Vermieterstellung bei Änderung im Gesellschafterbestand der GbR ohne Eintragung im Grundbuch

Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts zu folgender Frage eingeholt werden:

Haben Änderungen in der Zusammensetzung der Gesellschafter einer Personenhandelsgesellschaft, die nicht im Grundbuch als Eigentümerin des vermieteten Grundstücks eingetragen ist, Einfluß auf die Aktivlegitimation von Forderungen aus einem Mietverhältnis, das die Gesellschaft mit einem Mieter einer Wohnung abgeschlossen hat, oder stehen diese Ansprüche nur den Gesellschaftern in der ursprünglichen Zusammensetzung der Personenhandelsgesellschaft zu?

II. 1. Die Kammer folgt im Grundsatz der Rechtsauffassung, daß eine Kommanditgesellschaft, die sich in eine BGB-Gesellschaft umwandelt und sich anschließend wieder in eine Kommanditgesellschaft zurückverwandelt, mit sich identisch bleibt. Daraus folgt, daß das gesamthänderisch verbundene Vermögen der Personenhandelsgesellschaft stets ein und denselben Gesellschaftern gehört, wenn sich die Rechtsform der Personenhandelsgesellschaft in den beschriebenen Stufen ändert. Die vertraglichen Beziehungen, die aus einem Mietvertrag der Gesellschaft mit einem Mieter herrühren, sind Teil des gesamthänderischen Vermögens und stehen damit auch der umgewandelten Gesellschaft zu. Problematisch ist nur die Frage, wie sich die Aktivlegitimation von Ansprüchen aus einem Mietverhältnis darstellt, wenn es - wie hier - zu Änderungen in der personellen Zusammensetzung der Gesellschaft während der Umwandlungsprozesse kommt. (wird ausgeführt)

III. Mit der Bejahung der Identität der Kl. mit der ursprünglichen Kommanditgesellschaft und der zwischenzeitlich vorhandenen BGB-Gesellschaft ist aber noch nicht die Frage nach der Aktivlegitimation der aus dem Mietverhältnis mit den Bekl. folgenden Ansprüche wegen der Veränderungen im Bestand der Gesellschafter beantwortet.

1. In Rechtsprechung und Literatur ist durchaus die Meinung verbreitet, daß Veränderungen im Bestand der Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft, die sich nach Abschluß des Mietvertrages vollziehen, unbeachtlich sind. Vertragspartner als Vermieter bleiben die Gesellschafter in ihrer ursprünglichen Zusammensetzung (so Beuermann GE 1993, 290 f., und 1997, 1282 f. m. w. N.; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rdnr. 863, 806; Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Seite 28; LG Berlin - ZK 62 - GE 1996, 1243; GE 1994, 1057). Es wird auch die Auffassung vertreten, daß das Ausscheiden eines Gesellschafters dessen Stellung als Vertragspartei im Außenverhältnis nicht berührt, der Eintritt eines Gesellschafters aber zum Erwerb der Vermieterstellung führt (so Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 73, Seite 608). Ferner wird vertreten, daß der Mieter, der einen Mietvertrag mit einer BGB-Gesellschaft unterschreibt, sein stillschweigendes Einverständnis mit allen zukünftigen Gesellschafterwechseln erklärt, wenn nur der Name der BGB-Gesellschaft genannt ist (so LG Berlin - ZK 61 - GE 1994, 1317). Das Kammergericht nimmt ein Einverständnis mit einem Vermieterwechsel an, wenn im Rubrum des Vertrages eine Bauherrengemeinschaft eingetragen ist (GE 1996, 923). Der Eintritt neuer Gesellschafter in eine BGB-Gesellschaft, die als Vermieterin einen Mietvertrag abgeschlossen hat und deren Gesellschafter namentlich bezeichnet sind, soll nicht dazu führen, daß die neuen Gesellschafter in die Vermieterstellung einrücken (LG Berlin [ZK 64] GE 1995, 761; siehe auch GE 1996, 549; GE 1994, 223; dgl. LG Berlin [ZK 62] GE 1995, 941). Auch für den Bereich von Handelsgesellschaften wird die Auffassung vertreten, daß ein Übergang des Mietverhältnisses nicht stattfindet, wenn sich der Gesellschafterbestand verändert (Sternel, a. a. O. I Rdnr. 44, Seite 18).

2. Eine andere Betrachtungsweise ist nach der Rechtsprechung des BGH für den Fall gegeben, daß die vermietenden Gesellschafter im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind und ein neuer Gesellschafter hinzutritt, der im Wege der Berichtigung in das Grundbuch eingetragen wird. In diesem Fall soll er im Wege einer entsprechenden Anwendung des § 571 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Dieser Meinung hat sich das Kammergericht angeschlossen (GE 1998, 739). Diese beiden Entscheidungen haben allerdings für die hier gegebene Fallkonstellation keine Bedeutung, weil die Kl. unstreitig nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist.

3. Nach anderer Auffassung beantwortet sich die Frage nach der Beachtlichkeit des Gesellschafterwechsels für die Vermieterstellung ungeachtet der Eintragung im Grundbuch ausschließlich nach der Vorschrift des § 738 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das heißt, da jede Veränderung des Mitgliederbestandes einer Personengesellschaft dazu führt, daß das gesamthänderische Vermögen im Wege der Anwachsung beziehungsweise Abwachsung jeweils den gegenwärtigen Gesellschaftern zusteht, ist Rechtsträger der Vermieterrechte die Gesellschaft jeweils in ihrer aktuellen Zusammensetzung (Teichmann/Beck JZ 1998, 1012; Emmerich JuS 1998, 757; Gläser GE 1997, 838, 840; Beuermann GE 1998, 596).

IV. Die Kammer ist der Auffassung, daß die Veränderungen im Gesell-schafterbestand der ursprünglichen Kommanditgesellschaft, der BGB-Gesellschaft und der Kl. dazu führen, daß die Vermietereigenschaft nur der Kl. in ihrer gegenwärtigen personellen Zusammensetzung zugute kommt. Dies ergibt sich aus den folgenden Überlegungen:

1. Der Mietvertrag ist auf Vermieterseite von einer Kommanditgesellschaft geschlossen worden. Gemäß § 124 Abs. 1, § 161 Abs. 1 HGB kann eine Kommanditgesellschaft unter ihrer Firma Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Diese Vorschrift bedeutet, daß die Gesellschaft als solche Träger von Rechten und Pflichten sein kann. Die Gesamthandsgemeinschaft ist verselbständigt (Karsten Schmidt, a. a. O. § 8 III. 4., Seite 209). Daraus folgt, daß Vertragspartner der Bekl. nicht die unter der Firma der Kommanditgesellschaft handelnden damaligen Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit, sondern die Gesellschaft als solche war. Aus dieser Betrachtungsweise ergibt sich, daß das Ausscheiden eines persönlich haftenden Gesellschafters aus der Kommanditgesellschaft, das zu einem Anwachsen seines Anteiles an der Gesellschaft führte, ohne Belang ist. Denn Vertragspartner der Bekl. war die Kommanditgesellschaft, nicht die Gesellschafter.

Dem einzelnen Gesellschafter kommt kein Anteil an den einzelnen Vermögensgegenständen zu, sondern nur an dem gesamten Vermögen, das der Gesellschaft gehört (Karsten Schmidt, a. a. O., § 8 IV 2., Seite 215).

2. Wenn man dieser Sichtweise nicht folgt, dann ergibt sich aus dem Prinzip der Anwachsung nichts anderes. Das Gesellschaftsrecht schreibt vor, daß das Ausscheiden eines Gesellschafters dazu führt, daß dessen Anteil den verbleibenden Gesellschaftern anwächst. Ihm verbleibt nur ein Abfindungsanspruch, § 738 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Anwachsung hat zur Folge, daß der ausscheidende Gesellschafter seine Mitberechtigung an allen den Gesellschaftern in gesamthänderischer Verbundenheit zustehenden Vermögensgegenständen verliert. Dies muß auch für eine Vertragsstellung in einem Dauerschuldverhältnis gelten. Zwar gilt der Grundsatz, daß, wenn mehrere Personen einen Mietvertrag als Vermieter schließen, einer von ihnen nur mit Zustimmung der anderen Vermieter und der Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden kann (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., Vor §§ 535,536 Rdnr. 220, Seite 62). Das Prinzip der Abwachsung muß sich jedoch gegenüber dem Prinzip der Kontinuität der Vertragspartner durchsetzen. Es kann nicht der Fall eintreten, daß ein Gesellschafter durch sein Ausscheiden aus der Gesellschaft im Wege der Anwachsung seinen Anteil am Gesamthandsvermögen verliert, jedoch weiterhin hinsichtlich der Rechte aus einem Mietverhältnis mit den bisherigen Gesellschaftern verbunden bleibt. Diese Konsequenz wäre mit der Regelung in § 738 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu vereinbaren, wonach der ausgeschiedene Gesellschafter Anspruch auf Erstattung des Wertes seines Anteils hat. Die dargestellte Auffassung hätte keine Nachteile für die Rechte der Mieter. Denn der ausgeschiedene Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft haftet einem Mieter weiter für deren Verbindlichkeiten, §§ 128, 160, 161 Abs. 2 HGB, wenn auch mit der Einschränkung, daß die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters auf fünf Jahre begrenzt ist, § 160 HGB.

3. Die Umwandlung der Kommanditgesellschaft in eine BGB-Gesellschaft bei gleichzeitigem Eintritt eines neuen Gesellschafters hat zur Folge, daß dieser im Wege der Abwachsung einen Anteil am gesamthänderischen Vermögen erhält. Die Rechte aus dem Mietvertrag stehen nunmehr der BGB-Gesellschaft in ihrer geänderten personellen Zusammensetzung zu. Nach einer im Vordringen befindlichen Lehre steht das Vermögen der BGB Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit zu (Karsten Schmidt, a. a. O., Seite 216). Der BGB-Gesellschaft wird Teilrechtsfähigkeit zugebilligt. Die Gesamthandsgemeinschaft kann Träger von Rechten und Pflichten sein (Ulmer a. a. O., § 705 Rdnr. 130, 131, 132). Daraus wird abgeleitet, daß sowohl der Eintritt eines neuen als auch das Ausscheiden eines alten Gesellschafters keinen unmittelbaren Einfluß auf den Bestand des Gesamthandsvermögens haben (Ulmer, a. a. O., § 714 Rdnr. 64.). Daraus folgt, daß die Rechte aus einem Mietvertrag nunmehr der BGB-Gesellschaft in ihrer neuen Zusammensetzung zustehen (Gläser GE 1997, 838, 840; Beuermann GE 1998, 596; Teichmann/Beck JZ 1998, 1011, 1012). Der neu eintretende Gesellschafter haftet zwar nicht unmittelbar mit seinem Privatvermögen für Altschulden der Gesellschaft (BGH NJW 1979, 1821, und NJW 1992, 1501, 1503 unter VI. 1.). Als Gesellschafter haftet er aber gemeinsam mit den anderen Gesellschaftern mit dem Gesamthandsvermögen (Palandt/Sprau, BGB 59. Aufl., § 736 Rdnr. 6). Das Ausscheiden eines Gesellschafters - das sich hier offenbar in bezug auf die Person des Senators V. vollzogen haben muß, weil dieser nicht mehr bei der späteren Umwandlung der BGB-Gesellschaft in eine Kommanditgesellschaft auftaucht - bleibt ebenfalls ohne Auswirkung auf den Bestand des Gesellschaftsvermögens (Ulmer, a. a. O., § 714 Rdnr. 61). Die Interessen eines Gläubigers werden dadurch nicht beeinträchtigt, weil dieser weiterhin mit seinem Privatvermögen für die zum Zeitpunkt des Austritts begründeten Schulden haftet, § 736 Abs. 2 BGB. Daraus ist für ein Mietverhältnis abzuleiten, daß der ausscheidende Gesellschafter nicht mehr in bezug auf die aus diesem folgenden Ansprüche aktivlegitimiert ist (Gläser a. a. O., 838, 839; Beuermann a. a. O., 596; Teichmann/Beck a. a. O., 1012; siehe auch Emmerich JuS 1998, 757).

4. Die erneute Umwandlung der BGB-Gesellschaft in eine Kommanditgesellschaft läßt wegen der Wahrung der Identität deren Stellung als Vermieterin unberührt.

Die Frage der Vermieterstellung einer BGB-Gesellschaft ist geklärt, wenn diese im Grundbuch eingetragen ist. Was ist aber dann, wenn (mit Zustimmung des Eigentümers) die Gesellschaft im eigenen Namen vermietet hat und sich danach auch noch die Rechtsform der Gesellschaft ändert?

Vermieterin war nicht der Eigentümer, sondern eine Kommanditgesellschaft, die das Grundstück gekauft hatte, aber noch nicht grundbuchmäßig eingetragen ist. Diese wurde später in eine BGB-Gesellschaft umgewandelt und in der Folge wiederum in eine Kommanditgesellschaft. Dabei wurden auch einzelne Gesellschafter ausgewechselt. Für die Räumungs- und Zahlungsklage der Kommanditgesellschaft stellte sich jetzt die Frage, wer eigentlich Vermieter war und ob spätere Änderungen nach Abschluß des Mietvertrages in der Gesellschaftsform oder im Gesellschafterbestand darauf Einfluß hatten.

Mit Beschluß vom 9. Oktober 2000 schloß sich das Landgericht Berlin der im Vordringen befindlichen neueren Rechtsauffassung an, wonach die BGB-Gesellschaft Träger von Rechten und Pflichten sein kann, so daß Ansprüche aus einem Mietvertrag den Gesellschaftern in der aktuellen Zusammensetzung zustehen. Diese Auffassung hat in der Tat den Vorteil der Klarheit und Übersichtlichkeit gegenüber der älteren Auffassung, wonach nur die Personen Vermieter sind und bleiben, die den Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hatten. Da die Frage bisher nicht geklärt ist und auch die BGH-Entscheidung vom 18. Februar 1998 (GE 1998, 490) sich dazu nicht verhält, mußte nunmehr ein Rechtsentscheid des Kammergerichts dazu eingeholt werden.