Vermieterwechsel

Vermieterwechsel; Mieterdarlehen; Mietvorauszahlung; Passivlegitimation

Übergang der Verpflichtungen aus einem Mieterdarlehen auf den je-weiligen Vermieter.

Die Kl. hatten als Mieter bei Abschluß des Mietvertrages ihrer damaligen Vermieterin ein unverzinsliches Darlehen gewährt, das jährlich in Höhe von 5 % zurückgezahlt werden sollte. Die im vorliegenden Rechtsstreit Bekl. hatte das Grundstück gekauft, wo-bei im Kaufvertrag vereinbart wurde, daß die valutierenden Mieterdarlehen unter Überreichung der Darlehensunterlagen dem Käufer (Bekl.) zur Ver-fügung zu stellen seien. Der Bekl. veräußerte nach Grundstücksteilung die von den Kl. gemietete Wohnung an ein Ehepaar, das die Darlehensverpflichtung nicht übernahm, gleichwohl das von den Kl. gegebene Darlehen tilgte. Das Ehepaar verkaufte die Wohnung seinerseits weiter, und schließlich wurde die Woh-nung noch einmal verkauft - bei keinem der Verkaufsfälle wurde durch den Kaufvertrag auch das Darlehen übernommen.

Vorliegend verlangen die Kl. erfolglos von der Bekl. die Rückzahlung des noch valutierenden Darlehensbetrages.

Die Kl. können von der Bekl. die Rückzahlung der noch drei offenstehenden Raten in Höhe von je 322,50 DM, insgesamt also 967,50 DM aus dem der damaligen Vermieterin im Jahre 1971 gewährten Mieterdarlehen nicht gemäß § 557 a in Verbindung mit § 347 oder § 812 BGB verlangen. Denn dieser Anspruch richtet sich nicht gegen die Bekl., die aufgrund eines im Jahre 1983 abgeschlossenen Kaufvertrages das Ei-gentum an dem Grundstück von der damaligen Vermieterin erworben hat-te. Vielmehr kann der Anspruch allenfalls gegenüber demjenigen späteren Erwerber der Wohnung bestehen, der Ende November 1988 Eigentümer der Wohnung war, als die Kl. aus der Wohnung auszogen. Hierbei handelt es sich um Herrn A., der im Jahre 1988 die Eigentumswohnung von B. er-worben hatte, nachdem dieser sie zuvor im Jahre 1984 von der Bekl. käuf-lich erworben hatte.

Der Mangel der Passivlegitimation auf seiten der Bekl. ergibt sich daraus, daß der zwischen den Kl. und der damaligen Grundstückseigentümerin am 2. Februar 1970 abgeschlossene Darlehensvertrag über die Gewährung eines unverzinslichen Mieterdarlehens in Höhe von 6.450,- DM untrennbar mit dem Mietvertrag über die von den Kl. innegehaltene Wohnung ver-bunden war. Diese untrennbare Verbindung hatte zur Folge, daß alle Rechte und Pflichten aus dem Darlehensvertrag bei einer späteren Weiter veräußerung des Grundstücks bzw. der nach Begründung von Wohnungseigentum entstandenen Eigentumswohnung auf die jeweiligen Erwerber übergingen, § 571 BGB.

Bei dem hier von den Kl. gewährten Darlehen über 6.450,- DM handelt es sich um eine versteckte Mietzinsvorauszahlung im Sinne von § 557 a BGB. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird ein Darlehen, das ein Mieter dem Vermieter gewährt, als Mietzinsvorauszahlung qualifiziert, wenn der Darlehensbetrag zur Finanzierung des Bau-vorhabens des Vermieters bestimmt ist, der Mietvertrag über die noch zu errichtende Wohnung nur im Hinblick auf den Abschluß des Darlehensvertrages zustande kommt, das unverzinsliche Darlehen in gleichbleibenden Raten getilgt wird und eine Kündigung des Darlehens während der Dauer des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist (BGHZ 16, 31, 33 = NJW 1954, 302; BGHZ 53, 35, 37 = NJW 1970, 93; NJW 1970, 1124, 1125; BGHZ 54, 347, 349 = NJW 1970, 2289; NJW 1971, 1658; s. auch Sternel Mietrecht, 3. Auflage, III Rdnr. 179). Diese wirtschaftliche Verknüpfung von Darlehensvertrag und Mietvertrag findet sich auch hier. In § 3 des Darlehensvertrages heißt es ausdrücklich, daß mit gleichem Datum ein Mietvorvertrag zwischen dem Darlehensnehmer und dem Darlehensgeber für eine Vierzimmerwohnung geschlossen worden ist, wonach die Zahlung eines Mieterdarlehens erforderlich sei. Der Darlehensnehmer verpflichtet sich, daß bei Aufgabe der Wohnung vor Ablauf des Darlehensvertrages dem Darlehensgeber das Recht zusteht, von dem Darlehensnehmer den ein-gezahlten Darlehensbetrag abzüglich der bis dahin erhaltenen Tilgungsra-ten zurückzuverlangen. Gemäß § 8 Abs. 2 steht dem Darlehensgeber das Recht auf Rücktritt von den Verträgen und Rückzahlung des Mieterdarlehens zu, wenn der Darlehensnehmer die eingezahlten Mieterdarlehen zweckentfremdet verwendet. Dies bedeutet, daß das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen ist. Typisch für Mieterdarlehen der dargestellten Art ist zwar noch die Regelung, daß die Tilgung des Darlehens raten-weise durch Verrechnung mit den Mietzinsforderungen des Darlehensnehmers/Vermieters erfolgt. Hier hingegen heißt es in § 4 Satz 4 des Dar lehensvertrages, daß eine Verrechnung der Tilgungsraten mit der zu zah-lenden Miete nicht zulässig sei. Diese Vereinbarung steht aber bei der ge-botenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Qualifzierung des Darlehens als versteckte Mietzinsvorauszahlung nicht entgegen, ob der Vermieter jährlich eine Darlehensrate unmittelbar an den Mieter zahlt, oder ob er seiner Rückzahlungsverpflichtung in der Weise Genüge tut, daß er die von ihm zu leistenden Beträge von vornherein bei den von dem Mieter ge-schuldeten Mietzinsbeträgen in Abzug bringt.

Die dargestellte enge Verflechtung von Darlehensvertrag und Mietvertrag hat zur Folge, daß die zwingende Vorschrift des § 557 a BGB analoge An-wendung findet. Ist der Darlehensbetrag bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht getilgt, dann kann der Mieter von dem Vermieter/Darle hensnehmer die Rückzahlung des noch offenen Restbetrages verlangen. Aus der mietrechtlichen Qualifizierung dieses Rückzahlungsanspruchs er-gibt sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Konsequenz, daß sich der Anspruch gegen denjenigen Eigentümer des vermieteten Grundstücks richtet, der gemäß § 571 BGB in die Rechte und Pflich-ten des Mietverhältnisses eingetreten ist (BGHZ 16, 31, 36 zu der Vorläufernorm des § 555 BGB; BGHZ 53, 35, 37 = NJW 1970, 93, 94; s. auch OLG Frankfurt NJW 1964, 453; Sternel a.a.O., III Rdnr. 181). Die in der Person eines späteren Erwerbers begründete Rückzahlungsverpflichtung ist auch nicht durch die Vorschrift des § 574 BGB eingeschränkt, wonach Mietzinsvorauszahlungen dem Erwerber gegenüber unwirksam sind, soweit sie sich auf eine spätere Zeit als den Kalendermonat beziehen, in welchem der Erwerber von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt hat. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs fallen Mieterdarlehen, die als Mietzinsvorauszahlungen qualifiziert werden, nicht unter die einschränkende Vorschrift des § 574 BGB (BGHZ 37, 346 = NJW 1962, 1860).

Der Umstand, daß gemäß §§ 557 a, 571 BGB derjenige spätere Erwerber der Eigentumswohnung auf die Rückzahlung des streitigen Betrages haf-tet, der zum Zeitpunkt der Aufhebung des Mietverhältnisses Eigentümer der Mietwohnung war, hat zur Folge, daß eine Haftung der Bekl. nicht ge geben ist. Mit dem Eintritt eines Erwerbers in das Mietverhältnis gemäß § 571 scheidet der bisherige Vermieter als Vertragspartner aus. Dies hat zur Folge, daß Ansprüche aus dem Mietverhältnis ihm gegenüber nicht mehr geltend gemacht werden können (BGH NJW 1965, 1225; NJW 1969, 417, 419). Für eine bürgenähnliche Haftung der Bekl. gemäß § 571 Abs. 2 BGB ist hier nichts ersichtlich.

Eine fortbestehende Haftung der Bekl. ergibt sich auch nicht daraus, daß in dem notariellen Kaufvertrag vom 11. Mai 1983 zwischen ihr und der ur-sprünglichen Eigentümerin des Grundstücks die Vertragsklausel enthalten ist, wonach sie davon Kenntnis genommen habe, daß per 1. Juni 1983 Mieterdarlehen in Höhe von 236.847,- DM geschuldet würden, die mit jährlich 31.232,50 DM getilgt werden. Sofern die Bekl. mit dieser Vertragsklausel gegenüber der Verkäuferin die Verpflichtung übernommen hat, de-ren Darlehensverbindlichkeiten gegenüber den Mietern abzulösen, kann es sich dabei nach den Vorstellungen der Vertragspartner nur um eine Er-füllungsannahme im Sinne von § 415 Abs. 3 BGB handeln. Diese Vereinbarung ist aber insoweit gegenstandslos, als die Bekl. ohnehin gemäß § 571 BGB in die mit den Mietverhältnissen verknüpften Darlehensvereinbarungen eingetreten ist. Jedenfalls hindert diese Vereinbarung nicht die Annahme, daß alle Rechte und Pflichten aus den Darlehnsvereinbarungen auf die späteren Erwerber mit der Rechtsfolge übergegangen sind, daß die Bekl. aus ihnen nicht in Anspruch genommen werden kann.