Vermieterstellung und formwechselnde Umwandlungen und Wechsel im Gesellschafterbestand

Vermieterstellung und formwechselnde Umwandlungen und Wechsel im Gesellschafterbestand; BGB- Außengesellschaft

Nach dem Urteil des BGH vom 29. Januar 2001 (GE 2001, 276) steht fest, daß Änderungen im Gesellschafterbestand einer Außengesellschaft bürgerlichen Rechts keinen Einfluß auf die Vermieterstellung haben. (negativer Rechtsentscheid)

(Leitsatz der Redaktion)

1. Durch schriftlichen Vertrag vom 7. Mai 1997 vermietete die ... KG den Bekl. eine 4-Zimmer-Wohnung nebst Nebenräumen.

Zu diesem Zeitpunkt gehörten der Kommanditgesellschaft, deren Gesellschaftszweck in der Bewirtschaftung durch Vermarktung und Vermietung des Grundstücks ... sowie des darauf befindlichen Wohn- und Geschäftshauses bestand, fünf Gesellschafter an. Nachdem ein Gesellschafter aus der Kommanditgesellschaft ausgeschieden war und diese sich in ... umbenannt hatte, beschlossen die Gesellschafter am 30. Dezember 1997 deren Umwandlung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter gleichzeitiger Aufnahme eines neuen Gesellschafters. Die Auflösung und das Löschen der ... wurde am 29. Januar 1998 in das Handelsregister eingetragen. Unter dem 10. Juni 1998 meldeten die Gesellschafter der Gesellschaft ohne den zuvor hinzugetretenen neuen Gesellschafter deren Umwandlung in ... an. Hierbei handelt es sich um die Kl., deren Eintragung in das Handelsregister am 2. Juli 1998 erfolgte.

Mit der Klage begehrt die Kl. von den Bekl. unter anderem Mietzins in Höhe von 22.893,42 DM.

Das Amtsgericht Mitte hat die Klage durch Urteil vom 13. Januar 2000 mit der Begründung abgewiesen, daß die Kl. nicht nachgewiesen habe, anstelle der ... Vermieterin der Bekl. geworden zu sein.

Mit der Berufung verfolgt die Kl. den Zahlungsanspruch weiter. Das Landgericht hält trotz der Veränderung im Gesellschafterbestand der ursprünglichen Kommanditgesellschaft, der nachfolgenden BGB-Gesellschaft und der Kl. diese in ihrer gegenwärtigen personellen Zusammensetzung für die Vermieterin der Bekl. Es hält jedoch im Hinblick darauf, daß in Rechtsprechung und Literatur auch die Auffassung vertreten wird, daß Änderungen im Gesellschaftsbestand unbeachtlich sind und Vertragspartner die Gesellschafter in ihrer ursprünglichen Zusammensetzung blieben, die Einholung eines Rechtsentscheids für erforderlich und hat dem Kammergericht folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt:

"Haben Änderungen in der Zusammensetzung der Gesellschafter einer Personalhandelsgesellschaft, die nicht im Grundbuch als Eigentümerin des vermieteten Grundstücks eingetragen ist, Einfluß auf die Aktivlegitimation von Forderungen aus einem Mietverhältnis, das die Gesellschaft mit einem Mieter einer Wohnung abgeschlossen hat, oder stehen diese Ansprüche nur den Gesellschaftern in der ursprünglichen Zusammensetzung der Personalhandelsgesellschaft zu?"

2. Der Senat, der sich der Auffassung des vorlegenden Landgerichts angeschlossen hätte, sieht sich an einer Entscheidung der Rechtsfrage gehindert, weil die Vorlage inzwischen unzulässig geworden ist. Durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00 - ist die Vorlagefrage beantwortet worden. Der Bundesgerichtshof hat unter anderem festgestellt, daß die (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rechtsfähigkeit besitzt, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet und hierzu unter anderem folgendes ausgeführt: (zitiert werden die Ausführungen des BGH GE 2001, 277).

Bezogen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, daß die formwechselnden Umwandlungen von der den Mietvertrag abschließenden Kommanditgesellschaft auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und von dieser auf die Kl. die Identität der Gesellschaft als solche nicht berühren konnten und ein zwischenzeitlicher Wechsel im Gesellschafterbestand keinen Einfluß auf den Fortbestand der mit der Gesellschaft bestehenden Rechtsverhältnisse hatte. Daher ist die Kl. zur Geltendmachung der Ansprüche aus dem Mietvertrag mit den Bekl. vom 7. Mai 1997 berechtigt.

Der BGH hat in einem grundlegenden Urteil (GE 2001, 276) der Außengesellschaft bürgerlichen Rechts Rechtsfähigkeit zuerkannt. Das hat natürlich auch Auswirkungen im Mietrecht.

Die Wohnung war von einer Kommanditgesellschaft vermietet worden, die sich dann in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts umwandelte unter Aufnahme eines neuen Gesellschafters. Später wurde die Gesellschaft wiederum in das Handelsregister eingetragen. In einem Rechtsstreit auf Mietzahlung ging es u. a. um die Frage, wer nun eigentlich die Vermieterstellung inne habe, so daß das LG Berlin einen Rechtsentscheid dazu einholen wollte.

Mit Beschluß vom 26. Februar 2001 lehnte das Kammergericht einen Rechtsentscheid ab und brauchte dazu nur auf das Urteil des BGH zu verweisen. Wie bei einer KG oder OHG ist auch die GbR selbst Träger von Rechten und Pflichten; auf einen Wechsel im Gesellschafterbestand kommt es nicht an.