Vermieterpfandrecht und Schloßauswechselung

Der Vermieter ist nicht berechtigt, sein Pfandrecht durch Austausch der Türschlösser durchzusetzen.

Die Kl. vermietete an die Bekl. im Juni 2001 für zwei Jahre Büroräume. Im April 2002 teilte die Bekl. mit, daß sie ihre Geschäfte verlege und die Räume ab Juni 2002 nicht mehr benötige. Im Juni und Juli entfernte sie den überwiegenden Teil der Büroeinrichtung. Die Miete für August 2002 zahlte sie nicht. Die Kl. ließ darauf die Türschlösser der Büroräume austauschen, in den Räumen befanden sich noch diverse Möbelstücke, ein Kühlschrank und ein Fotokopierer. Die Bekl. weigerte sich danach, die Miete für September 2002 zu bezahlen, worauf ihr die Kl. fristlos kündigte. Mit dieser Kündigung war die Bekl. einverstanden. Erst am 13. Januar 2003 übersandte sie der Kl. die Schlüssel des Mietobjektes. Die Kl. begehrte mit ihrer Klage die Miete für die Monate August und September sowie monatliche Nutzungsentschädigung für die Zeit von Oktober 2002 bis Januar 2003 wegen Vorenthaltung der Mietsache. Das LG gab der Klage weitgehend statt. Die Berufung der Bekl. war überwiegend erfolgreich.

Die Kl. (hat) für den Monat September 2002 keinen Anspruch auf Zahlung der Miete, da die Kl. der Bekl. durch den Austausch der Türschlösser den Besitz der Räume entzogen hat. Die Kl. durfte sich nicht wegen des Mietzinsrückstandes vom August in den Besitz der Mieträume setzen.

Das Recht zum Besitz verlor die Bekl. erst bei Beendigung des Mietvertrages.

Der Austausch der Türschlösser war nicht durch ein Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB gedeckt. Es kann offenbleiben, ob die Kl. berechtigt war, die eingebrachten Sachen in Besitz zu nehmen. Sie durfte jedenfalls ihr Vermieterpfandrecht nicht dadurch geltend machen, daß sie die Türschlösser auswechselte und damit der Bekl. den Besitz der Räume dauerhaft entzog. Zwar mag sein, daß ein Vermieter unter Umständen auch Gewalt anwenden darf, um eine Entfernung eingebrachter Sachen vom Grundstück zu verhindern, dennoch muß er den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Deshalb muß er sich zunächst darauf beschränken, einer Entfernung der Gegenstände zu widersprechen. Dies tat die Kl. nicht. Die Kl. hatte auch keinen Anlaß anzunehmen, daß die Bekl. ihr Vermieterpfandrecht mißachten würde, wenn sie einer Entfernung der eingebrachten Sachen widersprechen sollte. Die Bekl. war bis zum Juli ihren Mietverpflichtungen aus dem

Mietvertrag nachgekommen und hatte auch nicht versucht, sich aus den Mieträumen zu stehlen.

Die Kl. hat auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Das Mietverhältnis war Ende September 2002 beendet. Die Bekl. hat der Kl. danach die Büroräume nicht vorenthalten. Die Kl. hatte sich zuvor schon selbst den unmittelbaren Besitz verschafft, indem sie die Türschlösser austauschte. Damit konnte die Bekl. ihr nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr den Besitz vorenthalten. Die Kl. war nämlich auch ohne die nicht mehr passenden Schlüssel der Bekl. nicht gehindert, die Räume anderweitig zu verwenden.

Der Vermieter darf zur Durchsetzung seines Pfandrechts der Entfernung der Sachen widersprechen und notfalls auch Gewalt anwenden. Die Schlösser darf er dagegen nicht auswechseln.

Die Geschäftsraummieterin teilte mit, sie benötige die Räume ab Juni 2002 nicht mehr und entfernte den überwiegenden Teil der Büroeinrichtung. Die Miete für August 2002 blieb offen; die Vermieterin ließ die Türschlösser austauschen. Nach fristloser Kündigung und Räumung verlangte die Vermieterin die Mieten für August und September 2002 und Nutzungsentschädigung für die Folgemonate.

Mit Urteil vom 11. Februar 2005 wies das OLG Karlsruhe die Klage ab und meinte, zwar habe die Vermieterin hier ein Pfandrecht gehabt, weswegen sie der Entfernung der Gegenstände habe widersprechen können. Der Austausch der Türschlösser sei dagegen eine Besitzentziehung, was dazu führe, daß Miete oder Nutzungsentschädigung für die Zeit danach nicht mehr verlangt werden könne.