Vermieterseitige Rauchmelder-Installation trotz mieterseitig vorhandener Rauchmelder

Ist das Anbringen von Rauchmeldern landesrechtlich vorgeschrieben, muss der Mieter dem Vermieter die Installation gestatten, selbst wenn der Mieter die von ihm genutzte Wohnung schon mit eigenen Rauchmeldern versehen hat.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Bekl. wendet sich als Mieterin gegen eine Verpflichtung zur Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in ihrer 3-Raum-Wohnung durch die klägerische Wohnungsgenossenschaft als Vermieterin und Wohnungseigentümerin, nachdem sie bereits auf eigene Kosten Rauchwarnmelder im Jahr 2009 eingebaut hat.

2 Das Amtsgericht Halle (Saale) hat die Bekl. dazu verurteilt, das Anbringen von Rauchwarnmeldern im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur der Wohnung durch die Kl. oder eine von ihr beauftragte Fachfirma zu dulden.

3 Ergänzend ist auszuführen, dass unstreitig der Einbau der Rauchwarnmelder unter Einsatz von leichter Klebe- und Bohrtechnik und damit ohne größere Lärm- und Staubentwicklung innerhalb von ca. einer Viertelstunde erfolgen kann. Ebenso ist unstreitig, dass die Rauchmelder über Funkwartung verfügen werden, durch welche auch das automatische Melden von Defekten zwischen den Wartungszyklen erfolgt und kein Betreten der Wohnung mehr erforderlich ist und zudem keine Mieterhöhung verlangt wird, sondern eine Umlegung der Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung erfolgen soll.

[...] 12 Die Berufung ist aber unbegründet.

[...] 14 Soweit der Bekl. das Urteil inhaltlich damit angreift, dass sich aus § 47 der LBO-LSA Sachsen-Anhalt nicht die Kl. als Normadressatin ergibt, ist dem bereits deshalb nicht zu folgen, da - wie die Bekl. selbst darlegt - für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften grundsätzlich der Bauherr zuständig ist, was auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen betrifft. Jedenfalls ist der Mieter umgekehrt keinesfalls der Normadressat der Vorschrift, da er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer der Vorschriften entsprechenden Wohnung hat, zumal die Brandmelder nicht mitvermietet waren und nicht ursprünglich bereits zur Mietsache gehörten (vgl. auch LG Hannover, Beschluss vom 10.11.2010, 1 S 24/10, zitiert nach juris). Die Entscheidungen, die darauf abstellen, dass jedenfalls nicht der Vermieter allein der Normadressat der Bauordnung sei (vgl. AG Hamburg-Barmbek, ZMR 2012, 780 f. und AG Hamburg-Altona, ZMR 2012, 22 f. zu der gleichlautenden Vorschrift im Hamburger Baurecht), überzeugen dementsprechend nicht.

15 Wenn ein Mieter eigenmächtig bereits (nach Behauptung der Bekl.) 2009 (hier unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definierte) Rauchmelder einbaut, erfüllt er nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherrn. Vielmehr hätte der Mieter umgekehrt einen Anspruch auf Einbau gegen den Vermieter (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Rdn. 518 zu § 535 BGB). Soweit er diesen nicht geltend macht, können „eigenmächtig" eingebaute Rauchmelder (die nicht vorher vom Vermieter geprüft und genehmigt wurden) nicht dazu führen, die grundsätzlich weiten (Dispositions-) Rechte über die Wohnungsausstattung des Vermieters zu schmälern.

16 Bei der (zukünftig erfolgenden) Anbringung von Rauchwarnmeldern handelt es sich nämlich um duldungspflichtige Maßnahmen nach § 555 b Nr. 5 und 6 BGB (vgl. auch § 554 Abs. 2 BGB a. F.) als maßgeblichem Sicherheitszuwachs (vgl. z. B. AG Lübeck NZM 2008, 929 m. w. N.), die noch aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffes unter Bagatellmaßnahmen nach § 555 c Abs. 4 BGB (ebenso: § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB a. F.) fallen und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürfen.

17 Entgegen der Ansicht der Bekl. handelt es sich bei Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinn auch um Installationen ohne erheblichen Eingriff in die Bausubstanz (so z. B. auch Lampen u. Ä.), die einerseits i. S. des § 555 b Nr. 5 BGB die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, da sie den aktuellen und dauerhaften Sicherheitsstandard nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhen (vgl. nur Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Rdn. 128 zu § 555 b BGB), und zu denen andererseits i. S. des § 555 b Nr. 6 BGB der Vermieter jedenfalls i. S. eines Mindestmaßes nach § 47 LBO-LSA sonst verpflichtet ist, ohne dass er dies beeinflussen könnte (vgl. auch Palandt-Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Rdn. 1/2 zu § 555 b BGB). Da es sich hier um zukünftige Maßnahmen handelt, die erst nach dem 1. Mai 2013 begonnen werden, gilt gem. EGBGB Art. 229 § 29 das neue Recht. Aber selbst bei Anwendung des alten Rechts des § 554 BGB a. F. würde diese Abwägung jedenfalls über den Rechtsgedanken des § 242 BGB erfolgen (vgl. Palandt-Weidenkaff, aaO. zu § 555 b BGB).

18 Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchmelder bislang nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Mieter ohne Prüfung durch den Vermieter unterliegen, kann die Bekl. nicht einwenden, dass ein Sicherheitszuwachs durch sie bereits hinreichend wirksam erfolgt ist und sie die Dispositionsbefugnis des Vermieters insoweit einschränken durfte. Die beklagte Mieterin kann sich nämlich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe i. S. des § 555 d Abs. 2 BGB berufen, die die Interessen des Vermieters an einem eigenen einheitlichen und von ihr kontrollierbaren und zu wartenden Rauchwarnsystem übersteigen.

19 Schon allein dadurch, dass keine Mieterhöhung erfolgt, entfällt der wirtschaftliche Härtegrund, da lediglich eine Umlage auf die Betriebskosten erfolgen soll, die ausweislich der vorläufigen - unwidersprochenen - Angaben der Kl. nur mit 1,18 € netto als Wartungskosten und 3,66 € netto als Gerätemiete pro Jahr und Gerät veranschlagt werden. Im Verhältnis zu der Tatsache, dass durch den Einbau neuer und funkgewarteter Geräte nicht nur ein optimierter Sicherheitszuwachs erfolgt, sondern die Mieterin zugleich von jeder Kontroll-, Wartungs- und ggf. Erneuerungs- oder Reparaturpflicht befreit wird, kann eine geringfügige Umlage über die Betriebskosten oder ein möglicher Streit um die Umlagefähigkeit diese Erleichterungen nicht überwiegen.

20 Die Bekl. kann deshalb auch nicht die von ihr bereits investierten (nicht konkret vorgetragenen) Kosten ihrer Rauchmelder einwenden, da sie diese eigenmächtig und ohne Überwachungsmöglichkeit durch den Vermieter eingebaut hat.

21 Auch andere Argumente lassen eine entsprechende weit zu fassende Duldungspflicht nicht entfallen.

22 So ist zu berücksichtigen, dass bei fehlendem Nachweis einer ordnungsgemäßen Wartung nach DIN-Vorschriften (hier DIN EN 14604 und DIN 14676) der uneingeschränkte Versicherungsschutz des Gebäudes insgesamt gefährdet ist, den der Vermieter gegenüber den entsprechenden Versicherungen im Brandfall nachzuweisen hat (vgl. z. B. AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2013, 965 f.). Darüber hinaus bestehen zugleich Schutzpflichten auch gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten ordnungsgemäßen Einbau durch Fachfirmen von geprüften einheitlichen Rauchmeldegeräten zu schützen sind. Dagegen ist das Argument, dass sich die Bekl. auf den nur geringfügig und kurz störenden Besuch von Installateuren einrichten muss, nicht maßgeblich, wenn die Wartung in der Folge - wie angekündigt - über eine nicht störende Funksteuerung erfolgen kann, so dass keine weiteren störenden Besuche mehr erfolgen. Im Rahmen der Interessenabwägung zugunsten des Vermieters ist damit zugleich zu berücksichtigten, dass er als Großvermieter ohne Erhöhung der Betriebskosten bei individuellem Einbau der einzelnen Mieter auch nicht seine regelmäßigen Wartungspflichten ohne erheblichen personellen Aufwand erfüllen kann, da weiter jede Wohnung gesondert zu prüfen wäre.

23 Die Kl. hatte zudem auch hinreichend auf die Verhältnismäßigkeit ihrer Forderung im Übrigen geachtet, indem sie ausdrücklich individuelle Einbautermine ermöglicht hat und selbst die Bekl. in der Berufungsbegründung ausdrücklich einräumt, dass es sich lediglich um „lästige Auswirkungen" handelt, die aber in keinem Verhältnis zu der gewonnenen zusätzlichen regelmäßig überprüften Sicherheit der Wohnung stehen, so dass es auch im organisatorischen Ermessen des Vermieters als großer Wohnungsgesellschaft bleiben muss, wann sie die entsprechenden Firmen zum Einbau innerhalb des zur Verfügung stehenden Zeitpunktes bis Ende 2015 einsetzt, zumal dann umso früher ein umfassender Schutz für alle Mieter eintritt. Insoweit kann auch das Argument, dass der Vermieter nach § 47 LBO-LSA noch Zeit bis Ende 2015 habe, um Rauchwarnmelder einzubauen, in der Abwägung nicht durchgreifen, da sofort eine Verbesserung - unabhängig von der gesetzlichen Auflage des § 47 LBO-LSA - entsteht. Die gesetzlichen Auflagen im Rahmen des § 47 LBO-LSA stellen sich damit lediglich als ein Argument in der Abwägung der Interessen zur Prüfung der Duldungspflicht der Mieterin dar, die auch ansonsten im Rahmen der obigen Argumente den Einbau der beabsichtigten Rauchwarnmelder zu dulden hätte. Zugleich folgt daraus auch, dass der Vermieter bestimmen kann, dass über die in § 47 LBO-LSA benannten (Mindest-) Räumlichkeiten alle Zimmer in dem Umfang und mit dem technischen Standard ausgestattet werden können, die er darüber hinausgehend für sinnvoll hält (vgl. auch AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2011, 395 f.). Gerade auch eine Ausstattung des Wohnzimmers, das gerade nicht in § 47 Abs. 4 LBO-LSA genannt ist, erscheint aufgrund der Lebenswahrscheinlichkeit, dass sich darin zwar eher keine schlafenden Personen aufhalten, aber dort aufgrund der typischen Nutzung (z. B. durch Kerzen oder die Vielzahl von elektrischen Geräten) Brände gehäuft auftreten und sich Rauch zuerst bemerkbar macht, offenkundig i. S. aller Wohnungsnutzer sinnvoll und sicherheitserhöhend.

24 Eine irgendwie unzumutbare tatsächliche Härte bei der Umsetzung der Anbringung der Rauchwarnmelder ist schließlich nicht ansatzweise zu erkennen, wenn beim Einbau von ca. 15 Minuten unter Einsatz von lediglich leichter Klebe- und Bohrtechnik vorgegangen wird. [...]

28 Die Revision war im vorliegenden Fall vom Berufungsgericht zuzulassen, da jedenfalls gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Rechtssache insoweit grundsätzliche Bedeutung besitzt, als es sich um eine klärungsbedürftige Frage handelt, deren Auftreten in einer unbestimmten Zahl von Fällen noch bis mindestens Ende 2015 zu erwarten ist (vgl. nur BGHZ 151, 221, NJW 2003, 65 und 2319) und noch keine höchstrichterliche Entscheidung dazu vorliegt.

Ist das Anbringen von Rauchmeldern landesrechtlich vorgeschrieben, muss der Mieter dem Vermieter die Installation gestatten, selbst wenn der Mieter die von ihm genutzte Wohnung schon mit eigenen Rauchmeldern versehen hat.

Ein Vermieter in Sachsen-Anhalt verlangte von dem Mieter die Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur der angemieteten Wohnung durch ihn (Vermieter) oder eine von ihm beauftragte Fachfirma. Der Mieter vertrat die Ansicht, dass er aufgrund des Einbaues eigener Rauchwarnmelder (im Jahr 2009) nicht mehr zur Duldung des Einbaus anderweitiger von dem Vermieter gestellter Geräte verpflichtet sei. Das Amtsgericht gab der Klage statt, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Halle/Saale wies die Berufung zurück. Wenn ein Vermieter eigenmächtig (hier unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definierte) Rauchmelder einbaue, erfülle er nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherrn. Vielmehr hätte der Mieter umgekehrt einen Anspruch auf Einbau gegen den Vermieter. Soweit er diesen nicht geltend mache, könnten „eigenmächtig" eingebaute Rauchmelder (die nicht vorher vom Vermieter geprüft und genehmigt worden seien) nicht dazu führen, die grundsätzlich weiten (Dispositions-) Rechte über die Wohnungsausstattung des Vermieters zu schmälern.

Bei der Anbringung von Rauchwarnmeldern handele es sich um duldungspflichtige Maßnahmen nach § 555 b Nr. 5 und Nr. 6 BGB als maßgeblichen Sicherheitszuwachs, die noch aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffes unter Bagatellmaßnahmen nach § 555 c Abs. 4 BGB fielen und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürften. Es handele sich bei den Modernisierungsmaßnahmen auch um Installationen ohne erheblichen Eingriff in die Bausubstanz, die einerseits die Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten (§ 555 b Nr. 5 BGB), da sie den aktuellen und dauerhaften Sicherheitsstandard nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhten, und zu denen andererseits nach § 555 b Nr. 6 BGB der Vermieter jedenfalls i.S. eines Mindestmaßes nach § 47 LBO-LSA sonst verpflichtet sei, ohne dass er dies beeinflussen könnte.

Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchmelder bislang nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Mieter ohne Prüfung durch den Vermieter unterlägen, könne der Mieter nicht einwenden, dass ein Sicherheitszuwachs durch ihn bereits hinreichend wirksam erfolgt sei und er die Dispositionsbefugnis des Vermieters einschränken durfte. Der Mieter könne sich nämlich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe nach § 555 d Abs. 2 BGB berufen, die die Interessen des Vermieters an einem eigenen einheitlichen und von ihm kontrollierbaren und zu wartenden Rauchwarnsystem überstiegen: Schon dadurch allein, dass keine Mieterhöhung erfolge, entfalle der wirtschaftliche Härtegrund; die Betriebskostenumlage betrage nur 1,18 € netto als Wartungskosten und 3,66 € netto als Gerätemiete pro Jahr und Gerät.

Der Mieter könne auch nicht die von ihm bereits investierten Kosten seiner Rauchmelder einwenden, da er diese eigenmächtig und ohne Überwachungsmöglichkeit durch den Vermieter eingebaut habe. Es sei auch zu berücksichtigen, dass bei fehlendem Nachweis einer ausgemessenen Wartung nach DIN-Vorschriften (EN 14604 und 14676) der uneingeschränkte Versicherungsschutz des Gebäudes insgesamt gefährdet sei, den der Vermieter gegenüber der Versicherung im Brandfall nachzuweisen habe. Darüber hinaus bestünden zugleich Schutzpflichten auch gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten ordnungsgemäßen Einbau durch Fachfirmen von geprüften einheitlichen Rauchmeldegeräten zu schützen seien.

Das Argument, § 47 LBO-LSA lasse einen Einbau der Geräte noch bis Ende 2015 zu, greife nicht. Es entstehe nämlich eine sofortige Verbesserung des Schutzes. Die gesetzlichen Auflagen stellten sich damit lediglich als ein Argument in der Abwägung der Interessen zur Prüfung der Duldungspflicht des Mieters dar, der auch ansonsten im Rahmen der obigen Argumente den Einbau der beabsichtigten Geräte zu dulden habe.

Die Revision sei zuzulassen gewesen, da jedenfalls nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Rechtslage insoweit grundsätzliche Bedeutung habe, als es sich um eine klärungsbedürftige Frage handele, deren Auftreten in einer unbestimmten Zahl von Fällen noch bis mindestens Ende 2015 zu erwarten sei und noch keine höchstrichterliche Entscheidung dazu vorliege.

Die Revision ist eingelegt worden (VIII ZR 216/14).

Die Frage, ob der Mieter nach Anbringung von eigenen Rauchmeldern die Installation entsprechender Geräte durch den Vermieter verweigern kann, ist bisher kontrovers entschieden worden. Es handelt sich dabei allerdings um schon etwas ältere Entscheidungen aus den Jahren 2010, 2011. Das AG Hamburg-Blankenese (Urteil vom 16. Februar 2011 - 531 C 341/10, ZMR 2011, 395) und das LG Hannover (Beschluss vom 9. Dezember 2010 - 1 S 24/10, ZMR 2011, 827) bejahen die Duldungspflicht trotz Eigeninstallation durch den Mieter. Das AG Hamburg-Barmbeck (Urteil vom 29. November 2011 - 814 C 125/11, ZMR 2012, 780) sowie das AG Hamburg-Altona (Urteil vom 7. September 2011 - 316 C 241/11, NZM 2012, 306) verneinen den Duldungsanspruch. In Hamburg (u. a.) gilt die Nachrüstungspflicht.