Vermieters Informationspflicht nach Einbau fugendichter Fenster

Nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster ist es Sache des Vermieters, die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und ggf. die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter muss den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen.

Die Kl. macht gegen die Bekl. einen Anspruch auf Mängelbeseitigung wegen Schimmelbefalls in ihrer Mietwohnung geltend. Die Bekl. haben 2018 die alten Holzfenster gegen dreifach isolierte Kunststofffenster ausgetauscht. Hierdurch, so die Kl., habe sich das Raumklima verändert. Dadurch sei es zu Schimmelpilzbildung gekommen. Es gehöre zum Risikobereich des Vermieters, wenn sich durch das Auswechseln der Fenster die relative Luftfeuchtigkeit erhöhe und der Tau­punkt dadurch auf den Außenwandbereich verlagert werde. Der Vermieter könne dann vom Mieter kein anderes Heizungs- und Lüftungsverhalten verlangen. Um diese Pflicht zu begründen, sei ein sachgerechter präziser Hinweis des Vermieters auf die Anforderung im ver­änderten Raumklima erforderlich. Derartige Hinweise hat die Kl. unstreitig nicht erhal­ten. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung hatte überwiegend Erfolg.

Die Berufung der Kl. ist zulässig und überwiegend begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. gem. § 535 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Beseiti­gung der Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen in ihrer Mietwohnung.

Die von der Kl. angemietete Wohnung ist mangelhaft. Sie weist im Schlaf-/ Arbeitszimmer in der linken Außenwandecke unter der Fensterbank und zwischen Gardinenbrett und Fenster auf einer Fläche von ca. 0,5 m2 dunklen punktförmigen Schim­mel auf. Im Wohnzimmer ist auf der Tapete und der Fußleiste auf etwa 0,4 m2Schimmelpilzbildung vorhanden.

Wie das Amtsgericht in seinem Urteil vom 10.5.2024 zutreffend ausgeführt hat, sind diese Schimmelpilzbildungen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht baubedingt, vielmehr ist davon auszugehen, dass ein unzureichendes Lüftungs- und Heizverhalten der Kl. ursächlich für diesen Mangel war.

Die Kl. trifft hieran jedoch kein Verschulden, so dass die Bekl. dem Instandset­zungsanspruch der Kl. keinen Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB entgegenhalten kann.

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass sich 2018 durch einen Austausch der Fenster eine Veränderung hinsichtlich des erforderlichen Nutzungs- und Lüftungsverhalten ergeben hat. So hat der Sachverständige in seinem Gutachten vom 27.12.2023 ausgeführt, dass 2018 Fensterelemente mit Isolierverglasung und Falzdichtungen eingebaut worden seien. Dies ist inzwischen auch unstreitig. Der Sachverständige hat hierzu erläutert, dass solche Fenster gegenüber den in der Bauzeit noch häufiger verbauten (Einfach-) Fenstern eine deutlich ge­ringere Neigung zu einem Beschlagen der Fenster aufweisen, wenn in dem betreffenden Raum wohnübliche Raumklimate eingehalten werden. Gegen die Ausstattung der Fensterelemente mit Falzdichtungen bestünden zwar keine durchgreifenden bauphysikalischen Be­denken. Allerdings würden derartige Fenster die sog. bewohnerunabhängige Grundlüftung bei geschlossenen Fenstern reduzieren im Gegensatz zu zugigen, undichten Fenstern alter Bauart ohne Dichtungen. Durch eine übliche gründliche und regelmäßige zweimalige tägli­che Stoßlüftung (am besten morgens und abends, Lüftungsdauern ca. 8 bis 15 Minuten) kön­ne insbesondere im Schlafzimmer eine nächtlich angefallene Nutzungsfeuchte aber zeitnah abgeführt und - in Verbindung mit einer ausreichenden Beheizung - eine gute Klimaregulierung erreicht werden.

Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (BGH, Urteil vom 5.12.2018 - VIII ZR 271/17, GE 2019, 116 = NZM 2019, 136, beck-online). In der Rechtsprechung ist zwar sehr streitig, was noch ein zumutbares Lüftungsverhalten ist. Ein zweimal tägliches Stoßlüften für je ca. 8 bis 15 Minu­ten wird grundsätzlich aber noch als zumutbar erachtet (vgl. hierzu: Selk, Mietmängel und Mängelrechte, BGB § 536 Rn. 328, beck-online; siehe auch BGH, aaO.).

Allerdings ist es beim Einbau neuer, dicht schließender Fenster Sache des Vermieters, die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und erforderlichenfalls mit Hilfe der Sachkunde eines Architekten oder Handwerkers die zur Vermeidung von Schimmelbil­dung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter muss den Mieter sodann sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen (LG München, Urteil vom 8.3.2007 - 31 S 14459/06, NZM 2007, 642). Wenn der Vermieter den Mieter nicht auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinweist und hierzu konkrete Hinweise gibt, wie oft und wie lang gelüftet werden muss, kann dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden (LG Gießen, BeckRS 2014, 12014; LG Berlin, 64 S 320/99, GE 2001, 1133, BeckRS 2001, 10929; LG München NZM 2007, 642; LG Köln, Urteil vom 14.7.1983 - 6 S 471/82, WuM 1985, 24; LG Oldenburg, Urteil vom 7.10.1999 - 9 S 731/99, BeckRS, 1999, 31155168; BeckOK MietR, § 535 Rn. 4005; Bub/Treier, 5. Aufl. 2019, Rn. 2351; Selk, 3. Aufl. 2022, § 536 Rn. 361). Hier sind derartige Hinweise unstreitig nicht erfolgt.

Keinen Anspruch hat die Kl. allerdings auf die Beseitigung der Ursachen der Schimmelpilzbildung, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Schimmelpilzbildung keine baubedingten Ursachen hat. Im Schlafzimmer liegen zwar Wärmebrücken vor. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüf­tung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind aber, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (BGH, aaO.). Der Sachverständige hat die Außendämmung als baualterstypisch bezeichnet.

Nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster ist es Sache des Vermieters, die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und ggf. die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter muss den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen.

Die Klägerin macht gegen die Beklagten einen Anspruch auf Mängelbeseitigung wegen Schimmelbefalls in ihrer Mietwohnung nach dem Austausch der alten Holzfenster gegen dreifach isolierte Kunststofffenster geltend. Dadurch sei es zu Schimmelpilzbildung gekommen. Der Vermieter könne vom Mieter kein anderes Heizungs- und Lüftungsverhalten verlangen, sofern ihm wie hier keine präzisen Hinweise dazu erteilt wurden. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil keine baubedingten Mängel vorgelegen hätten. Die Berufung hatte überwiegend Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung der Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen in ihrer Mietwohnung.

Die Wohnung ist mangelhaft. Sie weist im Schlaf-, Arbeits- und Wohnzimmer dunklen punktförmigen Schimmel auf, der nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht baubedingt ist, sondern durch unzureichendes Lüftungs- und Heizverhalten der Klägerin verursacht wurde. Die trifft hieran jedoch kein Verschulden.

Es wurden Fensterelemente mit Isolierverglasung und Falzdichtungen eingebaut, welche die sog. bewohnerunabhängige Grundlüftung bei geschlossenen Fenstern im Gegensatz zu zugigen, undichten Fenstern alter Bauart ohne Dichtungen reduzierten. Durch eine übliche gründliche und regelmäßige zweimalige tägliche Stoßlüftung von ca. 8 bis 15 Minuten könne aber eine gute Klimaregulierung erreicht werden, was grundsätzlich zumutbar sei.

Welche Beheizung und Lüftung der Wohnung dem Mieter zumutbar ist, könne nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden.

Allerdings sei es beim Einbau neuer, dicht schließender Fenster Sache des Vermieters, die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und erforderlichenfalls mit Hilfe der Sachkunde eines Architekten oder Handwerkers die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter müsse den Mieter sodann sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen. Tue er das nicht, könne dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden. Hier seien derartige Hinweise unstreitig nicht erfolgt.

Keinen Anspruch habe die Klägerin allerdings auf die Beseitigung der Ursachen der Schimmelpilzbildung, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Schimmelpilzbildung keine baubedingten Ursachen habe. Im Schlafzimmer lägen zwar Wärmebrücken vor, die bei unzureichender Lüftung und Heizung einer Schimmelpilzbildung Vorschub leisteten. Sofern die Ver­tragsparteien aber keine Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache getroffen hätten, sei dies nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang stehe. Der Sachverständige habe die Außendämmung als baualterstypisch bezeichnet.

Wie LG Hamburg auch schon LG Berlin vom 23. Januar 2001 - 64 S 320/99 - GE 2001, 1133.