Vermieterpflicht

Vermieterpflicht; Instandhaltungspflicht; Balkongitter; Rostschäden

1. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters in bezug auf einen Balkon beginnt nicht erst dann, wenn der bauliche Zustand des Balkons eine Gefahrenquelle darstellt.

2. Der Vermieter haftet für Rostschäden am Balkon, die zum Teil auf Gießwasser zurückzuführen sind, auch dann, wenn das Balkongitter so konstruiert ist, daß der Mieter dort Blumenkästen aufstellen kann.

Die Parteien streiten sich um die Instandsetzung eines Balkons. Die Vermieterin war vom Amtsgericht dazu verurteilt worden, an die Mieter einen Vorschuß zu zahlen, damit diese die Schäden selbst beseitigen konnten. Zwischenzeitlich hatte aber die Vermieterin - die Bekl. - die von den Mietern - den Kl. - verlangten Arbeiten durchführen lassen. Die Parteien haben deshalb den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt; das LG entschied deshalb nur noch über die Kosten, die es voll der Bekl. auferlegte.

Die Kl. konnten von der Bekl. die Beseitigung der dem Balkon anhaftenden Mängel verlangen, § 536 BGB. Nach dieser Vorschrift war die Bekl. verpflichtet, den Balkon während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dieser Zustand war nicht gegeben, da der Balkon mit Mängeln behaftet war, der seine Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte, § 537 Abs. 1 BGB. Ausweislich des von dem Sachverständigen in dem Beweissicherungsverfahren erstatteten Gutachtens wies der Balkonestrich insgesamt 10 sichtbare Risse unterschiedlicher Stärke und Länge auf. An zwei Stellen war der Estrichbelag jeweils im Bereich der Geländerstützen der linken und rechten Seitenverkleidung durchgehend gerissen. Ferner ergab sich, daß eine der Stahlvierkantstützen der Balkonverkleidung an der rechten Seitenverkleidung nicht auf der Stahlbetonplatte befestigt war. Sämtliche Stahlvierkantpfosten oberhalb der Aufkantung waren angerostet. Weiterhin bestanden Rostschäden an den waagerecht angeschraubten Flacheisenprofilen. Wenn auch nach den Ausführungen des Sachverständigen die Stabilität des vorhandenen Balkongeländers sowie des Balkons insgesamt nicht gefährdet war, so handelte es sich bei diesen Schäden gleich wohl um Mängel der Mietsache, zu deren Beseitigung die Bekl. verpflichtet war. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters beginnt nicht erst dann, wenn der bauliche Zustand des zu der vermieteten Wohnung gehörenden Balkons für den Mieter eine Gefahrenquelle darstellt. Vielmehr ist der Vermieter gehalten, den vermieteten Balkon in einem optisch, einwandfreien, normalen Wohnansprüchen genügenden Zustand zu erhalten. Dazu gehört es, daß Risse, die den Balkonestrich durchziehen und nicht lediglich Haarrisse darstellen und unübersehbare Rostschäden am Balkongitter beseitigt werden.

(...) Hinsichtlich der Rostschäden kann eine Haftung der Bekl. auch nicht deswegen verneint werden, weil diese zum Teil auf das Gießen der Blumen durch die Kl. zurückzuführen sind. Wie den von dem Sachverständigen erstellten Fotografien zu entnehmen ist, ist das Balkongitter so konstruiert, daß die Kl. dort Blumenkästen aufstellen konnten. Dies bedeutet, daß das Aufstellen der Blumenkästen sowie das Gießen der darin befindlichen Blumen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehörte. Wenn die Rostschäden zum Teil auf Gießwasser zurückzuführen sind, so ist dies eine Folge des bestimmungsgemäßen Gebrauchs, § 548 BGB.

Den Mietern war eine Wohnung mit einem Balkon vermietet worden. Dieser Balkon wies, wie ein später eingeholtes Sachverständigengutachten ergab, insgesamt zehn sichtbare Risse unterschiedlicher Stärke und Länge auf. An zwei Stellen war der Estrichbelag jeweils im Bereich der Geländerstützen durchgehend gerissen. Stahlpfosten des Balkons waren angerostet; ebenso einige der waagerecht angeschraubten Flacheisenprofile. Weder die Stabilität des Geländers noch des Balkons insgesamt waren nach der Auffassung des Sachverständigen gefährdet.

Dennoch, so das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 3. Februar 1992 hatte der Vermieter die Verpflichtung, diese Mängel zu beseitigen (einige Tausend DM Kosten).

Erhalten muß der Vermieter den vermieteten Balkon in einem optisch einwandfreien, normalen Wohnansprüchen genügenden Zustand. Dazu gehöre es, daß Risse, die den Balkonestrich durchziehen und nicht lediglich Haarrisse darstellten sowie unübersehbare Rostschäden an Balkongittern beseitigt würden.

Der Vermieter, so das Gericht, könne sich auch nicht damit entlasten, daß ein Teil der Rostschäden auf das Gießen von Blumen zurückzuführen sei. Dies jedenfalls dann nicht, wenn das Balkongitter so konstruiert sei, daß ein Mieter dort Blumenkästen aufstellen könne. Denn dann gehöre das Aufstellen der Blumenkästen (und damit auch das Gießen der Pflanzen) zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Nicht geäußert hat sich das Landgericht zu der Frage, ob denn die Verursachung von Rostschäden durch unsachgemäßes Gießen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Denn Rost entsteht bekanntlich nur, wenn der Mieter es in solchen Fällen unterläßt, nach dem Gießen aus den Blumenkästen austretendes Wasser wieder aufzuwischen.