Vermieterpflicht

Vermieterpflicht; Gefahrenlage; Warnpflicht; Informationspflicht; Fürsorgepflichtverletzung

1. Der Vermieter ist verpflichtet, potentielle Diebe von der Mietsache fernzuhalten, denn ihn treffen aus §§ 535, 536 BGB neben Duldungspflichten auch solche zu positivem Tun.

Kann der Vermieter gegen eine ihm bekannte Gefahrenlage keine konkrete Gegenmaßnahme ergreifen, trifft ihn gleichwohl eine Warn- oder Informationspflicht gegenüber seinen Mietern.

2. Zur Haftung des Vermieters aus einer Fürsorgepflichtverletzung gegenüber einem Drittnutzer im Sinne von § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Kl. begehrt Ersatz für Versicherungsleistungen, die sie im Rahmen der Regulierung eines Schadensfalles als Hausratsversicherer an ihre Versicherungsnehmerin, die Zeugin W., im Dezember 1984 geleistet hat.

Die Zeugin W. mietete mit Wirkung vom 1. November 1982 eine Wohnung in der B-Straße, Hamburg. Diese Wohnung gehört zu der Wohnanlage ... Hamburg-Altona, deren Eigentümer die Bekl. ist. In Vertretung der Vermieterin hatte deren Hausverwalterin, die Firma Immobilien ... GmbH, den vorformulierten "Hamburger Mietvertrag für Wohnraum" am 26. Oktober 1982 mit der Zeugin abgeschlossen. In diesem Vertrag heißt es unter § 21.2:

"Der Mieter ist ohne ausdrückliche schriftliche Erlaubnis des Vermieters weder zu einer Untervermietung der Mieträume noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte, abgesehen von besuchsweise sich aufhaltenden Personen, berechtigt. ...

Im April 1983 nahm die Mieterin ihren damaligen Lebensgefährten, den Zeugen St., in die Mietwohnung auf; seitdem lebten beide Zeugen gemeinsam bis zu ihrem Auszug im September 1986 in einem eheähnlichen Verhältnis. Eine schriftliche Genehmigung seitens der Vermieterin wurde nicht eingeholt. St., der in den zwischen der Zeugin W. und der Kl. bestehenden Hausratsversicherungsvertrag mit einbezogen war, brachte sein Namensschild an der Klingel der Wohnung der Zeugin an. Unstreitig kümmerte sich der Zeuge seit seinem Einzug um alle Mietangelegenheiten und ist in diesem Zusammenhang wiederholt mit dem Hausmeister der Wohnanlage in Verbindung getreten.

Am 21. August 1984 wurde in die Wohnung der Zeugin eingebrochen; dabei wurden Schmuck- und Gebrauchsgegenstände gestohlen, die sowohl im Eigentum der Zeugin als auch des Zeugen St. standen.

Auf der Grundlage einer von der Zeugin gefertigten "Stehlgutliste" ersetzte die Kl. ihrer Versicherungsnehmerin von dem dort aufgeführten Gesamtschaden in Höhe von 14.243 DM einen Teilbetrag in Höhe von 9.268 DM. Für die in dieser Stehlgutliste aufgeführten Gegenstände konnten die geschädigten Zeugen mit Ausnahme des Herrenledermantels keine Rechnungen oder andere Einkaufsbelege vorweisen.

Die gesamte Wohnanlage war mit einer sogenannten Zentralschließanlage ausgestattet. Die unbekannt gebliebenen Täter verwendeten bei ihrem Einbruch einen Nachschlüssel, indem sie einen Originalschlüssel benutzten, der durch Abfeilen der Führungsnuten in der Weise manipuliert wurde, daß er wie eine Art Generalschlüssel zu mehreren Haustürschlössern der Zentralschließanlage paßte. Bereits vor dem Einbruch am 21. August 1984 waren in dem Gebäudekomplex mehrfach in verschiedenen Wohnungen Einbruchsdiebstähle ausgeführt worden, wobei die Täter unstreitig in zwei Fällen - im Spätsommer 1983 und am 13. Juli 1984 - ebenfalls einen Nachschlüssel der vorbeschriebenen Art verwendeten. Diese Umstände waren sowohl dem Hausmeister als auch der Hausverwaltungsfirma bekannt. Anläßlich des Einbruchs aus dem Jahre 1983 erkundigte sich der Hauswart über die Firma... Sicherheitssysteme bei den Herstellerwerken der Schließanlage, ob dort etwas über im Umlauf befindliche Nach- oder Fremdschlüssel bekannt sei. Die von der Herstellerin erteilte Antwort enthielt den Hinweis, daß nur die Möglichkeit der Manipulation eines Originalschlüssels in Betracht käme. Bei dem Einbruchsdiebstahl am 13. Juli 1984 konnte der von den Tätern verwendete Nachschlüssel durch die Polizei am Tatort sichergestellt werden. Bei diesem Einbruchswerkzeug handelte es sich um einen umgearbeiteten Original-Wohnungsschlüssel, der bei einem vorangegangenen Wohnungseinbruch in derselben Wohnanlage gestohlen worden war. Der damals von der Polizei hinzugezogene Hausmeister stellte fest, daß dieser Nachschlüssel zum problemlosen Öffnen mehrerer Schlösser der Gesamtschließanlage geeignet war.

Mieter der Wohnanlage wurden über die Einbrüche und deren Begehungsweise nicht informiert. Erst nach dem 21. August 1984 tauschte die Bekl. die gesamte Schließanlage aus. Auch die Zeugin W. ließ nach dem Einbruch in ihre Wohnung umgehend ein neues Sicherheitsschloß einbauen.

Die Kl. hat dem Landgericht unwidersprochen vorgetragen, ihre Versicherungsnehmerin hätte zusätzliche Sicherungsmaßnahmen ergriffen, wenn sie über die zeitlich vorausgegangenen Straftaten der vorgenannten Art rechtzeitig informiert worden wäre. Sie hat behauptet, daß die Bekl. bzw. die für sie aufgetretene Hausverwaltung oder deren Hausmeister nicht nur über die beiden vorgenannten, mittels eines Nachschlüssels begangenen Einbruchsdiebstähle unterrichtet gewesen seien, vielmehr habe die Bekl. von sechs weiteren Straftaten dieser Art innerhalb des gesamten Wohnkomplexes Kenntnis gehabt. Die Kl. drang mit ihrem Schadensersatzanspruch im wesentlichen durch.

Dem Landgericht ist darin zu folgen, daß die Bekl. die ihr gegenüber ihrer Mieterin obliegenden vertraglichen Sorgfaltspflichten schuldhaft verletzt hat. In der Rechtsprechung und Literatur sind Obhuts-, Fürsorge- und Sicherungspflichten des Vermieters anerkannt (vgl. RGZ 103/372; 159/27; RGJW 1927/1946; BGH BB 1952/126; BGH NJW 1957/826). Danach obliegt dem Vermieter die vertragliche Verpflichtung - sei es als Hauptpflicht oder als Nebenpflicht -, nicht nur drohende Gefahren von den Rechtsgütern seines Mieters abzuwenden, sondern auch vorbeugende Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung einer akuten Gefahrenlage erforderlich und zumutbar sind. Unerheblich ist es dabei, ob diese Gefahr von der Mietsache selbst ausgeht, ob sie von dem Vermieter veranlaßt oder von einem Dritten verursacht worden ist. Generell ist der Vermieter verpflichtet, potentielle Diebe von der Mietsache fernzuhalten (vgl. BGH LM Nr. 2 zu §§ 278, 535 BGB), denn ihn treffen aus §§ 535, 536 BGB neben Duldungspflichten auch solche zu positivem Tun. Selbst wenn mithin der Vermieter gegen eine ihm bekannte Gefahrenlage keine konkrete Gegenmaßnahme zu ergreifen vermag, trifft ihn gleichwohl eine Warn- oder Informationspflicht gegenüber potentiellen Betroffenen, nämlich seinen Mietern (vgl. BGH NJW 1957/826). Wie das Landgericht in diesem Zusammenhang zutreffend festgestellt hat, entbindet ein von vornherein erhöhtes Einbruchsrisiko in einer größeren und in der Regel anonymen Wohnanlage die Vertragsparteien nicht von der Pflicht, dafür Sorge zu tragen, daß jede Risikoerhöhung unterbleibt oder, wenn das nicht möglich ist, den Vertragspartner auf das Risiko hinzuweisen, damit dieser in geeigneter Weise Vorsorgemaßnahmen seinerseits ergreifen kann.

Im vorliegenden Fall traf die Hausverwaltung der Bekl. spätestens seit dem 13. Juli 1984 eine entsprechende Aufklärungspflicht hinsichtlich des konkret erhöhten Einbruchsrisikos in der hier fraglichen Wohnanlage auch gegenüber der Versicherungsnehmerin der Kl. Zu jenem Zeitpunkt hatte nämlich der Hauswart von der Sicherstellung eines Nachschlüssels Kenntnis erlangt; außerdem war ihm aus der Korrespondenz mit dem Hersteller der Schließanlage bekannt, daß vorangegangene Straftaten dieser Art nur mit manipulierten Originalschlüsseln in der von der Bekl. eingebauten Anlage durchgeführt worden waren. Zumindest mußte sich der Verdacht einer erheblichen Wahrscheinlichkeit für eine solche Begehungsweise aufdrängen.

Die Bekl. kann in diesem Zusammenhang nicht mit dem Einwand gehört werden, ihr sei wegen einer möglichen Verunsicherung ihrer Mieter, die zu Kündigungen hätte führen können, eine Information nicht zuzumuten gewesen. Angesichts der wachsenden Gefährdung ihrer Mieter durch Einbrüche in Mietwohnungen mit Hilfe von manipulierten Schlüsseln zur generellen Schließanlage ist nämlich von einer eindeutigen Interessenabwägung zugunsten der Mieter auszugehen. Ebensowenig kann die Bekl. sich mit Aussicht auf Erfolg darauf berufen, ihre Handlungspflicht zur Gefahrenabwehr sei nach dem Einbruch am 13. Juli 1984 entfallen, weil die Polizei den dort verwendeten Nachschlüssel am Tatort sichergestellt hat. Dieser Tatbestand konnte nämlich die Möglichkeit der Verwendung weiterer Nachschlüssel keineswegs ausschließen. Gleiches gilt schließlich für die Kenntnis der Bekl. von der Existenz und/oder der Sicherstellung einer Schlüsselherstellungsmaschine innerhalb der Wohnanlage der Bekl., denn auch hierdurch ist die Möglichkeit, daß weitere Nachschlüssel im Umlauf waren, keineswegs verringert worden. In dem Wohnungseinbruch bei der Zeugin W. am 21. August 1984 hat sich vielmehr diese erkennbare Möglichkeit realisiert. Soweit die Bekl. zum Zwecke ihrer Verteidigung schließlich behauptet, die Zeugin W. hätte selbst bei Kenntnis über die vorangegangenen Einbruchsdiebstähle keine zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen getroffen, vermag auch dies nicht zur Entlastung der Bekl. führen. Hierbei handelt es sich nämlich um eine schlichte Spekulation, der keinerlei substantiierter Sachvortrag zugrunde liegt. Überdies spricht das tatsächliche Verhalten der Zeugin nach dem Einbruchsdiebstahl vom 21. August 1984 gegen diese Vermutung.

Aus allen diesen Gründen ist der Bekl. eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Sorgfaltspflichten, verursacht durch ihre Erfüllungsgehilfin, vorzuwerfen (§§ 535, 536, 278 BGB). Durch dieses Verhalten ist der Mieterin ein Schaden entstanden, der aufgrund versicherungsrechtlicher Verpflichtungen von der Kl. abgedeckt werden mußte (vgl. § 67 Abs. 1 Satz 1 VVG).

Die Bekl. haftet auf der Grundlage des Rechtsinstituts des Vertrages mit Schutzwirkung Dritter in Verbindung mit § 21 Ziff. 2 Satz 1 des Mietvertrages vom 26.10./4.11.1982 auch für die dem Zeugen St. entstandenen Schäden, denn dieser war in seiner Eigenschaft als nichtehelicher Lebensgefährte in den Schutzbereich des Mietvertrages einzubeziehen. Zu einer derartigen Einbeziehung bedurfte es nach dem Wortlaut des Vertrages allerdings einer ausdrücklichen schriftlichen Erlaubnis der Bekl. Diese Genehmigung ist nach Auffassung des erkennenden Senats stillschweigend erteilt worden.

Bei der Aufnahme eines Lebensgefährten in Wohnräume zwecks Ausübung einer dort zu führenden eheähnlichen Lebensgemeinschaft handelt es sich weder um eine Untervermietung noch um einen besuchsweisen Aufenthalt im Sinne von § 21 Ziff. 2 des vorliegenden Vertrages. Für die Fallgruppe des besuchsweisen Aufenthalts mangelt es der ehelichen Lebensgemeinschaft nämlich bereits an dem Kriterium der nur vorübergehenden Gestattung der Raumnutzung. Für die Annahme eines Untermietverhältnisses besteht ebenfalls keine Veranlassung, da es den Lebensgefährten in der Regel an der Vorstellung und dem Willen fehlt, bei der Begründung des gemeinsamen Hausstands einen Untermietvertrag zu schließen (§ 133 BGB). Die Aufnahme eines Lebenspartners ist vielmehr der Fallgruppe der Gebrauchsüberlassung an Dritte zuzuordnen.

Der Partner einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft kann sich nach Auffassung des erkennenden Senats nicht analog Artikel 6 Abs. 1 des Grundgesetzes auf den Schutz des verfassungsrechtlich verankerten Ehe- oder Familienprivilegs berufen mit der Folge, daß seine Aufnahme in die Mieträume seiner Lebensgefährtin genehmigungsfrei ist (vgl. hierzu Hummel ZMR 1975/292). Diese, vom Verfassungsgeber getroffene Wertentscheidung besteht darin, der herkömmlichen bürgerlich rechtlichen Personenverbindung von Mann und Frau in Form der Ehe verfassungsrechtlich einen besonderen institutionellen Schutz zu garantieren. Voraussetzung für den Schutz einer Lebensgemeinschaft als Ehe ist mithin die Eheschließung in der vom staatlichen Gesetzgeber vorgeschriebenen Form. Dagegen fallen eheähnliche Lebensgemeinschaften zumindest nicht unter den Begriff der Ehe im Sinne des Art. 6 Abs. 1 GG (vgl. v. Münch, Grundgesetzkommentar, Bd. 1, 2, 2. Aufl. 1981, Rnr. 3 a zu Art. 6 GG; Brudermüller, Mietrechtliche Aspekte eheähnlicher Gemeinschaften, 1. Aufl. 1982, Seite 33 ff.; Kunigk, Die Lebensgemeinschaft, 1. Aufl. 1978, Seite 98). Es besteht keine Veranlassung, von einer derartigen Differenzierung auch im Bereiche des Mietrechts auszugehen. Soweit die Partner einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft für ihr Zusammenleben bewußt und gewollt nicht die Form der Ehe gewählt haben, können sie sich auch nicht auf die von der Rechtsordnung auf diesem Rechtsgebiet an die Ehe geknüpften Rechtsfolgen berufen.

Die Frage, inwieweit die eheähnliche Lebensgemeinschaft den Schutz der "Familie" im Sinne des Art. 6 Abs. 1 GG beanspruchen kann, ist einzelfallabhängig unterschiedlich zu beantworten. Beachtlich ist, daß sich diese Form des Zusammenlebens im Zuge gesellschaftlicher Veränderungen zunehmender Akzeptanz erfreut. Dieser Verfassungswirklichkeit scheint sich auch der Bundesgerichtshof nicht verschließen zu wollen, denn in einer jüngeren Entscheidung aus dem Jahre 1987 (NJW 1988/1091) führt er aus, daß sich unter Umständen auch die eheähnliche Lebensgemeinschaft auf das Familienprivileg analog Artikel 6 GG berufen könne. Eine Gleichstellung unter dem Blickwinkel einer vergleichbaren "wirtschaftlichen Lebensgemeinschaft" setze jedoch eine weitere Eingrenzung unter den nichtehelichen Lebensgemeinschaften voraus. Insoweit seien zumindest Anzeichen einer gewissen Verfestigung der Lebensgemeinschaft erforderlich, die sich insbesondere in dem Grad der Verknüpfung der Lebenssphären der Partner und ihrer Anlage auf Dauer ausdrücken müssen. Im vorliegenden Falle muß indessen eine Berufung auf das Familienprivileg bereits daran scheitern, daß überzeugende Anzeichen für eine zur Vergleichbarkeit führende Verfestigung der Lebensgemeinschaft zwischen den beiden Zeugen von der Kl. nicht hinreichend dargetan worden sind. Die Aufnahme des Partners in die gemeinsam zu bewohnenden Mieträume allein kann die familien- bzw. eheähnliche Lebensgemeinschaft nicht begründen.

Ihrer Anzeigepflicht ist die Zeugin W. aber dadurch nachgekommen, daß der Name des Zeugen St. an dem für die hier strittige Wohnung zuständigen Klingelbrett angebracht wurde. Unstreitig hat der Hausmeister der Bekl. bzw. der von der Bekl. beauftragten Verwaltungsfirma auf diese Weise sowie durch weitere zwischen ihm und dem Zeugen geführte Gespräche über Mietangelegenheiten Kenntnis über das Zusammenleben der beiden Zeugen in den fraglichen Mieträumen erlangt. Diese Kenntnis muß sich die Bekl. gemäß § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen.

Die erforderliche Erlaubnis zur Aufnahme des Zeugen St. in die Mieträume ist aufgrund dieser unstreitigen Tatumstände als stillschweigend erteilt anzusehen, denn aufgrund der langfristigen Duldung der ihr bekannten Drittnutzung kann die Bekl. sich nicht nachträglich erfolgreich auf die Einhaltung von vertraglich vereinbarten Schriftformerfordernissen berufen, denn im Interesse der Rechtssicherheit darf eine vertragliche Abrede nicht am Formmangel scheitern, wenn diese nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Einzelfallumständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre (vgl. BGHZ 29/10; 48/389; Soergel-Siebert, BGB, 11. Aufl. 1986, Rnr. 358 zu § 242 m.w.N.).

Die Aufnahme des Zeugen St. in die Wohnung der Zeugin W. und die dort geführte eheähnliche Lebensgemeinschaft wurden von der Bekl. über einen nicht unerheblichen Zeitraum von immerhin 3 1/2 Jahren stillschweigend geduldet. Aufgrund dieser widerspruchslosen langfristigen Tolerierung bestand für die Zeugin genügend Anlaß, darauf zu vertrauen, daß die Bekl. bzw. deren Hausverwaltung mit dieser Gebrauchs-überlassung einverstanden waren.

Dieser Vertrauensschutz findet nach der Auffassung des erkennenden Senats eine zusätzliche Verstärkung darin, daß die Bekl. verpflichtet gewesen wäre, die erforderliche Erlaubnis zu erteilen; etwaige Gründe, die die Vermieterin zur Verweigerung der Erlaubniserteilung hätten berechtigen können, sind von der Bekl. nicht vorgetragen worden.