Vermieterstellung nach Umwandlung

Vermieterstellung nach Umwandlung; Fläche zur Mitbenutzung (Treppenhaus, Zuwege) nicht mitvermietet

1. Flächen und Räume, die der Mieter nur mitbenutzen darf, sind nicht mitvermietet.

2. Nach Umwandlung und Veräußerung ist grundsätzlich nur der Eigentümer der Wohnung neuer Vermieter.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung der Bekl. ist unbegründet.

(...)

2. Die Kl. ist prozeßführungsbefugt. Sie hat in erster Instanz vorgetragen, daß die Bruchteilsgemeinschaft, an die Frau ... das Grundstück verkauft habe, am 13. September 1988 im Grundbuch eingetragen worden sei. Sie, die Kl., sei im Zuge der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum am 15. Februar 1998 als Eigentümerin der Wohnung eingetragen worden.

Die Ausführungen der Bekl. sind insoweit nicht erheblich. Aus dem Vortrag der Kl. ergibt sich, daß die Käufer am 13. September 1988 als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft ins Grundbuch eingetragen worden sind. Sodann ist Wohnungseigentum gebildet worden, und die vermietete Wohnung ist der Kl. aufgelassen worden. Als Folge davon ist sie am 15. Februar 1998 als Eigentümerin der Wohnung eingetragen worden.

Damit ist das Mietverhältnis zunächst auf die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft und sodann auf die Kl. nach § 8 WEG i. V. m. § 571 BGB übergegangen. Nach dem Mietvertrag ist eine Wohnung vermietet worden. Im Mietvertrag heißt es weiter "Kellerraumnummer, soweit vorhanden". Es wird nicht vorgetragen, daß dem Bekl. zu 1. ein Kellerraum überlassen worden sei. Damit liegen die Voraussetzungen für die Zweifelsfrage, wer Vermieter ist, wenn außer der Wohnung noch ein Kellerraum, der Gemeinschaftseigentum ist, vermietet worden ist, nicht vor. Die Flächen und Räume, die der Mieter nur mitbenutzen darf (Treppenhaus, Wege auf dem Grundstück vom und zum Gebäude) sind nicht mitvermietet. Insoweit ist nicht ein Raum oder eine Fläche, die Gemeinschaftseigentum ist, mitvermietet worden. Vielmehr ist der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mitbenutzung dieser Nebenflächen zu ermöglichen. Vermieter ist nur der Eigentümer der Wohnung.

Wenn in einem Mehrfamilienhaus Eigentumswohnungen geschaffen werden, die verkauft werden, stellt sich immer wieder die Frage, wer denn nun neuer Vermieter wird. Die Vorschrift des § 571 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") gilt nämlich nur dann, wenn der Veräußerer das ganze Mietobjekt auf den Erwerber überträgt. Ist etwa ein Keller mitvermietet, der im Gemeinschaftseigentum bleibt, ist die Antwort zweifelhaft.

Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts hat deshalb diese Frage dem Bundesgerichtshof zum Rechtsentscheid vorgelegt. In einem Urteil vom 3. Dezember 1998 meinte das Kammergericht, auf die Zweifelsfrage komme es nicht an, weil es im Mietvertrag nur hieß, ein Kellerraum sei vermietet, soweit vorhanden. Daß tatsächlich ein Keller mitvermietet war, hatte der Mieter nicht vorgetragen. Erstaunlich sind allerdings die weiteren Ausführungen im Urteil zu den Flächen und Räumen, die ein Mieter mitbenutzen darf, nämlich Treppenhaus, Wege auf dem Grundstück von und zum Gebäude. Hier meinte der 8. Senat lapidar, diese seien nicht mitvermietet. Eine Begründung zu dieser Auffassung wird nicht gegeben, obwohl die einhellige Auffassung in Literatur und Rechtsprechung anderer Meinung ist (vgl. nur Staudinger/Emmerich, 13. Bearbeitung, Rdn. 12 ff. zu § 535 BGB). Auch der 8. Senat war früher dieser Auffassung. In dem negativen Rechtsentscheid vom 19. Dezember 1983 (WuM 1984, 42) heißt es wörtlich, daß es ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung des Reichsgerichts und des BGH entspreche, "daß auch ohne besondere Erwähnung im Wohnungsmietvertrage Flure, Treppen und andere gemeinschaftliche Hausteile, die dem Mieter zur Ausübung seines Mietrechts zur Verfügung stehen, und von ihm begangen werden müssen, als mitvermietet gelten". Einen Hinweis auf diese Entscheidung sucht man im Urteil vergebens.