Vermieterpfandrecht an unter Eigentumsvorbehalt gekauften Sachen

Vermieterpfandrecht an unter Eigentumsvorbehalt gekauften Sachen; Vorrang des Vermieterpfandrechts vor späterer Sicherungsübereignung

1. Das Vermieterpfandrecht an vom Mieter unter Eigentumsvorbehalt gekauften Sachen erstarkt mit Bezahlung des Restkaufpreises zum Pfandrecht an der Sache selbst. 2. Eine Sicherungsübereignung ist auch in diesem Falle nachrangig, wenn sie erst nach Mietvertragsbeginn erfolgte.

3. Ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb durch Sicherungsübereignung scheidet bei in Mietverträgen eingebrachten Sachen auch dann aus, wenn der Mieter das Nichtbestehen von Pfandrechten des Vermieters versichert. (Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. als Vermieter schloß mit der Mieter GmbH am 26. Mai 1995 einen Gewerbemietvertrag zum Betrieb einer Gaststätte im Haus des Bekl. in Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1. August 1995, zu diesem Zeitpunkt waren die Gewerberäume der Mieter GmbH übergeben. Im Verlauf des Mietverhältnisses kam es zu Schwierigkeiten mit der Mietzahlung. Durch Versäumnisurteil des LG vom 7. Januar 1997 wurde die Mieter GmbH zur Zahlung rückständiger 111.293,92 DM nebst anteiliger Zinsen sowie zur Herausgabe der Gewerberäume an den Bekl. verurteilt. Die Räumung wurde am 7. Februar 1997 durchgeführt.

Vor Beginn des Mietverhältnisses zwischen dem Bekl. und der Mieter GmbH schloß die Kl. mit dem Geschäftsführer (GF) der Mieter GmbH persönlich am 11. Juli 1995 zwei Verträge ab. Im ersten Vertrag gewährte sie ihm ein Darlehen über 100.000 DM, zweckbestimmt für die Inventarisierung der Gaststätte im Hause des Bekl. In einem weiteren Vertrag ließ sie sich von dem GF der Mieter GmbH zur Sicherung aller Ansprüche aus der Geschäftsverbindung diejenigen Einrichtungsgegenstände, hilfsweise ein etwaiges Anwartschaftsrecht daran, zur Sicherheit übereignen, welche "auf Blatt 4 oder einer Anlage (die wesentlicher Bestandteil dieser Erklärung ist)" näher bezeichnet waren. Das im Anschluß an den Vertragstext angefügte Verzeichnis auf Blatt 4 des Vertrages wurde nicht ausgefüllt. Die Mieter GmbH trat am 7. September 1995 sowohl dem Darlehensvertrag als auch dem Sicherungsübereignungsvertrag bei. Das vorgenannte Verzeichnis wurde nunmehr dahin ergänzt, daß es sich auf die Gegenstände "gemäß anliegender Ablichtung der Rechnung Nr. 1297 vom 24. Juli 1995" beziehen sollte.

Das in der Rechnung der Liefer GmbH & Co. KG (nachfolgend: Liefer KG) vom 24. Juli 1995 aufgeführte Gaststatteninventar zum Kaufpreis von 199.393,16 DM wurde zum Beginn des Mietverhältnisses in die Gewerberäume eingebracht und in Benutzung genommen. Zum Ausgleich der noch offenen Restforderung aus der Rechnung vom 24. Juli 1995 begab die Kl. am 22. September 1995 einen an die Liefer KG zahlbaren Verrechnungsscheck über 99.393,16 DM. Dieser Scheck enthielt den von der Liefer KG unterzeichneten Zusatz: "Mit der Einlösung des obigen Schecks erlöschen alle Rechte aus Eigentumsvorbehalt an den von der Liefer KG in der Rechnung Nr. 1297 vom 24.7.1995 aufgeführten Inventarien und werden direkt an die Kl. (Getränke GmbH § Co. Vertriebs KG) zur Sicherheit übereignet". Der Scheck wurde nachfolgend von der Liefer KG eingelöst.

Die Kl. kündigte gegenüber den Darlehensnehmern mit Schreiben vom 24. Februar 1997 wegen Zahlungsverzuges den Darlehensvertrag (Anlage A5). Der Bekl. ließ am 13. Mai 1997 wegen der rechtskräftig ausgeurteilten Mietforderung in Höhe von 111.293,92 DM das Gaststätteninventar versteigern und ersteigerte es ganz oder teilweise selbst. Der Versteigerungserlös zugunsten des Bekl. betrug 28.050 DM. Mit Schreiben vom 20. Mai 1997 machte die Kl. gegenüber dem Bekl. die Herausgabe des sicherungsübereigneten Gaststätteninventars geltend. Die Kl. hat erfolglos Schadensersatz in Höhe von 78.115 DM verlangt.

I. Die Berufung der Kl. hat keinen Erfolg. Der Bekl. ist zur Leistung von Schadensersatz nach §§ 687 Abs. 2, 681, 667, 823 Abs. 1, 826, 251 BGB in Höhe von 78.115,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16. Oktober 1997 oder zur Herausgabe des tatsächlich Erlangten gemäß § 816 Abs. 1 BGB nicht verpflichtet, weil die Verwertung des Gaststätteninventars am 13. Mai 1997 aufgrund eines ab dem 1. August 1995 wirksam begründeten Vermieterpfandrechts gemäß §§ 559, 1233 ff. BGB erfolgte und dem Bekl. somit der Erlös aus dem Pfand zustand.

1. Der Bekl. als Vermieter überließ der Mieter GmbH die Gewerberäume aufgrund des Vertrages vom 26. Mai 1995.

Das in die Mieträume zum Vertragsbeginn eingebrachte Gaststätteninventar aus der Rechnung vom 24. Juli 1995 stand ursprünglich im Eigentum der Liefer KG als Verkäuferin. Diese hat ihr Eigentum durch den von der Mieter GmbH veranlaßten Einbau der Gegenstände in den Mieträumen nicht vorab gemäß §§ 946, 93 BGB an den Bekl. verloren, weil die Verbindung dieser Sachen im Gebäude des Bekl. erkennbar nur in Ausübung eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts erfolgte und daher von ihrer bloßen Scheinbestandteilseigenschaft gemäß § 95 Abs. 2 BGB auszugehen ist.

Zu Gunsten des Bekl. ist jedoch nach oder mit der Sacheinbringung bei Vertragsbeginn ein Vermieterpfandrecht nach § 559 Satz 1 BGB zumindest in dem Umfang entstanden, als an den Sachen dingliche Rechte der Mieter GmbH bereits begründet waren. Die Regelung in § 559 Satz 3 BGB steht dieser Annahme ersichtlich nicht entgegen.

Unstreitig erfolgte der Ausgleich des vollständigen Kaufpreises in Höhe von 199.393,16 DM an die Liefer KG erst durch den am 22. September 1995 begebenen Scheck über 99.393,16 DM. Sollte sich die Liefer KG bis dahin das Eigentum nicht vorbehalten haben, erwarb die Mieter GmbH schon mit der Anlieferung des Inventars das Volleigentum und erlangte der Bekl. bereits ab Mietbeginn ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen.

Dieses entstand allerdings auch, wenn ein Eigentumsvorbehalt vereinbart gewesen sein sollte. Bis zur Zahlung des Restkaufpreises war dann zugunsten der Mieter GmbH jedenfalls ein Anwartschaftsrecht auf Übertragung des Eigentums entstanden, weil, wie aus der Rechnung der Firma Liefer KG, ersichtlich, der Kaufpreis schon in Höhe von 100.000 DM ausgeglichen war, die Verkäuferin sich das Eigentum aber bis zur Zahlung des vollständigen Kaufpreises vorbehalten hatte und daher gemäß § 455 Abs. 1 BGB im Zweifel anzunehmen ist, daß die Übertragung des Eigentums unter der aufschiebenden Bedingung vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen sollte.

Es ist anerkannt, daß sich das Vermieterpfandrecht auch auf Anwartschaftsrechte des Mieters an Sachen eines Dritten erstreckt und sich mit Bedingungseintritt an diesen fortsetzt (BGHZ 35, 85). Auf die Frage, ob die Liefer KG die Vorbehaltserklärung erstmals in der Rechnung vom 24. Juli 1995 und damit gegebenenfalls ohne vertragliche Bindung der Käuferin abgegeben hat, weil Einigung und Übergabe gemäß § 929 Satz 1 BGB u. U. zeitlich vorangegangen waren, kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht an, denn schon das Anwartschaftsrecht der Mieter GmbH als Vorstufe zum Vollrecht stellte ein dem Vermieterpfandrecht des Bekl. zugängliches und hinreichendes Sicherungssubstrat dar.

2. Aus dem Sicherungsübereignungsvertrag zwischen der Kl. und dem GF der Mieter GmbH als persönlichem Schuldner vom 11. Juli 1995 ergibt sich keine zu Lasten des Bekl. abweichende Beurteilung. Zwar wollte der Schuldner damit entweder das Eigentum oder zumindest das Anwartschaftsrecht "an den auf Blatt 4 oder einer Anlage (die wesentlicher Bestandteil dieser Erklärung ist) näher bezeichneten Gegenstände" auf die Kl. übertragen. Der Schuldner (GF der Mieter GmbH) hatte damit aber keine die Mieter GmbH bindenden Erklärungen abgegeben, weil er nicht als deren Geschäftsführer auftrat. Davon gingen die Parteien der Verträge vom 11. Juli 1995 aus, anderenfalls hätte es des ausdrücklichen Schuldbeitritts der Mieter GmbH am 7. September 1995 nicht bedurft. Als die Mieter GmbH sowohl dem Darlehensvertrag des GF der Mieter GmbH als auch dem Sicherungsübereignungsvertrag am 7. September 1995 als Gesamtschuldnerin beitrat, waren zu diesem Zeitpunkt die Kaufgegenstände schon in die Mieträume eingebracht und mit dem Pfandrecht des Bekl. belastet. Es kommt in diesem Zusammenhang deshalb nicht darauf an, daß die zu übereignenden Gegenstände auch erst am 7. September 1995 durch die Bezugnahme auf die Rechnung der Liefer KG vom 24. Juli 1995 erstmals konkret bezeichnet wurden.

Ein etwaiger gutgläubiger Eigentumserwerb der Kl. allein durch den Vertrag vom 11. Juli 1995 vor der Sacheinbringung zum 1. August 1995 kommt schon aus diesem Grund nicht in Betracht. Er scheitert außerdem daran, daß die Kl. gemäß § 932 Abs. 2 BGB nicht in gutem Glauben an die Verfügungsbefugnis ihres Vertragspartners war, denn sie wußte, daß dieser zur Zeit der vermeintlichen Sicherungsübereignung weder Eigentümer des Gaststätteninventars noch dessen Anwartschaftsberechtigter war, weil sie ihm durch den Darlehensvertrag vom selben Tag die zum Erwerb erforderlichen Mittel von zunächst 100.000 DM erst noch zur Verfügung stellen sollte und sie nicht von einer Übereignung des Inventars vor Zahlung und Anlieferung ausgehen durfte.

Die Kl. hat auch durch den späteren Schuldbeitritt der Mieter GmbH am 7. September 1995 nicht deren Eigentum oder Anwartschaftsrecht unbelastet vom Vermieterpfandrecht des Bekl. erworben, weil ein gutgläubig lastenfreier Erwerb in Ansehung des Pfandrechts gemäß § 936 Abs. 2 BGB in der Regel dann nicht in Betracht kommt, wenn in Mieträumen bereits eingebrachte Sachen erworben werden. In diesen Fällen, so auch vorliegend, muß der Erwerber vom Bestand des Vermieterpfandrechts ausgehen (BGH, NJW 1972, 43). Die Bestimmung in Nr. 4 des Sicherungsübereignungsvertrages vom 11. Juli 1995, mit welcher der Schuldner die vollständige Bezahlung der Miete und das Nichtbestehen von Pfandrechten des Vermieters versichert, steht dieser Annahme nicht entgegen.

3. Von der Einlösung des von der Kl. am 22. September 1995 begebenen Schecks durch die Liefer KG als Verkäuferin und deren an diesem Tag abgegebenen schriftlichen Erklärung über eine Sicherungsübereignung des Gaststätteninventars von der Verkäuferin "direkt" auf die Kl., blieb das Vermieterpfandrecht des Bekl. ebenfalls unberührt.

Durch die Zahlung des Restkaufpreises gemäß § 267 Abs. 1 BGB von der Kl. an die Liefer KG erstarkte, das Bestehen eines Eigentumsvorbehalts unterstellt, das zunächst zugunsten der Mieter GmbH bestehende Anwartschaftsrecht in ihrer Person zum Vollrecht. Allerdings hatte die Mieter GmbH als nunmehrige Volleigentümerin aufgrund des Sicherungsübereignungsvertrages vom 7. September 1995 das Eigentum am Gaststätteninventar auf die Kl. übertragen. Die Übertragung wurde erst zum Zeitpunkt der Scheckeinlösung wirksam. Zwischen der Mieter GmbH als Käuferin und Anwartschaftsberechtigten sowie der Kl. als Berechtigte aus dem Sicherungsübereignungsvertrag vom 7. September 1995 konnten zwar in Nr. 3 Satz 2 und Nr. 5 Satz 1 des Sicherungsübereignungsvertrages vorweg die Einigung über den Eigentumsübergang erklärt und vorweg ein Verwahrungsvertrag gemäß §§ 929 Satz 1, 930 BGB vereinbart werden. Die Kl. rückte somit ohne weitere rechtliche Zwischenschritte unmittelbar in diejenige Position ein, welche zunächst der Mieter GmbH zukam. Dennoch blieb dies ohne Auswirkung auf den Bestand des zuvor begründeten gesetzlichen Vermieterpfandrechts des Bekl.

Grundsätzlich genießt das zuvor begründete besitzlose gesetzliche Vermieterpfandrecht den Vorrang gegenüber einer nachträglichen Sicherungsübereignung eingebrachter Sachen des Mieters (BGH NJW 1992, 1156) Abweichendes gilt nicht etwa deshalb, weil an den eingebrachten Sachen lediglich ein Anwartschaftsrecht besteht und der Mieter vor Bedingungseintritt über dieses zugunsten eines Dritten verfügt hat. Dem liegt die Überlegung zugrunde, daß derjenige, der das Eigentum durch Erstarken eines ihm übertragenen Anwartschaftsrechts erwirbt, hinsichtlich der pfandrechtlichen Belastung nicht besser stehen soll als derjenige, dem der Sicherungsgeber von vornherein das volle Eigentum übertragen konnte (BGH NJW 1992, 1156 f.).

Nicht etwa ist im Zusammenhang mit der Scheckbegebung am 22. September 1995 der zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarte Eigentumsvorbehalt des Verkäufers mit der Folge eines Anwartschaftsrechts des Käufers wieder aufgehoben worden. Eine derartige schuldrechtliche Abrede zwischen der Liefer KG und der Mieter GmbH kann in der einseitigen Erklärung der Liefer KG auf dem Scheck vom 22. September 1995 nicht gesehen werden, weil die Liefer KG damit allenfalls gegenüber dem Scheckaussteller, d. h. der Kl., nicht aber der Mieter GmbH gegenüber ein Angebot zur nunmehr vorbehaltslosen Übereignung angenommen hat. Schon deshalb ist der vorliegende Fall anders, als die Kl. meint, nicht mit demjenigen vergleichbar, der der Entscheidung BGHZ 92, 280 ff. zugrunde liegt. Außerdem ist das dort für die Einbeziehung von Grundstückszubehör in ein Grundpfandrecht Gesagte nicht auf die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden eingebrachten Sachen übertragbar, weil diese nicht Zubehör, sondern unmittelbarer Gegenstand des Vermieterpfandrechts sind.

Während bei Wohnräumen das Vermieterpfandrecht des § 559 BGB eine untergeordnete Rolle spielt, kann bei Gewerbemietverhältnissen der Vermieter oft auf Inventar zur Sicherung seiner Forderungen zurückgreifen. Dabei kann es dann zu Kollisionen mit anderen Gläubigern des Mieters kommen, wie der vom Kammergericht durch Urteil vom 13. Dezember 1999 entschiedene Fall zeigt. Der Vermieter hatte aufgrund seines Pfandrechts Inventar der Mieter GmbH versteigern lassen; die Kl., eine Getränke KG, verlangte Schadensersatz, weil sie meinte, dadurch sei ihr Eigentum verletzt worden. Schon vor Mietvertragsbeginn hatte die Kl. mit dem Geschäftsführer der Mieter GmbH eine Sicherungsübereignung der Inventargegenstände vereinbart; dem war nach Mietvertragsbeginn die Mieter GmbH beigetreten. Schließlich hatte, ebenfalls nach Mietbeginn, die Kl. den Restkaufpreis des unter Eigentumsvorbehalt gelieferten Inventars gezahlt und dies wiederum mit einer Sicherungsübereignung verknüpft - vergebens, das Vermieterpfandrecht hatte Vorrang. Pfandrecht entsteht an allen eingebrachten Sachen des Mieters, der also Eigentümer sein muß. Ein gutgläubiger Pfandrechtserwerb ist ausgeschlossen. Hier hatte vor der Einbringung (Mietvertragsbeginn) zwar der Geschäftsführer der Mieter GmbH eine Sicherungsübereignung im eigenen Namen vereinbart, nicht jedoch die Mieter GmbH. Die Sicherungsübereignung lief damit ins Leere. Die Mieter GmbH hatte die Gegenstände unter Eigentumsvorbehalt gekauft und damit ein Anwartschaftsrecht auf Volleigentum; an diesem Anwartschaftsrecht hatte der Vermieter ein Pfandrecht erworben. Durch Bezahlung des Restkaufpreises - durch wen auch immer - wird das Pfandrecht des Vermieters an der Anwartschaft auf ein Pfandrecht an den Sachen selbst umgewandelt. Unerheblich war, daß die Mieter GmbH nicht mehr Eigentümerin werden konnte, da sie schon vorher eine Sicherungsübereignung der Kl. vereinbart hatte. Dies war nach Mietvertragsbeginn und damit gegenüber dem Vermieter nachrangig. Entscheidend ist also immer die zeitliche Reihenfolge. Eigentumsübertragungen vor der Einbringung in die Räume verhindern ein Entstehen des Vermieterpfandrechts; spätere Eigentumsänderungen beeinträchtigen dagegen das Pfandrecht des Vermieters nicht.