unerheblich.

Aus den genannten Gründen war das amtsgerichtliche Urteil auf Berufung entsprechend abzuändern und die Klage gegen die Bekl. zu 4) bis 18) mangels Passivlegitimation abzuweisen.

Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Grundstückseigentümer und Vermieter ist, vollziehen sich die Rechtsänderungen außerhalb des Grundbuchs. Wenn ein neuer Gesellschafter dazukommt, wird das Grundbuch unrichtig, weil sich insoweit schon durch die Übertragung der Gesellschaftsanteile die Eigentümerstellung ändert. Welche Auswirkungen das auf ein Mietverhältnis hat, ist nach wie vor umstritten.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin bestätigt mit Urteil vom 1. Juni 1995 ihre bisherige Rechtsprechung, wonach hier § 571 BGB weder direkt noch entsprechend anzuwenden ist. Der neueintretende Gesellschafter wird also nicht Vermieter, so daß auch eine Instandhaltungsklage des Mieters gegen ihn mangels Passivlegitimation abzuweisen ist.