Vermieterpfandrecht

Vermieterpfandrecht; gutgläubiger Erwerb; Verzicht

1. Wird die einem Vermieterpfandrecht unterliegende Sache veräußert, ist ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb auch dann möglich, wenn die Übergabe durch Übertragung des mittelbaren Besitzes an den Erwerber erfolgt.

2. Der lastenfreie Erwerb scheitert aber dann an der fehlenden Gutgläubigkeit des Erwerbers, wenn sich dieser bei dem Veräußerer nicht nach einem Vermieterpfandrecht erkundigt, obwohl ihm bekannt ist, daß die zu erwerbende Sache trotz Beendigung der Nutzung durch den Verkäufer an ihrem früheren, vom Verkäufer gemieteten Standort verblieben ist.

3. Die Zustimmung zum Verkauf der Sachen besagt nichts für den Verzicht auf das Vermieterpfandrecht. Ein stillschweigender Verzicht kann allenfalls dann angenommen werden, wenn der Vermieter mit der Entfernung der Sachen von dem gemieteten Grundstück einverstanden wäre, was der Erwerber zu beweisen hätte.

(Leitsätze der Redaktion)

(vgl. zunächst Sachverhalt des Urteils des BGH vom 20.6.2005 [GE 2005, 1248])

(...) Mit Urteil vom 4.6.2003 hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts unter Abänderung des Urteils des Landgerichts der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat der 7. Zivilsenat ausgeführt, der Anspruch des Kl. auf Ersatz des Erlösschadens ergebe sich aus §§ 990 Abs. 2, Abs. 1, 286, 284,398 BGB (a. F.). Die Bekl. habe die Herausgabe der Sachen unberechtigt verweigert, obgleich sie im März 1998 einen problemlosen Erwerb der Fa. V. zugesagt habe. Daher sei der Verkauf durch Fa. V. an die Fa. M. gescheitert und die Fa. V. habe nur einen Erlös von 60.000 DM erzielt. (...)

Auf die Revision der Bekl. hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.6.2005 (GE 2005, 1248) das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an den 6. Zivilsenat zurückverwiesen. (...)

Gegenüber dem 6. Zivilsenat trägt der Kl. nunmehr vor, am 29.4.1998 sei es zu dem Treffen zwischen den Herren K., dem Untermieter und O. und P. gekommen. Das Inventar sei besichtigt und erfaßt worden. Die Beteiligten hätten sich geeinigt, daß das Eigentum von Herrn K. auf die Fa. V. übergehen solle. Der Untermieter und Herr O. hätten sich geeinigt, daß der Untermieter das Inventar noch bis Ende März 1998 nutzen dürfe. Die Fa. V. sei zu diesem Zeitpunkt unmittelbarer Besitzer gewesen, und Herr K. habe den Besitz aufgegeben, so daß eine Übergabe durch Einräumung des unmittelbaren Besitzes an die Fa. V. stattgefunden habe. Zudem habe ursprünglich ein Besitzmittlungsverhältnis zwischen den Herren K. und dem Untermieter vorgelegen. Am 29.4.1998 sei dann zwischen Herrn O. und dem Untermieter vereinbart worden, daß dieser die Sachen nutzen dürfe. Herr K. habe gegenüber dem Untermieter erklärt, daß ab sofort nicht mehr er, sondern die Fa. V. Vertragspartnerin bezüglich des Inventars sei.

Die Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Dem Kl. steht kein Anspruch auf Erstattung der Vermögenseinbuße zu, die der Fa. V. deshalb entstanden ist, weil die Bekl. ihr das Inventar nicht zur Verfügung gestellt hat. Ein solcher Anspruch des Kl. läßt sich nicht aus § 990 Abs. 2 i.V.m. § 286 Abs. 1 a. F. herleiten. Nach diesen Bestimmungen hat der Besitzer einer Sache dem Eigentümer der Sache denjenigen Schaden zu ersetzen, den dieser dadurch erleidet, daß der Besitzer die Herausgabe der Sache an den Eigentümer verzögert (§ 286 Abs. 1 BGB) oder seiner Herausgabepflicht überhaupt nicht nachkommt (§ 286 Abs. 2 a. F.). Voraussetzung für die Anwendung des § 990 BGB ist aber, daß der Eigentümer die Herausgabe der Sache vom Besitzer verlangen konnte (§ 985 BGB). Dies ist dann nicht der Fall, wenn der Besitzer zum Besitze berechtigt war (§ 986 BGB). Die Frage, ob die Fa. V. Eigentümerin des Inventars geworden ist, kann offenbleiben. Denn unterstellt man zugunsten des Kl. das Eigentum der Fa. V., war die Bekl. jedenfalls gegenüber dieser zum Besitze berechtigt und brauchte daher das Inventar nicht herauszugeben. Diese Berechtigung der Bekl., die Herausgabe an die Fa. V. zu verweigern, ergab sich aus dem der Bekl. am Inventar des "Schützenhauses" zustehenden Vermieterpfandrecht. Das Vermieterpfandrecht berechtigt den Vermieter gem. § 561 Abs. 1 BGB a. F., die dem Pfandrecht unterworfenen Gegenstände bei Auszug des Mieters in Besitz zu nehmen. Aufgrund des Vermieterpfandrechts war die Bekl. berechtigt, bei Auszug des Herrn K. zum 1.2.1998 das Inventar in Besitz zu nehmen und es im Besitze zu behalten, auch wenn die Fa. V. aufgrund ihres Eigentums anschließend, nach dem Vortrag des Kl. im Juni oder Juli 1998, die Herausgabe des Inventars verlangte.

Der Bekl. stand, wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat, ein Pfandrecht am Inventar zu. Die Voraussetzungen für die Entstehung des Vermieterpfandrechts gem. § 559 S. 1 BGB a. F. lagen vor: Der Mieter K. hat das ihm gehörende Inventar in die Mieträume eingebracht, der Bekl. als Vermieterin standen gegen ihn Forderungen aus dem Mietverhältnis in Form noch offenen Mietzinses für die Zeit von Dezember 1996 bis März 1997 zu. Zwar kann ein Vermieterpfandrecht nicht an unpfändbaren Gegenständen entstehen (§ 559 S. 3 BGB a. F.). Jedoch war das Inventar zum hier maßgeblichen Zeitpunkt nicht unpfändbar, insbesondere unterfiel es nicht dem Pfändungsschutz gem. § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, der für Gegenstände gilt, die der Schuldner zur Erbringung persönlicher Erwerbsarbeit benötigt. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob dem Pfandrecht eine Unpfändbarkeit entgegensteht, ist der Zeitpunkt der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts. Unstreitig hat die Bekl. dieses erst im Juni 1998 geltend gemacht. Zu diesem Zeitpunkt scheidet eine Unpfändbarkeit gem. § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO aus, weil Herr K. als Schuldner der Ansprüche der Bekl. aus dem Mietverhältnis die Gaststätte schon seit Anfang Februar 1998 nicht mehr betrieb und die Gaststätteneinrichtung auch nicht für eine Fortsetzung des Gaststättenbetriebs an anderer Stelle nutzen wollte, sondern vielmehr die Ausstattung einem Dritten (Herrn K.) überlassen hatte. Zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Pfandrechts war somit die Ausstattung für den Schuldner Kr. nicht zur Fortsetzung seiner Erwerbstätigkeit erforderlich und unterfiel daher nicht dem Schutz des § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Das Pfandrecht stand der Bekl. auch im Zeitpunkt des Herausgabeverlangens der Fa. V. im Sommer 1998 zu. Insbesondere war es nicht dadurch erloschen, daß die Fa. V. das Inventar gutgläubig lastenfrei erworben hätte. Geht das Eigentum an einer Sache auf einen anderen über, erlischt ein etwa an der Sache bestehendes Recht eines Dritten nur dann, wenn der Erwerber der Sache hinsichtlich des Rechts im guten Glauben ist (§ 936 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB). Das ist dann nicht der Fall, wenn ihm bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht bekannt ist, daß dem Dritten das Recht an der Sache zusteht (§ 932 Abs. 2 BGB). (...)

Mit seinem Vorbringen gegenüber dem Landgericht und dem 7. Zivilsenat hat der Kl. nicht hinreichend die Grundlagen dafür vorgetragen, daß das Eigentum am Inventar auf die Fa. V. übergegangen ist. Hierfür ist neben der Einigung über den Eigentumsübergang die Übergabe oder ein in den §§ 929 ff. BGB vorgesehener Ersatz für die Übergabe der Sache vom Veräußerer an den Erwerber erforderlich. Die insoweit vorgetragenen Absprachen der Fa. V. mit dem Untermieter und der Bekl. führen dazu nicht weiter, da die Übereignung im Verhältnis zwischen dem Veräußerer (Herr K.) und dem Erwerber (Fa. V.) stattfinden muß. Auch soweit der Kl. vorgetragen hatte, bei einem Treffen seien sich die Beteiligten über den Eigentumsübergang des Inventars von K. auf Fa. V. einig gewesen, wird damit nichts für die erforderliche Übergabe bzw. einen Übergabeersatz ersichtlich. Es half auch nicht weiter, daß der Kl. vorgetragen hatte, man habe vereinbart, daß der Untermieter die Sachen bis Ende seiner Mietzeit weiter nutzen dürfe, und zwar wegen der gesetzlichen Bestimmung des § 571 BGB a. F. Diese Bestimmung (jetzt: § 566 BGB) enthält den Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Aus der damit nur vorgetragenen Gestattung der Fortführung des unmittelbaren Besitzes des Untermieters ist eine Übergabe oder ein Übergabeersatz zwischen Veräußerer und Erwerber nicht ersichtlich.

Legt man hingegen den neuen Vortrag des Kl. gegenüber dem erkennenden Senat zugrunde, ergibt sich hieraus eine Übergabe durch Übertragung des mittelbaren Besitzes von Herrn Kr. auf die Fa. V. und damit eine Übergabe im Sinne des § 929 S. 1 BGB. Für die Übergabe gem. § 929 S. 1 BGB muß der Erwerber den Besitz an der Sache vom Veräußerer erlangen, wobei der mittelbare Besitz genügt. Dabei darf der Veräußerer nicht Besitzmittler sein, da sonst § 930 BGB einschlägig wäre. Auch darf der mittelbare Besitz nicht im Wege des § 870 BGB übertragen werden, da dann § 931 BGB eingreifen würde. Danach ist nach dem neuen Klägervortrag eine Übertragung des mittelbaren Besitzes im Sinne des § 929 S. 1 BGB anzunehmen. Indem Herr K. gegenüber dem Untermieter erklärt hat, nun sei nicht mehr er, sondern die Fa. V. Vertragspartner bezüglich des Inventars, hat Herr K. den Untermieter angewiesen, künftig den unmittelbaren Besitz am Inventar nicht mehr für ihn, K., auszuüben, sondern für die Fa. V. Indem die Fa. V. nach dem neuen Klägervortrag dem Untermieter auch die Nutzung weiterhin gestattet hat, hat sie mit diesem abgesprochen, daß dieser künftig den Besitz für die Fa. V. ausüben solle. Durch diese Weisung des Herrn K. an den ummittelbaren Besitzer und Besitzmittler, künftig nicht mehr für ihn, sondern für die Fa. V. zu besitzen, und dadurch, daß der Untermieter in Übereinstimmung damit das Besitzmittlungsverhältnis mit Fa. V. einging, ist der mittelbare Besitz von Herrn K. auf die Fa. V. im Sinne des § 929 S. 1 BGB übertragen worden. Ein Fall des § 930 BGB liegt dagegen nicht vor, weil Herr K. als Veräußerer im April 1998 nicht Besitzmittler war, sondern mittelbarer Besitzer. Besitzmittler war allein der Untermieter. Auch ein Fall des § 931 BGB liegt nicht vor, weil eine Übertragung des mittelbaren Besitzes nicht nach § 870 BGB durch Abtretung des Herausgabeanspruchs übertragen wurde. (...)

Ob dieser neue Vortrag des Kl., den die Bekl. bestritten hat, noch zu berücksichtigen wäre, kann letztlich offen bleiben. Zwar scheitert unter Zugrundelegung dieses Vortrags der gutgläubig lastenfreie Erwerb nicht an der fehlenden Übergabe, wie es der Bundesgerichtshof für den vom 7. Zivilsenat herangezogenen Sachverhalt festgestellt hat. Denn nach dem geänderten Klägervortrag liegt kein Erwerb gem. § 930 BGB vor, sondern ein solcher gem. § 929 S. 1 BGB. In diesem Fall verlangt § 936 Abs. 1 BGB für den lastenfreien Erwerb nicht, daß der Erwerber den Besitz an der Sache erlangt.

Der lastenfreie Erwerb scheitert aber jedenfalls an der fehlenden Gutgläubigkeit der Fa. V. Nach der - bindenden - Einschätzung des Bundesgerichtshofes käme ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb nur in Betracht, wenn sich die Fa. V. bei der Bekl. nach einem etwaigen Vermieterpfandrecht erkundigt hätte. Ist bei Abschluß eines Erwerbsgeschäfts bekannt, daß die zu erwerbende Sache trotz Beendigung ihrer Nutzung durch den Verkäufer an ihrem früheren, vom Verkäufer gemieteten Standort verblieben ist, muß sich dem Erwerber der Schluß aufdrängen, daß dies auf einem die Beräumung hindernden Recht des Vermieters beruht. In dieser Situation ist es Sache des Erwerbers, sich beim Vermieter nach den Gründen des fortdauernden Verbleibs zu erkundigen. Diese Tatsachenkenntnis begründet beim Erwerber ein Wissen, das seine Bösgläubigkeit hinsichtlich des Vermieterrechts indiziert, denn bei Kenntnis der maßgeblichen Umstände, die zum Recht des Dritten führen, ist - vorbehaltlich eines etwaigen Rechtsirrtums - von einem zur Bösgläubigkeit führenden Wissen um das Recht des Dritten auszugehen. Bei diesen Gegebenheiten muß der Erwerber nur dann nicht vom Vorliegen eines Vermieterpfandrechts ausgehen, wenn sonstige Umstände die Annahme rechtfertigen, daß ein Pfandrecht im konkreten Fall (ausnahmsweise) nicht auf den eingebrachten Sachen lastet. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn sich der Käufer davon überzeugt hat, daß ein anderer Behaltensgrund mit zumindest gleicher Wahrscheinlichkeit vorliegt oder wenn der vom Käufer befragte Vermieter das Bestehen eines Vermieterpfandrechts als solches verneint oder zumindest einen Sachverhalt berichtet, nach dem ein Pfandrecht nicht (mehr) begründet ist.

Aufgrund der vorliegenden Umstände und des Ergebnisses der Beweisaufnahme vor dem 7. Zivilsenat muß angenommen werden, daß die Fa. V., vertreten durch ihren Geschäftsführer, Herrn O., in bezug auf das Pfandrecht der Bekl. sich der Kenntnis vom Bestehen eines Vermieterpfandrechts zumindest grob fahrlässig verschlossen hat. (wird ausgeführt)

Das Vermieterpfandrecht der Bekl. war weder zum Zeitpunkt des Erwerbs der hier fraglichen Sachen erloschen, noch ist es später untergegangen. Unstreitig sind die Sachen nicht mit Willen der Bekl. aus dem "Schützenhaus" entfernt worden, so daß das Pfandrecht nicht gem. § 562 a BGB erloschen ist. Die Bekl. hat auf ihr Vermieterpfandrecht auch nicht verzichtet. Dies gilt auch dann, wenn den Angaben des Zeugen O. gefolgt wird, wonach seine Frage, ob die Stadt Ansprüche auf die Einrichtungsgegenstände erhebe, vom Bürgermeister ausdrücklich verneint wurde. Diese Antwort enthält weder ihrem Wortlauf noch ihrem Sinn zufolge einen Verzicht auf das Pfandrecht. Hiervon wäre im Verhältnis der Bekl. als Pfandgläubigerin zum Erwerber des Pfandobjekts nur dann auszugehen, wenn nach dem objektiven Inhalt der Bürgermeistererklärung die Bekl. in Kenntnis des Bestehens ihres Sicherungsrechts dieses nicht ausüben und sich dem Entfernen des Inventars aus dem "Schützenhaus" auch nicht widersetzen wollte. Ein solcher Inhalt läßt sich der vom Zeugen O. berichteten Erklärung des Bürgermeisters der Bekl. nicht beilegen. Wie der Bundesgerichtshof betont, besagt die Zustimmung zum Verkauf der Sachen nichts für einen Verzicht auf das Vermieterpfandrecht, weil dieses Recht die Veräußerung seines Objekts nicht verhindern kann. Daher ist seitens der Bekl. damals mit Bezug auf die Verfügungsbefugnis des Eigentümers nur auf die Rechtslage hingewiesen worden. Daß die Zustimmung des Bürgermeisters sich auf das Pfandrecht und auf eine Verschlechterung der Forderungsbesicherung bezogen habe, folgt auch nicht aus der vom Zeugen O. bekundeten Erklärung des Bürgermeisters, die Stadt erhebe keine Ansprüche auf das Inventar. (wird ausgeführt)

Im übrigen spricht nichts dafür, daß die Bekl. sich in schlüssiger Weise auch damit einverstanden erklärt habe, daß der Käufer die erworbenen Sachen ungeachtet weiterhin bestehender Forderungen der Bekl. aus dem Schützenhaus entfernen dürfe. Ein solcher Inhalt ist für einen stillschweigend erklärten Verzicht auf das Vermieterpfandrecht zu fordern. Wie §§ 562 a, 1253 BGB zeigen, liegt eines der aus der Pfandverstrickung befreienden Elemente in der Entfernung des Pfandobjekts aus dem räumlichen Wirkungsfeld des Sicherungsrechts. Ist dieser Bereich beim Besitzpfand durch den unmittelbaren Besitz bestimmt, bestimmt § 562 a Satz 1 BGB ihn für das besitzlose Pfandrecht des Vermieters mit den Grenzen des vom Mieter genutzten Grundstücks. Ein schlüssig erklärter Verzicht auf das Vermieterpfandrecht muß dieses Entfernungsmoment mithin umfassen. § 1255 BGB steht dem nicht entgegen, denn zum einen handelt es sich hier nicht um die Aufhebung eines gesetzlichen Pfandrechts, sondern um die eines rechtsgeschäftlich begründeten Pfandrechts; zum anderen fordert § 1255 BGB, daß die Aufhebungsvereinbarung zwischen den an der Begründung des Pfandrechts beteiligten Personen zustande kommt. (...) Wenn der Kl. im Schriftsatz vom 11.11.2005 wiederum ein Einverständnis der Bekl. mit der Abholung behauptet, widerspricht er sich selbst. Außerdem hat der Zeuge O. angegeben, er sei auf seine Bitte, die Sachen abholen zu dürfen, bei der Bekl. zunächst auf ausweichende Antworten, später dann auf klare Ablehnung gestoßen.

Da die Bekl. kraft ihres Vermieterpfandrechts die Herausgabe verweigern durfte, scheidet auch ein Anspruch aus § 286 BGB a. F. aus, weil die Bekl. mangels Herausgabepflicht nicht in Verzug kommen konnte. Auch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 ff. BGB) oder unerlaubter Handlung (§ 823 Abs. 1 BGB) ist die Klage nicht begründet, weil die Bekl. als berechtigte Besitzerin weder rechtsgrundlos bereichert war noch sich einen rechtswidrigen Eingriff in das Eigentum der Fa. V. hat zuschulden kommen lassen. (...)

Der lastenfreie Erwerb scheitert dann an der fehlenden Gutgläubigkeit des Erwerbers, wenn sich dieser bei dem Veräußerer nicht nach einem Vermieterpfandrecht erkundigt, obwohl ihm bekannt ist, daß die zu erwerbende Sache trotz Beendigung der Nutzung durch den Verkäufer an ihrem früheren, vom Verkäufer gemieteten Standort verblieben ist.

Vgl. zunächst Sachverhalt des Urteils des BGH vom 20. Juni 2005 - II ZR 189/03 - GE 2005, 1248.

In dem zurückgewiesenen Verfahren trug der Kläger neu vor, der Mieter K. habe gegenüber dem Untermieter erklärt, nun sei nicht mehr er, sondern die Fa. V. Vertragspartner bezüglich des Inventars. Die von dem Mieter veräußerten Sachen verblieben jedoch auf dem gemieteten Grundstück. Sonstige Umstände, die die Annahme hätten rechtfertigen können, daß ein Pfandrecht ausnahmsweise nicht auf den eingebrachten Sachen lastete, lagen nicht vor.

Das OLG Thüringen verneinte einen Schadensersatzanspruch der Fa. V., weil die Beklagte ein Vermieterpfandrecht an den veräußerten Sachen hatte, so daß die Voraussetzungen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht vorlagen. Zwar würden die Bedenken des BGH, daß es für den Eigentumserwerb an der notwendigen Übergabe fehle, nicht durchdringen, wenn aufgrund des neuen Tatsachenvortrages davon ausgegangen werden könne, daß dem Erwerber der mittelbare Besitz dadurch übertragen worden sei, daß der Mieter K. gegenüber dem Untermieter erklärt habe, nunmehr sei die Fa. V. Vertragspartner bezüglich des Inventars. Aber diese sei nicht gutgläubig gewesen, weil sie sich nicht beim Vermieter nach den Gründen des fortdauernden Verbleibs des Inventars auf dem gemieteten Grundstück erkundigt habe.