Vermieterhaftung für durch Fahrlässigkeit seiner Handwerker ermöglichte Brandstiftung

Vermieterhaftung für durch Fahrlässigkeit seiner Handwerker ermöglichte Brandstiftung; Verletzung mietvertraglicher Fürsorgepflicht durch Erfüllungsgehilfen; Erhöhung der Brandlast durch Lagerung von Baustoffen

a) Zur Haftung des Vermieters von Geschäftsräumen für Schäden des Mieters, die diesem auf Grund der Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch einen von dem Vermieter mit Bauarbeiten in dem Mietobjekt beauftragten Handwerker entstehen.

b) Der Geschäftsversicherungsvertrag des Mieters, durch den er seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden u. a. gegen Feuer versichert, kann nicht zugunsten des Vermieters, der einen Schaden an den versicherten Gegenständen durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, ergänzend dahin ausgelegt werden, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Vermieter verzichtet.

1 Die Kl. verlangt als Feuerversicherer des Mieters der Bekl. (im Folgenden Mieter) Schadensersatz aus gemäß § 67 Abs. 1 VVG a. F. (jetzt § 86 VVG) übergegangenem Recht wegen eines Brandschadens.

2 Die Bekl. vermietete 2001 in ihrem Wohn- und Geschäftshaus Räume zum Betrieb eines Fitness-Studios. Gemäß § 9 Nr. 11 des Mietvertrages war der Mieter verpflichtet, u. a. eine Feuer-, Einbruch-, Diebstahl- und Leitungswasserversicherung als Versicherungsnehmer und Versicherungsbegünstigter abzuschließen. Der Mieter schloss diese Versicherungen als Geschäftsversicherung einschließlich einer Betriebsunterbrechungsversicherung bei der Kl. ab. Bei der Geschäftsversicherung handelt es sich um eine Versicherung der technischen und kaufmännischen Betriebseinrichtung des Fitness-Studios einschließlich der Gebrauchsgegenstände der Betriebsangehörigen und branchenüblicher Waren und Vorräte sowie des Betriebsunterbrechungsschadens.

3 Am Abend des 20. Januar 2007 kam es zu einem Brand in der Tiefgarage des Gebäudes, durch den die über der Garage gelegenen Mieträume und die darin befindlichen Geräte und Einrichtungsgegenstände beschädigt wurden. Ursache des Brandes war eine Brandstiftung an Styroporplatten, die von der Streithelferin der Bekl. zwei Tage zuvor in der Garage gelagert worden waren und bei der bevorstehenden von der Bekl. in Auftrag gegebenen Sanierung des Flachdaches des Anwesens verbaut werden sollten. Die frei zugängliche nach drei Seiten hin offene Garage hat eine Größe von mehr als 100 m².

4 Die Kl. behauptet, sie habe an den Mieter zur Regulierung des Brandschadens 71.155,39 € zahlen müssen. Mit der Klage verlangt sie von der Bekl. Ersatz dieses Schadens aus übergegangenem Recht des Mieters.

5 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es ist der Ansicht, der Mieter habe schon keinen Schadensersatzanspruch gegen die Bekl., der auf die Kl. hätte übergehen können. Darüber hinaus stehe einer Haftung der Bekl. § 9 Nr. 11 des Mietvertrages entgegen, aus dem sich ergebe, dass die Bekl. für von ihr oder ihren Erfüllungsgehilfen verursachte Schäden nur dann aufzukommen habe, wenn sie diese Schäden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht habe.

6 Auf die Berufung der Kl. hat das Berufungsgericht die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. und ihre Streithelferin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

7 Die Revisionen haben keinen Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Mieter habe gegen die Bekl. dem Grunde nach einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 278 BGB, der nach § 67 VVG a. F. auf die Kl. übergegangen sei.

9 Die Streithelferin der Bekl. habe gegen § 14 Abs. 2 Garagenverordnung Baden-Württemberg (GaVO BW) verstoßen, indem sie in der Garage des Anwesens Styroporplatten für anstehende Dacharbeiten abgestellt habe. Nach dieser Vorschrift sei die Aufbewahrung brennbarer Stoffe in Mittel- und Großgaragen nur zulässig, wenn sie zum Fahrzeugzubehör zählten oder der Unterbringung von Fahrzeugzubehör dienten. Styropor sei ein brennbarer Stoff, wie schon die erfolgte Brandstiftung belege. Die Platten hätten bis zum Brand schon seit einigen Tagen in der Garage gelegen und seien deshalb im Sinne der Vorschrift dort aufbewahrt worden.

10 Der vorsätzlich verursachte Brand in der Garage werde auch vom Schutzzweck des § 14 Abs. 2 GaVO BW umfasst. Sinn der Regelung sei es, die Gefahr eines Brandes in einer Garage möglichst gering zu halten. Das Verbot der Lagerung von brennbaren der Fahrzeugnutzung nicht dienenden Stoffen solle verhindern, dass es zu einer unnötigen Steigerung der bereits von den geparkten Fahrzeugen ausgehenden Gefahr, die wegen des Benzins, der Reifen oder der Lackierung einem Feuer Nahrung geben könnten, komme. Der Zurechnungszusammenhang sei auch nicht dadurch unterbrochen, dass ein vorsätzliches Verhalten eines Dritten dazwischen getreten sei. Die Möglichkeit, dass ein Brandstifter brennbares Material in einer Garage anzünde und daraufhin dort mehrere Fahrzeuge in Brand gerieten, liege nicht so fern, als dass sie nicht nach der Erfahrung des täglichen Lebens in Betracht gezogen werden könne.

11 Das gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB zu vermutende Verschulden der Streithelferin sei der Bekl. gemäß § 278 BGB zuzurechnen. Die Streithelferin sei in Erfüllung der Pflicht der Bekl. als Vermieterin, ein den Mieter schädigendes Verhalten zu unterlassen, als deren Erfüllungsgehilfe tätig geworden.

12 Entgegen der Ansicht des Landgerichts ergebe sich aus § 9 Nr. 11 des Mietvertrages auch keine konkludente Haftungsbeschränkung zugunsten der Bekl. gegenüber ihrem Mieter auf Fälle grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz. Die Rechtsprechung zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers des Vermieters zugunsten des Mieters sei auf den vorliegenden umgekehrten Fall, in dem die Feuerversicherung des Mieters den Vermieter aufgrund übergegangenen Rechts in Anspruch nehmen wolle, nicht übertragbar. Die Verpflichtung des Mieters zum Abschluss einer Feuerversicherung beruhe nicht auf einem Interesse der Bekl. daran, dass der Mieter für den Fall einer Schädigung durch die Bekl. abgesichert und die Haftung der Bekl. wegen einfacher Fahrlässigkeit ausgeschlossen sei. Der Vermieter könne das Risiko, vom Mieter wegen Schäden in Anspruch genommen zu werden, bereits mit einer Haftpflichtversicherung abdecken. Die Regelung in § 9 Nr. 11 des Mietvertrages erkläre sich vielmehr aus dem Interesse der Bekl., sich selbst gegen das Insolvenzrisiko ihres Mieters abzusichern.

13 Darüber hinaus stelle die Auslegung des Landgerichts eine Regelung zu Lasten der Kl. dar, weil dadurch die Eintrittspflicht des Vermieters für fahrlässig verursachte Schäden des Mieters auf dessen Versicherung abgewälzt werde. Hierdurch werde die Sachversicherung letztlich zu einer Haftpflichtversicherung umfunktioniert.

II. 14 Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.

15 Die Kl. hat gegen die Bekl. aus gemäß § 67 VVG a.F. übergegangenem Recht des Mieters dem Grunde nach einen Anspruch auf Ersatz des von ihr regulierten Brandschadens. Auf das Versicherungsverhältnis ist das bis zum 31. Dezember 2007 geltende Recht anwendbar, weil es sich um einen vor dem 31. Dezember 2008 eingetretenen Versicherungsfall aus einem Altvertrag handelt (Art. 1 Abs. 2 EGVVG).

16 1. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der Mieter gegen die Bekl. gemäß §§ 535, 280, 278 BGB wegen Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch den Brand verursachten Schadens hat.

17 a) Den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, die vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen (Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 - XII ZR 148/06 - NJW 2009, 142; BGH, Urteile vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62 - NJW 1964, 33, 35 und vom 20. Mai 1964 - VIII ZR 242/62 - MDR 1964, 750; vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 BGB Rn. 91 f.). Aus dieser Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen darf, die die Brandgefahr für die Mieträume erhöht.

18 Für die Beurteilung, welche gefahrbegründenden Handlungen der Vermieter danach zu unterlassen hat, können öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die dem Brandschutz dienen (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rn. 306).

19 Eine solche Vorschrift stellt § 14 Abs. 2 GaVO BW dar, der die Aufbewahrung von brennbaren Stoffen in Mittel- und Großgaragen, somit in Garagen ab einer Größe von über 100 m² (§ 1 Abs. 8 Nr. 2, 3 GaVO BW) verbietet, es sei denn, die Stoffe zählen zum Fahrzeugzubehör oder dienen dessen Unterbringung.

20 § 14 Abs. 2 GaVO BW dient der Verringerung der Brandlast in Garagen und damit der Verringerung der Brandgefahr. Durch das Verbot, neben Kraftfahrzeugen und deren Zubehör noch andere brennbare Stoffe in Mittel- oder Großgaragen zu lagern, soll der erhöhten Brandgefahr, die in einer Garage aufgrund der dort abgestellten Kraftfahrzeuge besteht, Rechnung getragen werden. Deshalb ist es entgegen der Ansicht der Bekl. und ihrer Streithelferin für die Anwendbarkeit von § 14 Abs. 2 GaVO BW ohne Bedeutung, ob die brennbaren Stoffe leicht oder schwer entflammbar sind und ob ein Brand durch vorsätzliches Inbrandsetzen eines Fahrzeugs oder der verbotswidrig gelagerten Stoffe oder im Rahmen des üblichen Gebrauchs einer Garage verursacht worden ist.

21 b) Die von der Bekl. mit der Sanierung des Daches beauftragte Streithelferin der Bekl. hat dadurch, dass sie Styroporplatten vorübergehend in der Garage des Gebäudes gelagert hat, die Brandlast und damit die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelegenen Mieträume erhöht. Sie hat dadurch die der Bekl. gegenüber ihrem Mieter obliegende mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt.

22 Diese Pflichtverletzung muss sich die Bekl. gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

23 Die Bekl. hat die Streithelferin mit Reparaturen am Haus beauftragt. Damit hat sie ihr auch die Erfüllung der ihr als Vermieterin gegenüber ihren Mietern obliegenden Fürsorgepflichten übertragen (BGH, Urteile vom 20. Mai 1964 - VIII ZR 242/62 - MDR 1964, 750 und vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62 - NJW 1964, 33, 35; vgl. Staudinger/Löwisch, BGB [2004] § 278 Rn. 22, 40, 94; Günther, Der Regress des Sachversicherers, 4. Aufl., S. 97 m.w.N.).

24 c) Das Berufungsgericht hat weiter zu Recht angenommen, dass zwischen der die Brandgefahr erhöhenden pflichtwidrigen Lagerung der Styroporplatten und dem durch den Brand eingetretenen Schaden des Mieters ein adäquater Kausalzusammenhang besteht, der durch die vorsätzliche Brandstiftung nicht unterbrochen worden ist.

25 Von einer Unterbrechung der Kausalität könnte nur ausgegangen werden, wenn zwischen der pflichtwidrigen Lagerung der Styroporplatten und der Brandstiftung keinerlei Zusammenhang bestünde (vgl. BGHZ 106, 313 = NJW 1989, 2127, 2128; OLG Hamm ZfBR 2001, 115). Das ist jedoch hier nicht der Fall. Vielmehr ist der Brand gerade durch die Lagerung der Styroporplatten ermöglicht worden. Dass ein Dritter diese anzünden würde, lag angesichts der freien Zugänglichkeit der nach drei Seiten hin offenen Garage nicht außerhalb der Wahrscheinlichkeit.

26 d) Der geltend gemachte Schaden des Mieters fällt auch unter den Schutzzweck der verletzten Fürsorgepflicht. Mit dem Brand der die Brandlast erhöhenden Styroporplatten hat sich die Gefahr verwirklicht, vor der die auf § 14 Abs. 2 GaVO BW gestützte Fürsorgepflicht schützen soll. Für die Verwirklichung dieser Gefahr ist es ohne Bedeutung, dass der Brand vorsätzlich gelegt worden und nicht zufällig entstanden ist.

27 2. Der Anspruch des Mieters gegen die Bekl. auf Schadensersatz gemäß §§ 535, 280, 278 BGB wegen leicht fahrlässiger Schadensverursachung ist auch nicht durch einen stillschweigenden mietvertraglichen Haftungsverzicht ausgeschlossen.

28 Aus der gemäß § 9 Nr. 11 des Mietvertrages bestehenden Verpflichtung des Mieters, u. a. eine Feuerversicherung auf seine Kosten als Versicherungsnehmer und als Versicherungsbegünstigter abzuschließen, kann nicht im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages auf seinen stillschweigenden Haftungsverzicht für von der Bekl. leicht fahrlässig verursachte Schäden an den versicherten Gegenständen geschlossen werden.

29 a) Soweit der Bundesgerichtshof für den vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrag bei Beteiligung des Mieters an den Kosten aus der Interessenlage der Mietvertragsparteien eine stillschweigende Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit hergeleitet hat (haftungsrechtliche Lösung, BGHZ 131, 288 = NJW 1996, 715, 716; Senatsbeschluss vom 26. Januar 2000 - XII ZR 204/97 - NJW-RR 2000, 1110), hat er in seiner neueren Rechtsprechung daran nicht mehr festgehalten (BGHZ 145, 393 = NJW 2001, 1353, 1354; BGH, Urteile vom 14. Februar 2001 - VIII ZR 292/98 - NZM 2001, 638 und vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04 - NZM 2005, 100, 101; Senatsbeschluss vom 12. Dezember 2001 - XII ZR 153/99 - NJW-RR 2002, 1243). Er geht vielmehr davon aus, dass sich aus einer ergänzenden Auslegung des von dem Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrages ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Mieter einen Brandschaden durch nur einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (versicherungsrechtliche Lösung).

30 b) Hier fehlt es schon an einer Interessenlage der Mietvertragsparteien, aus der auf einen stillschweigenden Haftungsverzicht des Mieters für von der Bekl. leicht fahrlässig verursachte Schäden an seiner Geschäftseinrichtung geschlossen werden könnte.

31 Daraus, dass der Mieter sich verpflichtet hat, auf seine Kosten seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden zu versichern, folgt ein solcher Haftungsverzicht nicht. Die Versicherung dient vielmehr der Absicherung seines eigenen wirtschaftlichen Risikos. Darauf ist auch das Interesse der Bekl. gerichtet, die als Vermieterin daran interessiert ist, dass ihr Mieter durch eine Beschädigung bzw. Zerstörung seiner Einrichtungsgegenstände nicht insolvent wird.

32 3. Auch der Versicherungsvertrag zwischen der Kl. und dem Mieter kann, wovon das Berufungsgericht zu Recht ausgeht, nicht ergänzend dahin ausgelegt werden, dass ihm ein konkludenter Regressverzicht der Kl. zugunsten der Bekl. zu entnehmen ist.

33 a) Entgegen der Ansicht der Revisionen kann die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der ein von dem Vermieter abgeschlossener Gebäudeversicherungsvertrag ergänzend dahin ausgelegt werden kann, dass er einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers zugunsten des Mieters enthält, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (BGHZ 145, 393 = NJW 2001, 1353, 1354; Senatsbeschluss vom 12. Dezember 2001 - XII ZR 153/99 - NJW-RR 2002, 1243; BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04 - NZM 2005, 100 und vom 13. September 2006 - IV ZR 378/02 - VersR 2006, 1530 Rn. 14 f.; vgl. Prölss/Martin, VVG, 28. Aufl., § 43 Rn. 23; Voit in Bruck/Möller, VVG, 9. Aufl., § 86 Rn. 193 ff.) nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beruht darauf, dass dem Vermieter für den Versicherer erkennbar daran gelegen ist, den Mieter in den Schutz des Gebäudeversicherungsvertrags einzubeziehen. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass der Mieter, auf den er in der Regel die Kosten der Versicherung abwälzt, in seiner Erwartung, er sei bei fahrlässiger Schadensverursachung durch die Versicherung geschützt, nicht enttäuscht wird. Auch liegt es nicht im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters, wenn das Vermögen seines Mieters mit Regressforderungen belastet wird, weil sich diese Belastungen auf die Mietzahlungen auswirken können (BGHZ 145, 393 = NJW 2001, 1353, 1354; BGH, Urteil vom 13. September 2006 - IV ZR 378/02 - VersR 2006, 1530 Rn. 14).

34 b) Die Voraussetzungen für eine entsprechende ergänzende Auslegung des die Feuerversicherung umfassenden Geschäftsversicherungsvertrages des Mieters dahin, dass die Kl. zugunsten der Bekl. auf einen Regress für den Fall verzichtet, dass die Bekl. den Brand leicht fahrlässig verursacht, liegen nicht vor. Gegenstand der Versicherung ist nicht das Gebäude der Bekl., sondern sind ausweislich des Versicherungsscheins die in den Geschäftsräumen befindliche technische und kaufmännische Betriebseinrichtung einschließlich der Gebrauchsgegenstände von Betriebsangehörigen und branchenübliche Waren und Vorräte sowie der Betriebsunterbrechungsschaden. Die versicherten Gegenstände und die Betriebsunterbrechungsversicherung stehen in keinem Bezug zu der Bekl. als Vermieterin (vgl. BGH, Urteil vom 13. September 2006 - IV ZR 26/04 - NJW 2006, 3714 Rn. 7). Vielmehr dient die Geschäftsversicherung der Absicherung des eigenen wirtschaftlichen Interesses des Mieters. Ein für die Kl. erkennbares Interesse des Mieters daran, die Bekl. durch die Geschäftsversicherung vor einem Regress wegen eines von dieser leicht fahrlässig verursachten Schadens an den versicherten Gegenständen zu schützen, besteht danach nicht.

Der Vermieter von Geschäftsräumen haftet für Schäden des Mieters, die diesem aufgrund der Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch einen von dem Vermieter mit Bauarbeiten in dem Mietobjekt beauftragten Handwerker entstehen. Der Vermieter hat gefahrbegründende oder gefahrerhöhende Handlungen zu unterlassen. Als Beurteilungsmaßstab dafür könnten öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die beispielsweise dem Brandschutz dienen. Ein Geschäftsversicherungsvertrag des Mieters, durch den er seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden u.a. gegen Feuer versichert, kann nicht zugunsten des Vermieters, der einen Schaden an den versicherten Gegenständen durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, ergänzend dahin ausgelegt werden, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Vermieter verzichtet.

Die Klägerin verlangt als Feuerversicherer des Mieters der Beklagten Schadensersatz aus übergegangenem Recht wegen eines Brandschadens.

Die Beklagte vermietete 2001 in ihrem Wohn- und Geschäftshaus Räume zum Betrieb eines Fitness-Studios. Der Mieter war mietvertraglich verpflichtet, u. a. eine Feuer-, Einbruch-, Diebstahl- und Leitungswasserversicherung als Versicherungsnehmer und -begünstigter abzuschließen.

Der Mieter schloss diese Versicherungen als Geschäftsversicherung bei der Klägerin ab; versichert waren die technische und kaufmännische Betriebseinrichtung des Fitness-Studios einschließlich der Gebrauchsgegenstände von Betriebsangehörigen sowie branchenübliche Waren und Vorräte, außerdem der Betriebsunterbrechungsschaden.

2007 kam es zu einem Brand in der frei zugänglichen, nach drei Seiten hin offenen und über 100 m2 großen Tiefgarage des Gebäudes, durch den die über der Garage gelegenen Mieträume und die darin befindlichen Geräte und Einrichtungsgegenstände beschädigt wurden. Ursache des Brandes war eine Brandstiftung an Styroporplatten, die vom Handwerker (Streithelferin) der Beklagten zwei Tage zuvor in der Garage gelagert worden waren und bei der Sanierung des Flachdaches des Anwesens verbaut werden sollten.

Die Klägerin behauptet, sie habe an den Mieter zur Regulierung des Brandschadens 71.155,39 € zahlen müssen. Mit der Klage verlangt sie von der Beklagten Ersatz aus übergegangenem Recht. Das LG hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht sie dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision der Beklagten und ihrer Streithelferin hatte keinen Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus gemäß § 67 des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) a. F. übergegangenem Recht des Mieters dem Grunde nach einen Anspruch auf Ersatz des von ihr regulierten Brandschadens. Auf das Versicherungsverhältnis ist das bis zum 31. Dezember 2007 geltende Recht anwendbar (Altverträge).

Der Mieter hat nach Ansicht des BGH gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch den Brand verursachten Schadens wegen Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht. Den Vermieter treffe eine vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der vom Mieter eingebrachten Sachen zu unterlassen. Daraus folge, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen dürfe, welche die Brandgefahr für die Mieträume erhöhe.

Als Beurteilungsmaßstab dafür, welche gefahrbegründenden Handlungen der Vermieter zu unterlassen habe, könnten öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die dem Brandschutz dienen. Eine solche Vorschrift sah der BGH im konkreten Fall in § 14 Abs. 2 der Garagenverordnung des Landes Baden-Württemberg, der die Aufbewahrung von brennbaren Stoffen in Mittel- und Großgaragen ab einer Größe von über 100 m² verbietet und der Verringerung der Brandgefahr in Garagen diene; dabei sei ohne Bedeutung, ob die brennbaren Stoffe leicht oder schwer entflammbar seien und ob ein Brand durch Brandstiftung an Fahrzeugen oder der verbotswidrig gelagerten Stoffe verursacht worden sei.

Die von der Beklagten mit der Sanierung des Daches beauftragte Handwerksfirma (Streithelferin) der Beklagten habe mit der vorübergehenden Lagerung von Styroporplatten in der Garage die Brandlast und damit die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelegenen Mieträume erhöht. Sie habe dadurch die der Beklagten gegenüber ihrem Mieter obliegende mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt; diese Pflichtverletzung müsse sich die Beklagte gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

Die Beklagte habe die Streithelferin mit Reparaturen am Haus beauftragt. Damit habe sie ihr auch die Erfüllung der ihr als Vermieterin gegenüber ihren Mietern obliegenden Fürsorgepflichten übertragen.

Zwischen der die Brandgefahr erhöhenden pflichtwidrigen Lagerung der Styroporplatten und dem durch den Brand eingetretenen Schaden des Mieters bestehe ein adäquater Kausalzusammenhang, der durch die vorsätzliche Brandstiftung nicht unterbrochen worden sei. Der Brand sei gerade durch die Lagerung der Styroporplatten ermöglicht worden, und dass ein Dritter diese anzünden würde, habe angesichts der freien Zugänglichkeit der Garage nicht außerhalb der Wahrscheinlichkeit gelegen.

Der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz gemäß §§ 535, 280, 278 BGB wegen leicht fahrlässiger Schadensverursachung sei auch nicht durch einen stillschweigenden mietvertraglichen Haftungsverzicht ausgeschlossen.

Aus der nach dem Mietvertrag bestehenden Verpflichtung des Mieters, u. a. eine Feuerversicherung auf seine Kosten abzuschließen, könne nicht im Wege der ergänzenden Auslegung auf seinen stillschweigenden Haftungsverzicht für von der Beklagten leicht fahrlässig verursachte Schäden an den versicherten Gegenständen geschlossen werden.

In seiner früheren Rechtsprechung habe der Bundesgerichtshof für vom Vermieter abgeschlossene Gebäudeversicherungsverträge bei Beteiligung des Mieters an den (Betriebs-) Kosten aus der Interessenlage der Mietvertragsparteien zwar eine stillschweigende Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit hergeleitet, aber in seiner neueren Rechtsprechung daran nicht mehr festgehalten; der BGH gehe jetzt davon aus, dass sich aus einer ergänzenden Auslegung des von dem Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrages ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Mieter einen Brandschaden durch nur einfache Fahrlässigkeit verursacht habe (sog. versicherungsrechtliche Lösung).

Hier fehlt es schon an einer Interessenlage der Mietvertragsparteien, aus der auf einen stillschweigenden Haftungsverzicht des Mieters für von der Beklagten leicht fahrlässig verursachte Schäden an seiner Geschäftseinrichtung geschlossen werden könne.

Daraus, dass der Mieter sich verpflichtet habe, auf seine Kosten Geschäftseinrichtung und Betriebsunterbrechungsschaden zu versichern, folge ein solcher Haftungsverzicht nicht. Die Versicherung diene vielmehr der Absicherung seines eigenen wirtschaftlichen Risikos. Darauf sei auch das Interesse der Beklagten gerichtet, die als Vermieterin daran interessiert sei, dass ihr Mieter durch eine Beschädigung bzw. Zerstörung seiner Einrichtungsgegenstände nicht insolvent werde und dann auch nicht mehr die Miete bezahlen könne.

Die Rechtsprechung des BGH, nach der ein vom Vermieter abgeschlossener Gebäudeversicherungsvertrag einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers zugunsten des Mieters enthält, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, könne auch nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Diese Rechtsprechung des BGH beruhe darauf, dass dem Vermieter für den Versicherer erkennbar daran gelegen ist, den Mieter in den Schutz des Gebäudeversicherungsvertrags einzubeziehen.

Der Vermieter habe ein Interesse daran, dass der Mieter, auf den er in der Regel die Kosten der Versicherung als Betriebskosten abwälzt, in seiner Erwartung, er sei bei fahrlässiger Schadensverursachung durch die Versicherung geschützt, nicht enttäuscht werde. Auch liege es nicht im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters, wenn das Vermögen seines Mieters mit Regressforderungen belastet werde, weil sich diese Belastungen auf die Mietzahlungen auswirken können.

Im vorliegenden Fall sei Gegenstand der Versicherung nicht das Gebäude der Beklagten, sondern die in den Geschäftsräumen befindliche technische und kaufmännische Betriebseinrichtung etc. des Mieters, die in keinem Bezug zu der Beklagten als Vermieterin stünden.