Vermieterpfandrecht

Vermieterpfandrecht; Einstweilige Verfügung des Vermieters auf Auskunft und Herausgabe vom Mieter weggeschaffter Sachen

1. Kann der über Art und Umfang der eingebrachten Sachen nicht informierte Vermieter diese in seinem Antrag nicht hinreichend bezeichnen, kann er den Mieter - auch im einstweiligen Verfügungsverfahren - auf Auskunft in Anspruch nehmen.

2. Eine einstweilige Verfügung auf Zurückschaffung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen auf das vermietete Grundstück kommt wegen unzulässiger Vorwegnahme der Hauptsache nicht in Betracht.

3. Nach Auszug des Mieters hat der Vermieter im Rahmen einstweiligen Rechtschutzes allenfalls Anspruch auf Überlassung der zurückzuschaffenden Sachen an einen Sequester.

Der Vermieter hatte dem Gewerbemieter, der vor Ablauf des Mietvertrages Waren und Einrichtungsgegenstände aus dem Mietobjekt entfernt hatte, im Wege der einstweiligen Verfügung auf Auskunft über die Eigentumslage und auf Rückschaffung in das Ladengeschäft in Anspruch genommen. Das Landgericht hatte die einstweilige Verfügung erlassen. Nach Widerspruch des Mieters erledigte sich der Streit, so daß es nur noch um die Kosten ging, die das Landgericht dem Mieter auferlegte. Darüber hatte das Oberlandesgericht Brandenburg im Rahmen der sofortigen Beschwerde des Mieters zu entscheiden.

II. Die nach § 91 a Abs. 2 Satz 1 ZPO statthafte und auch im übrigen zulässige sofortige Beschwerde hat überwiegend Erfolg.

Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes hatte nur der Auskunftsanspruch der Verfügungskl. Erfolgsaussichten, nicht hingegen das Zurückschaffungsbegehren.

1. Kann der über Art und Umfang der eingebrachten Sachen nicht informierte Vermieter diese in seinem Antrag nicht hinreichend bezeichnen, kann er den Mieter - auch im einstweiligen Verfügungsverfahren - im Wege der Stufenklage auf Auskunft in Anspruch nehmen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 682 m.w.N.; OLG Rostock, NZM 2005, 440 m.w.N.). Die dagegen gerichtete Argumentation der sofortigen Beschwerde, ein Großteil der Gegenstände stünde gar nicht im Eigentum des Bekl. und unterliege im übrigen dem Pfändungsverbot aus § 811 Ziffer 5 ZPO, erweist sich demgegenüber als zirkulär. Eine Entscheidung hierüber läßt sich ohne Spezifizierung der Sachen und deren Eigentumsverhältnissen, hinsichtlich derer der Mieter die Wahrnehmungsmöglichkeiten des Vermieters durch Entfernung aus dem Mietobjekt beseitigt hatte, nicht treffen.

2. Im übrigen war der Antrag der Verfügungskl. auf Zurückschaffung aller Waren und Einrichtungsgegenstände, die in seinem Eigentum stehen oder an Dritte sicherungsübereignet sind, von vornherein unzulässig.

Die zum Zwecke der Zurückschaffung herauszugebenden Sachen waren entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO schon nicht vollstreckungsfähig benannt, auch wenn an die Konkretisierung einer einstweiligen Verfügung insoweit keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind und eine gewisse Verallgemeinerung zulässig ist. Die Verfügungskl. hatte eben mit der fehlenden Möglichkeit einer hinreichenden Bezeichnung ihr Auskunftsbegehren begründet, indessen ohne dem bei ihrem Herausgabeverlangen Rechnung zu tragen.

Zudem gewährt § 562 b Abs. 2 Satz 1 BGB dem Vermieter nur einen Anspruch auf Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück, von dem der Verfügungsbekl. nach dem verfügungsklägerischen Vorbringen noch nicht ausgezogen war; demgegenüber würde die hier beantragte Zurückschaffung den Anspruch der Verfügungskl. nicht nur einstweilen sichern, sondern eine im einstweiligen Rechtsschutz allenfalls ausnahmsweise zulässige Erfüllung darstellen (vgl. Schmidt-Futterer-Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 562 b Rn. 32; Boemke, in: Berger, einstweiliger Rechtsschutz im Zivilrecht, Kapitel V, Rn. 118). Davon abgesehen hätte die Verfügungskl. selbst nach einem Auszug des Verfügungsbekl. im Rahmen des Einstweiligen Rechtschutzes allenfalls Anspruch auf Überlassung des Besitzes an einen Sequester.

Schafft der Mieter in das Mietobjekt eingebrachte Sachen fort, kann der Vermieter im Wege einstweiliger Verfügung zur Realisierung seines Vermieterpfandrechts vom Mieter Auskunft darüber verlangen, welche Sachen er fortgeschafft hat.

Der Gewerbemieter hatte Waren und Einrichtungsgegenstände aus dem Mietobjekt entfernt. Der Vermieter hatte im Wege der einstweiligen Verfügung vom Mieter Auskunft über die Eigentumslage der weggeschafften Sachen und Rückschaffung in das Ladengeschäft begehrt. Das LG hatte die einstweilige Verfügung erlassen. Das Verfahren erledigte sich in der Folgezeit, so daß es nur noch um die Kosten des Rechtstreits ging. Das LG legte die Kosten dem Mieter auf. Dagegen wandte sich der Mieter mit der sofortigen Beschwerde zum OLG Brandenburg.

Das OLG Brandenburg änderte die Kostenentscheidung teilweise ab. Nur der Auskunftsanspruch habe im Wege der einstweiligen Verfügung mit Erfolg geltend gemacht werden können. Eine einstweilige Verfügung auf Zurückschaffung aller Waren und Einrichtungsgegenstände habe nicht ergehen können, da dies eine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache (Erfüllung des Anspruchs) dargestellt hätte. Allenfalls hätte ein Anspruch auf Überlassung des Besitzes an einen Sequester bestanden.

Sind Sachen, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters durch den Mieter aus dem Mietobjekt entfernt worden, so kann nach § 562 b Abs. 2 BGB der Vermieter die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück verlangen. Wenn der Mieter allerdings schon ausgezogen ist, kann der Vermieter allgemein die Überlassung des Besitzes an diesen Sachen verlangen (also nicht nur Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück). Nach § 562 b Abs. 2 Satz 2 BGB erlischt das Pfandrecht allerdings mit Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat. In den meisten Fällen weiß der Vermieter allerdings nicht, was der Mieter nun weggeschafft hat. Deswegen billigen die Gerichte auch einen Anspruch des Vermieters auf Auskunft gegen den Mieter zu, der dann notfalls in der Zwangsvollstreckung auch an Eides Statt versichern muß, welche Einrichtungsgegenstände er weggeschafft hat. Nur wenn der Vermieter Kenntnis hat, kann er seinen Herausgabe- bzw. Besitzüberlassungsanspruch nach § 562 b Abs. 2 realisieren. In derartigen Fällen muß alles recht schnell gehen, so daß sich die Frage des Erlasses einer einstweiligen Verfügung stellt. Das OLG Rostock hat mit Beschluß vom 13. April 2004 - 3 U 68/04 - (NZM 2005, 440) die Möglichkeit des Erlasses einer einstweiligen Verfügung auf Auskunft zugebilligt. Dabei ist das Gericht ohne weiteres auch davon ausgegangen, daß im Wege der einstweiligen Verfügung Herausgabe der entfernten Sachen zur Zurückschaffung in die Mieträume verlangt werden könne. Das erscheint zweifelhaft - wie das OLG Brandenburg auch festhält. Im einstweiligen Verfügungsverfahren geht es vornehmlich um die Sicherung, nur in Ausnahmefällen (z. B. bei Unterhaltsanspruch) um die Erfüllung von Ansprüchen. Eine Sicherung des Herausgabeanspruchs kann durch die Geltendmachung eines Anspruchs auf Herausgabe an einen Sequester, üblicherweise an den Gerichtsvollzieher, erfolgen.

Um die Frist des § 562 b Abs. 2 Satz 2 zu wahren, würde der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung als gerichtliche Geltendmachung ausreichen.