Vermieter und Mieter in einem Wohngebäude

Vermieter und Mieter in einem Wohngebäude; keine gemeinschaftlichen Räume erforderlich

Die Anwendung von § 564 b Abs. 4 BGB erfordert bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen nicht, daß der Vermieter und der Mieter im Zusammenhang mit der Benutzung ihrer Wohnungen in dem Wohngebäude eine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben; insbesondere ist nicht erforderlich, daß ein gemeinsames Treppenhaus, ein gemeinsamer Hauseingang oder sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen vorhanden sind.

I. Die Kl. sind Eigentümer des in D. gelegenen Wohngebäudes, das sie selbst bewohnen und in dem sich neben der von ihnen selbst genutzten Wohnung nur noch eine aus einem Wohn-/Schlafzimmer, einer Küche und einem Bad bestehende Einliegerwohnung befindet, die die Bekl. aufgrund eines 1983 mit den Kl. mündlich abgeschlossenen Miet vertrages bewohnt.

Die beiden Wohnungen haben im Hausinnern keine Verbindung, auch fehlt es an einem gemeinsam genutzten Raum. Zu beiden Wohnungen führt von der Straße her je ein getrennter Gartenweg; jede Wohnung hat eine besondere Eingangstür. Der Eingang zu der Wohnung der Kl. liegt auf der von der Straße her gesehen linken Hausseite, während der Eingang zu der Einliegerwohnung auf der rechten Hausseite liegt. Die Fenster der Ein-liegerwohnung öffnen sich zur seitlichen Gartenfläche und zum Vorgarten des Hauses, nicht aber zu dem rückwärtig gelegenen Garten. Mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 3. September 1990, das der Bekl. am 5. September 1990 zugegangen ist, haben die Kl. das Miet-verhältnis gekündigt und angegeben, daß die Kündigung auf § 564 b Abs. 4 BGB gestützt wird. Die Bekl. hat der Kündigung widersprochen und geltend gemacht, die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 4 BGB seien nicht gegeben; es handele sich nicht um ein typisches Zweifamilienhaus, weil die Wohnungen verschiedene Eingänge hätten und die Parteien keine "täglichen Lebenskontakte unter einem Dach" hätten.

Auf die am 12. Juli 1991 zugestellte Räumungsklage hat das Amtsgericht durch am 5. Dezember 1991 verkündetes Urteil die Bekl. unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis zum 28. Februar 1992 zur Räumung der Wohnung verurteilt. Es hat ausgeführt, die Kl. seien gemäß § 564 b Abs. 4 BGB, des-sen Voraussetzungen erfüllt seien, zur Kündigung berechtigt gewesen; das sich aus § 564 b Abs. 4 BGB ergebende Sonderkündigungsrecht erfor-dere nicht "eine enge Tuchfühlung und ein besonderes tägliches Zusammenleben" zwischen den Parteien; die Vorschrift setze nur ein vom Ver-mieter selbst bewohntes Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen voraus. Sei diese Situation gegeben, so bestünden, auch wenn ge-trennte Eingänge vorhanden seien und wenn von einem häufigen Zusammentreffen der Parteien nicht ausgegangen werden könne, doch zahlreiche Berührungspunkte zwischen den Mietvertragsparteien, die zu Störungen führen könnten, was für eine dem Zweck der Bestimmung entsprechende Anwendung ausreiche.

Gegen das Urteil des Amtsgerichts hat die Bekl. form- und fristgerecht Be-rufung eingelegt und diese auch ordnungsgemäß begründet. Sie greift die Rechtsausführungen des Amtsgerichts zu § 564 b Abs. 4 BGB an und ver-folgt mit ihrer Berufung die Abweisung der Klage.

Das Landgericht hat - wegen grundsätzlicher Bedeutung - dem Oberlandesgericht folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Ist die Anwendung des § 564 b Abs. 4 BGB ausgeschlossen, wenn die Parteien in dem gemeinsam bewohnten Haus keine Gelegenheit zum Zu-sammentreffen haben; gilt dies besondere dann, wenn kein gemeinsames Treppenhaus und kein gemeinsamer Hauseingang vorhanden sind und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Einrichtungen (wie z. B. Wä-scheraum etc.) fehlen?"

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt: Die Kammer beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen. Sie vertrete in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht die Auffassung, daß die Nutzung von gemeinschaftlich betriebenen Anlagen wie z. B. der Heizung, aber auch die im Regelfall nicht so stark ausgeprägte Schallisolierung in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung die Anwendung von § 564 b Abs. 4 BGB rechtfertige, weil auch insoweit Konfliktmöglichkeiten vorgegeben seien, deren Ausschaltung der Gesetzgeber durch ein erleichtertes Kündi-gungsrecht habe gewähren wollen. Soweit in der Rechtsprechung und der Literatur zu § 564 b Abs. 4 BGB eine enge Auslegung gefordert werde, weil es sich um eine Ausnahmevorschrift zu § 564 b Abs. 1 BGB handele, könne dies nicht überzeugen, weil vom eindeutigen Wortlaut der Vorschrift her ei-ne einschränkende Auslegung nicht geboten sei; außerdem ließen sich die Regeln über die Auslegung von Ausnahmevorschriften nicht ohne weiteres anwenden, weil zwar von einer Ausnahmeregelung in bezug auf § 564 b Abs. 1 und 2 BGB, nicht aber von einer solchen zu Art. 14 Abs. 1 GG gesprochen werden könne.

An einer endgültigen Entscheidung, wie § 564 b Abs. 4 BGB auszulegen sei, sehe die Kammer sich gehindert, weil sie die gestellte Frage für eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, über die durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden sei, halte.

Zu dem Vorlagebeschluß haben die Kl. Stellung genommen. Sie haben ausgeführt, es gehe um die Frage, ob § 564 b Abs. 4 BGB in seinem Wir-kungsbereich eingeschränkt werden müsse oder nicht; dies sei nicht die Frage einer engen oder weiten Auslegung der Vorschrift, sondern einer nicht gerechtfertigten teleogischen Reduktion.

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 ZPO zulässig.

1) Nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO setzt der Rechtsentscheid eine Rechts-frage voraus, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft. Es muß sich um eine Rechtsfrage des materiellen Mietrechts handeln (Baumbach/Lauterbach, 50. Aufl., § 541 ZPO Anm. 2 A b). Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die vorgelegte Frage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum; es geht darum, ob die ausgesprochene, auf § 564 b Abs. 4 BGB gestützte Kündigung den Anforderungen dieser Bestimmung genügt und demgemäß das gekündigte Mietvertragsverhältnis beendet hat.

2) Die vorgelegte Rechtsfrage ist, was weiter erforderlich ist, für die Ent-scheidung des Landgerichts auch erheblich (BayObLG, NJW-RR 1986, 1145; BayObLGE 1989, 319), wobei die vom Landgericht in dem Vorlagebeschluß vertretene Rechtsauffassung und die von ihm der Vorlage zu-grunde gelegte Tatsachenfeststellung und Tatsachenwürdigung maßgebend sind, es sei denn, die von ihm vertretene Rechtsauffassung und seine Tatsachenwürdigung wären unhaltbar (BayObLG, NJW 1987, 1950), was nicht der Fall ist. Das Landgericht ist der Auffassung, daß das sich aus § 564 b Abs. 4 BGB ergebende Kündigungsrecht nicht voraussetze, daß im Zusammenhang mit der Benutzung der Mietwohnung ein Zusammentreffen von Vermieter und Mieter in dem Wohngebäude möglich sein müs-se, und daß schon die Nutzung von gemeinschaftlich betriebenen Anlagen, aber auch die im Regelfall nicht so stark ausgeprägte Schallisolierung in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung die Anwendung der Vorschrift rechtfertige. Wird dieser Auffassung gefolgt, so hat die ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis beendet. Wird dagegen § 564 b Abs. 4 BGB so verstanden, daß seine Anwendung ausgeschlossen ist, wenn die Parteien in dem gemeinsam bewohnten Haus keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, so wäre nach Auffassung des Landgerichts die Berufung begründet und die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts abzuweisen. Die Entscheidung des Landgerichts hängt so-mit von der Beurteilung der vorgelegten Rechtsfrage ab, sofern die Parteien in dem gemeinsam bewohnten Haus keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben. Hiervon geht das Landgericht, obwohl es dies nicht ausdrücklich feststellt, offensichtlich aus, und diese Tatsachenwürdigung ist bei dem insgesamt unstreitigen, in dem Vorlagebeschluß mitgeteilten Sachverhalt auch möglich.

Die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage entfällt nicht deshalb, weil die Bekl. - in erster Instanz - der Kündigung auch nach § 556 a BGB widersprochen hat. Selbst wenn nämlich die Bekl. eine Klageabweisung nach § 556 a BGB erreichen könnte - was nach Sach- und Streitstand nicht zu erwarten ist -, würde ein dahin lautendes Urteil einen anderen, für die Bekl. weniger vorteilhaften Inhalt haben als eine auf das Fehlen der Vor-aussetzungen des § 564 b Abs. 4 BGB gestützte Klageabweisung. Denn bei einer Entscheidung nach § 556 a BGB wäre durch das Urteil das Miet-verhältnis entweder zu befristen (§ 556 a Abs. 3 Satz 1 BGB), was eine Um-gestaltung des Mietverhältnisses zum Nachteil der Bekl. darstellen würde. Oder das Mietverhältnis wäre zwar auf unbestimmte Zeit zu verlängern (§ 556 a Abs. 3 Satz 2 BGB), könnte dann aber nach Maßgabe des § 556 c BGB jederzeit vom Kl. erneut gekündigt werden, ohne daß dieser ein be rechtigtes Interesse an der Kündigung i. S. des § 564 b Abs. 1 BGB haben müßte, wobei der Mißerfolg der erneuten Kündigung davon abhängig wäre, daß die Bekl. der Kündigung widerspricht und ihre Widerspruchsgründe i. S. des § 556 c Abs. 2 BGB (unveränderte Umstände oder neue Umstände i. S. der Sozialklausel des § 556 a BGB) zur Verfügung stehen; auch ein nach § 556 a BGB auf unbefristete Verlängerung des Mietverhältnisses lautendes Urteil wäre demnach für die Bekl. gegenüber der in erster Linie erstrebten Klageabweisung wegen Fehlens der Voraussetzungen des § 564 b Abs. 4 BGB nachteilig und hätte eine andere materielle Rechtskraftwirkung.

3) Im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO hat die Rechtsfrage auch grundsätzliche Bedeutung. Unter Berücksichtigung der veröffentlichten landgerichtlichen Entscheidungen, die sich mit dem Gegenstand der Vorlagefrage befassen (vgl. unten III, 2), kann davon ausgegangen werden, daß die Bedeutung der Vorlagefrage sich nicht auf den zu entscheidenden Fall beschränkt, sondern daß auch künftig gleichgelagerte Fälle zu entscheiden sein werden. Die Vorlagefrage ist auch, wovon die Zulässigkeit gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO des weiteren abhängt - so-weit ersichtlich -, durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden.

III. 1) Der Senat übernimmt die Vorlagefrage inhaltlich unverändert. Soweit im zweiten Halbsatz der Vorlagefrage von "sonstigen gemeinschaftlich zu nutzenden Einrichtungen" die Rede ist, versteht der Senat darunter son-stige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen. In diesem Sinne hat auch das Landgericht die Ergänzung verstanden. Der zweite Halbsatz erläutert, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, lediglich die Mög-lichkeiten, wo Vermieter und Mieter zusammentreffen können. Dafür kom-men nur Räume und Flächen in Betracht, die vertraglich der gemeinsamen Nutzung unterliegen.

2) Die dem Senat vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage wird in der ver-öffentlichten Rechtsprechung des Landgerichts und in der Literatur nicht einheitlich beantwortet.

In der Rechtsprechung wird die Auffassung vertreten, § 564 b Abs. 4 BGB sei restriktiv anzuwenden mit der Folge, daß das in ihm vorgesehene Kün-digungsrecht voraussetze, daß die Möglichkeit eines häufigen Zusammentreffens zwischen Vermieter und Mieter bestehe. Das Landgericht Hannover (WuM 1979, 78) hat unter Hinweis auf Palandt, 37. Auflage, § 564 b BGB Anm. 3 a, die Auffassung vertreten, die Anwendung von § 564 b Abs. 4 BGB setze einen gemeinsamen Eingang der Wohnungen voraus und es sei, wenn es an dieser Voraussetzung fehle, die Häufigkeit des möglichen Zusammentreffens der Parteien entscheidend; bei der feh-lenden Möglichkeit eines häufigen Zusammentreffens entfalle der Zweck der Vorschrift. In ähnlichem Sinne hat das Landgericht Hamburg entschieden (WuM 1981, 42 und WuM 1983, 23). Das Landgericht Bochum (WuM 1987, 158) hat unter Bezugnahme auf die Entscheidungen der Landgerichte Hannover und Hamburg und die frühere Kommentierung bei Palandt die Auffassung vertreten, das Kündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 BGB setze voraus, daß die Möglichkeit bestehe, daß Vermieter und Mieter innerhalb des Hauses häufiger zusammentreffen können, was nicht der Fall sei, wenn zu den Wohnungen getrennte Hauseingänge führten und wenn zudem keine gemeinsam genutzten Räume vorhanden seien, woraus folge, daß die Parteien sich in ihrer Wohnsphäre nicht begegnen und einander stören könnten. Das Landgericht Wuppertal (WuM 1990, 156) hat in anderem Zusammenhang ausgeführt, die Begründung für die erleichterte Kündbarkeit einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus sei gerade im Zu-sammenleben "auf enger Tuchfühlung" der Parteien, auf die auch in einem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 25. November 1991 (WuM 1992, 49) hingewiesen wird, gesehen worden. Demgegenüber hat das Landgericht München (JURIS DOKNR 447952) ausgesprochen, daß die Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB auch dann zulässig sei, wenn die bei-den Wohneinheiten des Wohngebäudes keinen gemeinsamen Eingang haben; die Entscheidung ist ergangen auf die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts in Starnberg (JURIS DOKNR 447949), das die Auffassung vertreten hatte, eine auf § 564 b Abs. 4 BGB gestützte Kündigung des Mietverhältnisses sei unwirksam, wenn es sich bei dem Wohngebäude um ein Doppelhaus mit getrennten Eingängen handele, in denen keinerlei Flä-chen vorhanden seien, die vom Mieter und Vermieter gemeinsam bewohnt werden. Das Amtsgericht Dortmund hat ausgeführt, Voraussetzung für das Kündigungsrecht gemäß § 564 b Abs. 4 BGB sei es, daß Vermieter und Mieter in einer Weise nahe beieinander wohnen, daß es zu Störungen und Spannungen im Wohnbereich kommen könne; es müsse grundsätzlich die Möglichkeit bestehen, daß Vermieter und Mieter innerhalb des Hauses häufiger zusammentreffen können (WuM 1990, 355).

In den mietrechtlichen Erläuterungswerken und in den BGB-Kommentaren wurden folgende Auffassungen vertreten:

Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV Rdnr. 238) führt aus, die Baulichkeit müsse es nach ihrer Art mit sich bringen, daß Vermieter und Mieter inner-halb des Hauses häufiger zusammentreffen können, auch wenn es nicht unbedingt erforderlich sei, daß beide Wohnungen einen gemeinsamen Eingang oder Hausflur hätten. Schmidt-Futterer/Blank (Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Teil B, Rdnr. 694) vertritt die Auffassung, da § 564 b Abs. 4 BGB im Hinblick auf die Gesamtsystematik des Bestandsschutzes von Mietverhältnissen über Wohnraum eine Ausnahmevorschrift darstelle, müsse er eng ausgelegt werden (Teil B Rdnr. 694); es sei nicht erfor-derlich, daß die mehreren Wohnungen einen gemeinsamen Eingang hät-ten. Voraussetzung sei aber, daß Vermieter und Mieter innerhalb des Hau-ses häufiger zusammentreffen könnten; deshalb seien Räumlichkeiten, in denen Störungen oder Begegnungen im Wohnbereich nahezu ausgeschlossen seien, nicht als einheitliche Wohngebäude anzusehen, auch wenn die Wohnungen über einen gemeinsamen Garten oder Hof erreicht werden könnten (Teil B Rdnr. 700). Köhler (Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl. § 112 Rdnr. 6 a) ist der Meinung, ein Zweifamilienhaus im Sinne der Ausnahmevorschrift sei nicht gegeben, wenn zwei getrennte Hauseingänge bestünden und auch sonst keine gemeinsam benutzbaren Räume vorhanden seien, so daß die typische Störungsgefahr eines Zweifamilienhauses fehle. Barthelmess (Zweites Wohnraumkündigungschutzgesetz/ Miethöhegesetz, 4. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 154) meint, aus dem Geset-zeswortlaut ergebe sich nicht, daß von der Örtlichkeit her eine stärkere Be-rührung zwischen Vermieter und Mieter möglich sein müsse; der Gesetzeszweck könne demgegenüber jedoch zu einer einschränkenden Auslegung führen, wobei auf die Entscheidung des Landgerichts Hannover in WuM 1979, 78 und des Landgerichts Bochum in WuM 1987, 158 hingewiesen wird; systematisch folge dies aus einer teleologischen Reduktion - die Abgrenzung könne im Einzelfall schwierig sein. Emmerich/Sonnenschein (Miete, 6. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 96) ist der Auffassung, daß es nicht dar-auf ankomme, ob die Wohnungen separate Haus- oder Wohnungseingänge hätten. Palandt/Putzo (51. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 15) hält es unter Aufgabe der früher von ihm vertretenen Auffassung nicht für erforderlich, daß das Wohngebäude einen gemeinsamen Eingang hat und daß ein häu-figes Zusammentreffen möglich ist. Im Münchener Kommentar zum BGB (2. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 32) wird die Notwendigkeit eines gemeinsamen Eingangs verneint; als Wohngebäude sei auch ein Haus anzusehen, dessen Wohnungen getrennte Eingänge hätten. Staudinger/Sonnenschein (12. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 145) ist der Auffassung, daß es nach der Fas-sung des Gesetzes nicht darauf ankomme, ob die einzelnen Wohnungen einen separaten Haus- oder Wohnungseingang haben oder ob das Haus bei separaten Hauseingängen wenigstens freistehend ist; die Gefahr ge-genseitiger Beeinträchtigungen der Parteien sei nicht von einem gemeinsamen Eingang abhängig.

3) Nach Ansicht des Senats ist die Anwendung von § 564 b Abs. 4 BGB nicht ausgeschlossen, wenn Vermieter und Mieter in dem gemeinsam be-wohnten Wohngebäude keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, wenn es insbesondere an einem gemeinsamen Treppenhaus und einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und wenn auch keine sonstigen gemeinschaftlich zu nutzenden Räume oder Flächen vorhanden sind.

Für die Auslegung einer Gesetzesvorschrift ist der in ihr zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, so wie er sich aus dem Wortlaut der Bestimmung und deren Sinnzusammenhang ergibt, maßgebend. Dem Ziel, den im Gesetz objektivierten Willen des Gesetzgebers zu erfassen, dienen die nebeneinander zulässigen, sich gegenseitig ergänzenden Methoden der Auslegung aus dem Wortlaut der Norm, aus deren Zusammenhang, aus ihrem Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte (BVerfGE 11, 126, 130; BGHZ 46, 74, 76).

a) Nach dem Wortlaut der Vorschrift des § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch dann kündigen, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 (berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses) nicht vorliegen. Verlangt wird nach der Vorschrift nur, daß es sich um ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem Wohngebäude handelt, daß der Vermieter dieses selbst bewohnt und daß das Wohngebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Der Wortlaut der Vorschrift macht die Kündigung nicht von weiteren Voraussetzungen abhängig. Der Auslegung zugänglich bleiben somit lediglich die in der Vorschrift verwendeten Begriffe "Wohngebäude" und "Wohnung". Es können sich Zweifelsfragen dahin ergeben, ob im konkreten Einzelfall überhaupt von lediglich einem Wohngebäude oder von (le-diglich) zwei Wohnungen ausgegangen werden kann. Diese Überprüfung kann u. a. zum Ergebnis haben, daß im Sinne der Vorschrift nicht von ei-nem Wohngebäude mit zwei Wohnungen, sondern von zwei Wohngebäuden auszugehen ist; demgemäß könnte es gerechtfertigt sein, bei je einer Wohnung in einer Reihenhaushälfte, bei Wohnungen in nebeneinander liegenden, aber miteinander verbundenen Bungalows und bei völlig voneinander getrennten Terrassenwohnungen nicht von einem einheitlichen Wohngebäude auszugehen (so Schmidt Futterer/Blank, a. a. O., Teil B Rdnr. 700). Aufgrund dieser Betrachtungsweise könnte in den Fällen, die den Entscheidungen des Landgerichts Hannover (WuM 1979, 78) und des Amtsgerichts Starnberg (JURIS DOKNR 447949) zugrunde liegen, ein sich aus § 564 b Abs. 4 BGB ergebendes Kündigungsrecht abzulehnen sein. Auf derartige Auslegungsfragen zu dem Begriff "Wohngebäude" zielt indessen die dem Senat zum Rechtsentscheid vorgelegte Frage nicht ab, auch nicht sinngemäß, da Anhaltspunkte dafür, daß es sich bei dem in Rede stehenden Anwesen in Wirklichkeit um zwei Wohngebäude (mit jeweils nur einer Wohnung) handeln könnte, völlig fehlen. Von zwei Wohngebäuden kann nämlich nicht schon allein deshalb die Rede sein, weil für jede Wohnung ein besonderer Eingang und keine den beiden Wohnungen ge-meinsamen Flächen oder Räume vorhanden sind. Als ein einheitliches Wohngebäude ist auch ein Haus anzusehen, dessen Wohnungen getrennte Eingänge haben (MünchKomm/Voelskow, § 564 b BGB Rdnr. 32). Eine Bewertung dahingehend, daß die Wohneinheiten nicht ein einheitliches Wohngebäude bilden, setzt eine weitergehende bauliche Trennung voraus; es muß, wenn auch äußerlich nicht erkennbar, zumindest eine bauliche Situation gegeben sein wie bei zwei voneinander getrennten Wohngebäuden. Das Landgericht geht vorliegend offensichtlich von einer solchen Baugestaltung aus.

Entsprechende Überlegungen gelten auch für die 2. Alternative des § 564 b Abs. 4 BGB, wonach der Kündigungsschutz des Mieters nach § 564 b Abs. 1 BGB auch bei vom Vermieter bewohnten Wohngebäuden mit drei Wohnungen entfallen kann.

b) Zu entscheiden ist deshalb lediglich, ob das Kündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 BGB über den Wortlaut dieser Vorschrift hinaus von dem Fehlen der in der Vorlagefrage formulierten Voraussetzungen abhängig zu machen ist. Methodisch geht es damit nicht mehr um die Auslegung des § 564 b Abs. 4 BGB im engeren Sinne, die an dem möglichen Wortsinn ihre Grenze hat. Die Frage stellt sich nicht dahin, ob § 564 b Abs. 4 BGB als Aus-nahme von der Regel restriktiv zu interpretieren ist, sondern es geht um die Hinzufügung einer im Gesetz selbst nicht formulierten Einschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschrift, also um eine sog. teleologische Reduktion (so auch Barthelmess, a. a. O., § 564 b BGB Rdnr. 154). Bedarf eine gesetzliche Regelung entgegen ihrem Wortsinn einer im Gesetzeswortlaut nicht enthaltenen Einschränkung, so besteht eine Regelungslücke, die dadurch ausgefüllt werden kann, daß die erforderliche Einschränkung hinzugefügt wird. Die im Gesetz enthaltene, nach ihrem eindeutigen Wortsinn zu weit gefaßte Regelung kann auf den ihr nach dem Gesetzeszweck oder dem Sinnzusammenhang des Gesetzes zukommenden Anwendungsbereich zurückgeführt oder - anders formuliert - teleologisch reduziert werden.

c) Geboten sein kann die teleologische Reduktion durch den Sinn und Zweck der einzuschränkenden Vorschrift selbst oder durch den insoweit vorrangigen Zweck einer anderen Norm, der anderenfalls nicht erreicht würde, durch die "Natur der Sache" oder durch ein für eine bestimmte Fallgruppe vorrangiges, dem Gesetz immanentes Prinzip (K. Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 6. Aufl., S. 391, 392). Vorliegend gebietet keiner dieser Gesichtspunkte eine Einschränkung der Vorschrift im Sinne der Fragestellung.

(1) Die Gesetzgebungsgeschichte ist hinsichtlich der Zweckvorstellungen des Gesetzgebers, die im Sinne einer teleologischen Reduktion verwertet werden könnten, letztlich unergiebig. Sie bietet keine zuverlässigen Anhaltspunkte dafür, daß die Fassung des Gesetzes, das nach seinem ein-deutigen Wortlaut auch Wohngebäude mit zwei Wohnungen umfaßt, in de-nen Vermieter und Mieter keine Gelegenheit zum Zusammentreffen in ge-meinsam zu benutzenden Räumen oder Flächen haben, zu weit geraten ist.

§ 564 b BGB ist durch das am 1. Januar 1975 in Kraft getretene Zweite Ge-setz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - 2. WKSchG) vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I 3603) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt wor-den. Das in seinem Absatz 4 begründete besondere Kündigungsrecht war in dem Regierungsentwurf des Gesetzes und auch in der Stellungnahme des Bundesrates noch nicht enthalten. Erst im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens kam der Gedanke auf, daß für den Vermieter bei einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen im Interesse des sozialen Friedens eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit zugelassen werden müsse. Dabei ging es im Rechtsausschuß des Bundestages darum, wie bei Zerrüttung des Verhältnisses zwischen Vermieter und Mieter den regelmäßig zu erwartenden Schwierigkeiten bei der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters begegnet werden könne. In der dritten Beratung des Gesetzes wurde unterstrichen, daß das Sonderkündigungsrecht im Hinblick auf die als Kündigungsgrund in Frage kommende, jedoch nicht oder nur schwer aufklärbare Zerrüttung der betroffenen Mietverhältnisse angezeigt sei (vgl. hierzu OLG Karlsruhe, WuM 1992, 49, 50; Schubert, WuM 1975, 1 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Teil B Rdnr. 695; Barthelmess, a. a. O., § 564 BGB Rdnr. 151; Staudinger/Sonnenschein, a. a. O., § 564 b Rdnr. 142).

Dem angestrebten Zweck, dem Vermieter die speziellen Beweisschwierigkeiten in den Fällen zu ersparen, in denen er mit nur einer Mietpartei in demselben Hause wohnt, konnte der Gesetzgeber durch die gewählte Gesetzesfassung eindeutig erreichen. Die im Gesetzgebungsverfahren ange-sprochenen Beweisschwierigkeiten sind nicht davon abhängig, daß Vermieter und Mieter Gelegenheiten des Zusammentreffens in dem Wohnge-bäude haben, sondern haben ihren Grund eher darin, daß es weitere Mitbewohner des Hauses, die als Zeugen in Betracht kommen, nicht gibt. Die gewählte Gesetzesfassung entspricht demnach exakt dem Ziel der Be-weiserleichterung und kann jedenfalls insoweit nicht als mißglückt oder zu weitgehend interpretiert werden.

(2) Als Grund der Ausnahmeregelung des § 564 b Abs. 4 BGB wird in Rechtsprechung und Literatur angesehen, daß bei einem engen Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter in einer kleinen Hausgemeinschaft Belastungen aus nicht faßbaren, oft nicht verschuldeten persönlichen Gründen nicht selten sind und daß andererseits einem harmonischen, störungsfreien Zusammenleben für ein Mietverhältnis in diesen Fällen eine besondere Bedeutung zukommt (OLG Koblenz, WuM 1983, 253 und OLG Koblenz, WuM 1981, 204). In einem Wohngebäude mit nur zwei Wohnungen lebten die Bewohner in regelmäßig enger "Tuchfühlung". Ein störungsfreies Zusammenleben sei hier für ein Mietverhältnis von weitaus größerer Bedeutung als in den Fällen, in denen der Vermieter überhaupt nicht im Hause wohne oder in denen eine größere und damit anonymere Hausgemeinschaft bestehe; je kleiner die Hausgemeinschaft sei, desto stärker und nachhaltiger werde sie von persönlichen Differenzen belastet (OLG Karlsruhe, WuM 1992, 49; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Teil B, Rdnr. 694; Sternel, a. a. O., Teil IV Rdnr. 235; Barthelmess, a. a. O., § 564 b BGB Rdnr. 152).

Auch wenn man davon ausgeht, daß damit der Sinn des Gesetzes richtig umschrieben ist, folgt daraus noch nicht die Notwendigkeit oder Zulässigkeit einer teleologischen Reduktion der Vorschrift dahin, daß sie nicht eingreifen soll, wenn Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit der Benut-zung ihrer Wohnungen infolge der baulichen Gestaltung des Hauses keine oder nahezu keine Gelegenheit des Zusammentreffens haben. Wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, ist die Möglichkeit des Zusammentreffens nicht der einzige mögliche Konfliktherd im Zusammenleben von Vermieter und Mieter "unter einem Dach". Gegenseitigen Lärmbelästigungen kann insoweit sogar eine weit größere Bedeutung zukommen; sie hängen nicht von gemeinsam zu benutzenden Räumen oder Verkehrsflächen ab. Auch bei deren Fehlen besteht demnach eine gegenseitige Einwirkungen ermöglichende Hausgemeinschaft, die im Falle ihrer Zerrüttung besonders dann vom Vermieter als belastend empfunden werden kann, wenn sie nicht größer und damit anonymer ist, sondern nur aus zwei Woh-nungsinhabern besteht. Jedenfalls läßt sich weder aus der Gesetzgebungsgeschichte (vgl. oben [1]) noch aus dem vorstehend wiedergegebenen, in Rechtsprechung und Literatur vorgeschlagenen Sinnverständnis der Norm entnehmen, daß nur die aus gemeinsam zu nutzenden Räumen und Verkehrsflächen resultierenden Konfliktmöglichkeiten für die freiere Kündigungsmöglichkeit maßgebend sein sollen.

Hierbei ist besonders zu beachten, daß es dem Gesetzgeber - auch im Hin-blick auf Art. 3 Abs. 1 GG - freisteht, mit generalisierenden und typisierenden Regelungen zu arbeiten, auch wenn diese in Einzelfällen zu gewissen Härten oder Ungerechtigkeiten führen (BVerfGE 11, 245, 254; 13, 21, 29). Im Interesse der Rechtssicherheit ist der Gesetzgeber befugt, an einfach zu handhabende Merkmale anzuknüpfen, ohne stets zugleich die so ge-schaffenen gesetzlichen Tatbestände durch Ausnahmeregelungen wieder zu öffnen, die auf die Umstände des einzelnen Falles verweisen. Es ist nicht erkennbar, daß der Gesetzgeber auf die unterschiedliche "Konfliktträchtigkeit" von Wohngebäuden oder die unterschiedlich schwere Belastung von kleinen Hausgemeinschaften infolge unterschiedlicher Baugestaltung abheben wollte.

(3) Auch ein wie immer sonst feststellbarer objektiver Sinn und Zweck der Norm, der zu einer teleologischen Reduktion nötigen würde, ist nicht er-sichtlich. Schreibt man der zu interpretierenden Regelung ohne Rückgriff auf den tatsächlichen Willen des historischen Gesetzgebers Zwecke zu, so kann es sich nur um Überlegungen darüber handeln, was mit der Regelung vernünftigerweise bezweckt sein könnte. Dann kommt vorliegend aber auch in Betracht, daß es aus wohnungswirtschaftlichen Gründen vernünftig sein kann, bei der Errichtung solcher Wohngebäude, die hauptsächlich der Befriedigung des Wohnbedarfs des Vermieters dienen sollen, den Anreiz zu schaffen, noch wenigstens eine weitere Wohneinheit zu bilden, wobei der Anreiz hierzu in der gegenüber § 564 b Abs. 1 BGB einfacheren Kündigungsmöglichkeit bestehen soll. Das Wohngebäude mit nur zwei Wohnungen, von denen der Vermieter selbst eine bewohnt, wäre alsdann eine plausible und sachgerechte Abgrenzung gegenüber dem in erster Linie auf den Erwerb von Mietzins angelegten Wohngebäude mit einer größeren Anzahl von Wohneinheiten oder zu dem vom Vermieter überhaupt nicht bewohnten Gebäude. (4) Daß dem Gesetzgeber das Motiv nicht fremd ist, die leichtere Kündbarkeit gezielt als Anreiz für die Schaffung von mehr Wohnungen und damit mittelbar im Interesse von Vermieter und Wohnungssuchenden einzusetzen, zeigen auch die Materialien zu dem Gesetz vom 17. Mai 1990 (BGBl. I S. 926), durch das in die Vorschrift des § 564 b Abs. 4 BGB eine zweite Al-ternative eingefügt worden ist, wonach der Vermieter auch dann ohne be-rechtigtes Interesse kündigen kann, wenn er in einem von ihm selbst bewohnten Wohngebäude mit drei Wohnungen wohnt, wenn zumindest die dritte Wohnung nach dem 31. Mai 1990 und vor dem 1. Juni 1995 durch Ausbau oder Erweiterung des Wohngebäudes fertiggestellt worden ist und der Vermieter bereits vor dieser Fertigstellung in dem Gebäude wohnte. Als Ziel dieser Gesetzesänderung wurde bereits in der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung (Bundesratsdrucksache 20/90 S. 18, 44/45) angegeben, daß der Ausbau bestehender Ein- und Zweifamilienhäuser nicht durch Mieterschutzvorschriften behindert werden solle. Diese Zielsetzung hat sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens nicht geändert (vgl. Antrag des Freistaates Bayern, Bundesratsdrucksache 20/2/90, S. 1, 2; Beschlußempfehlung und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BT-Drucksache 11/6636 vom 12. März 1990, S. 28), auch wenn die Regelung entsprechend der Anregung Bayerns befristet worden und die leichtere Kündbarkeit von einem Hinweis des Vermieters bei der Vermietung einer schon fertiggestellten Wohnung abhängig gemacht worden ist.

(5) Von Bedeutung für die Interpretation der gesamten durch das Gesetz vom 17. Mai 1990 geänderten Vorschrift des § 564 b Abs. 4 BGB ist, daß im Gesetzgebungsverfahren hinsichtlich der genannten Änderung des § 564 Abs. 4 BGB als Motiv nur die Schaffung eines Anreizes zum Ausbau von Ein- und Zweifamilienhäusern auftaucht, dagegen nirgends das Ziel, Vermieter vor Beweisproblemen im Zusammenhang mit zerrütteten Hausgemeinschaften - vgl. oben (1) - oder der besonderen Unerträglichkeit von Zerwürfnissen in einer kleinen Hausgemeinschaft - vgl. oben (2) - zu schützen. Die Schaffung von einer bzw. zwei weiteren Wohnungen in einem Zwei- bzw. Einfamilienhaus wurde somit durch die Einfügung der 2. Alternative des § 564 b Abs. 4 BGB mietrechtlich nur deshalb privilegiert, weil man sich davon einen Anreiz für die Schaffung neuen Wohnraumes ver-sprach. Mit dieser Zielvorstellung des Gesetzgebers wäre es nicht verein-bar, hinsichtlich derjenigen Wohnungen, die nach Maßgabe des § 564 b Abs. 4 Nr. 2 BGB geschaffen worden sind, die freiere Kündigungsmöglichkeit des Vermieters von ungeschriebenen Tatbestandsmerkmalen der in der Vorlagefrage umschriebenen Art abhängig zu machen. Dies hat systematische Rückwirkungen auf die Auslegung des § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB. Kommt es nach Wortlaut und gesetzgeberischer Absicht bei den gemäß Nr. 2 fertiggestellten Wohnungen nicht auf die Frage der Zerrüttung kleinerer Hausgemeinschaften an, so kann hinsichtlich der in Nr. 1 der Vorschrift behandelten Wohnungen schwerlich etwas anderes gelten.

Im Falle der Schaffung einer dritten Wohnung nach Maßgabe der Nr. 2 der Vorschrift würde sich sonst nämlich die Frage stellen, ob es hinsichtlich der zweiten Wohnung bei der in der Rechtsprechung der Landgerichte teilweise geforderten zusätzlichen Voraussetzung einer bestimmten baulichen Gestaltung (gemeinsam zu nutzende Räume oder Flächen) verbleiben solle oder ob die mit Schaffung (Fertigstellung) der dritten Wohnung in den Anwendungsbereich der Nr. 2 übergetretene zweite Wohnung genauso wie die dritte, neu fertiggestellte Wohnung behandelt und damit von dem (ungeschriebenen) Zusatzerfordernis für eine freiere Kündigung freigestellt werden muß. Für letzteres würde zwingend sprechen, daß nicht ein-zusehen ist, inwiefern die beiden Mieter in einem vom Vermieter mitbewohnten Wohngebäude mit drei Wohnungen einem unterschiedlichen Kündigungsrecht unterworfen sein sollen.

Diese systematischen, nicht ohne Willkür zu lösenden Folgeprobleme sprechen eindeutig dagegen, die in Erwägung gezogene teleologische Reduktion des § 564 b Abs. 4 BGB vorzunehmen.

(6) Dagegen sprechen schließlich auch Gesichtspunkte der Rechtssicherheit. Unabhängig davon, welches die Gründe für die Einführung der in § 564 b Abs. 4 BGB a. F. festgelegten Ausnahme vom Kündigungsschutz nach Abs. 1 der Vorschrift waren, so mußte jedenfalls der insoweit klare Wortlaut der Ausnahmevorschrift von dem betroffenen Bevölkerungsteil dahin verstanden werden, daß ein vom Vermieter bewohntes Wohngebäude mit nur zwei Wohnungen auf jeden Fall und unabhängig von der Gestaltung des (einheitlichen) Wohngebäudes zu einer Befreiung vom Kündi gungsschutz des Mieters nach § 564 b Abs. 1 BGB führen würde. Es ist davon auszugehen, daß viele Vermieter nach Beratung durch Kreditgeber oder Verbände im Vertrauen darauf eine Einliegerwohnung geschaffen haben und dabei, da es ihnen in erster Linie auf eigenes ungestörtes Wohnen ankam, Baugestaltungen gewählt haben, bei denen die Wohnbereiche möglichst voneinander getrennt gehalten sind. Es geht nicht an, dieses Vertrauen durch eine für den Bürger nicht vorhersehbare Gesetzesrestriktion zu enttäuschen. Gesetzesvorschriften, die die Grundlage vermögensrelevanter Dispositionen des Publikums sein können, sollten nur aus ganz schwerwiegenden Gründen entgegen ihrem Wortlaut oder über ihren Wortlaut hinaus, soweit dieser klar ist, angewendet werden. Solche schwerwiegenden Gründe sind hinsichtlich der in der Vorlagefrage aufgeworfenen Anwendungsprobleme nicht ersichtlich.

IV. Der Senat sieht sich nicht durch Art. 100 GG an der Entscheidung ge-hindert.

1) Würde der Senat die Vorschrift des § 564 b Abs. 4 BGB für verfassungswidrig halten, so müßte er gemäß Art. 100 GG, § 80 BVerfGG die Ent-scheidung des Bundesverfassungsgerichts einholen, da die Vorschrift nachkonstitutionelles Recht ist und die Vorlagefrage des Landgerichts, das die Bestimmung für verfassungskonform hält, sich nicht auf die Frage der Verfassungswidrigkeit des § 564 b Abs. 4 BGB bezieht, was die Vor-lage unzulässig machen würde, sondern sich nur auf die Auslegung der Bestimmung bezieht (für den Fall einer Vorlage durch einen Großen Senat des BGH so entschieden in BVerfG 6, 222, 241 f.). Allgemein ist in Fällen, in denen ein Gericht die Entscheidung eines höheren Gerichts einholen muß, das angerufene höhere Gericht auch dann zur Vorlage an das Bun-desverfassungsgericht verpflichtet, wenn es nur über eine Rechtsfrage zu entscheiden hat, es das Gesetz, um dessen Auslegung es geht, aber für verfassungswidrig hält (ebenso wohl Maunz, Schmidt-Bleibtreu, Klein, Ulsamer, BVerfGG, § 80 Rdnr. 192, 193).

2) Der Senat hält § 564 b Abs. 4 BGB indessen für verfassungskonform. Ein allein in Betracht zu ziehender Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) liegt nicht vor.

Auch der Gesetzgeber ist an Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Diese Vorschrift verbietet, wie das BVerfG mehrfach entschieden hat, "dem Gesetzgeber eine willkürlich ungleiche Behandlung des in den wesentlichen Punkten Gleichen. Art. 3 Abs. 1 GG ist daher verletzt, wenn sich ein vernünftiger, aus der Natur der Sache sich ergebender oder sonst sachlich einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung nicht finden läßt. Dabei ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dem Gesetzgeber weitgehende Gestaltungsfreiheit zuzuerkennen. Nur die Einhaltung der äußersten Grenzen der gesetzgeberischen Freiheit ist vom Bundesverfassungsgericht nachzuprüfen; die Unsachlichkeit der getroffenen Regelung muß evident sein, wenn Art. 3 Abs. 1 GG verletzt sein soll" (BVerfGE 18, 124).

Durch § 564 b Abs. 1 BGB hat der Gesetzgeber das Recht des Vermieters zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum davon abhängig gemacht, daß er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Hiervon macht er in § 564 b Abs. 4 BGB eine Ausnahme bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude

1. mit nicht mehr als zwei Wohnungen und

2. mit drei Wohnungen, wenn mindestens eine der Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung eines vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäudes nach dem 31. Mai 1990 und vor dem 1. Juni 1995 fertiggestellt worden ist,

wobei im Falle der Nummer 2 beim Abschluß eines Mietvertrages nach Fertigstellung der Wohnung weiter erforderlich ist, daß der Vermieter den Mieter bei Vertragsschluß auf diese Kündigungsmöglichkeiten hingewiesen hat. Vermieter von Wohnraum dieser Art werden demnach hinsichtlich des Kündigungsrechts günstiger gestellt als Vermieter sonstigen Wohnraumes. Umgekehrt werden Mieter in Mietverhältnissen der genannten Art rechtlich insoweit schlechter gestellt als sonstige Mieter von Wohnraum. Für diese Ungleichbehandlung lassen sich indessen sachlich einleuchtende Gründe finden, so daß von einer evident unsachlichen Regelung nicht gesprochen werden kann. Als objektiv rechtfertigender Grund für die un-terschiedliche Behandlung der genannten Vermieter- bzw. Mietergruppen kommt für die zweite, später hinzugefügte Alternative des § 564 b Abs. 4 BGB in Betracht, was im Gesetzgebungsverfahren als Grund für die Regelung angegeben wurde (vgl. oben III 3 c [4]). Ob die Erleichterung der Kündigung tatsächlich Vermieter in nennenswerter Zahl zur Herstellung einer weiteren Wohnung in einem Gebäude mit zwei Wohnungen veranlaßt hat, ist für die Frage der zulässigen Ungleichbehandlung nicht entscheidend. Als sachliches Unterscheidungskriterium fiele die vom Gesetzgeber unterstellte Anreizwirkung erleichterter Kündigung nur dann von vornherein aus, wenn feststünde, daß eine solche tatsächlich nicht besteht. Davon kann indessen nicht ausgegangen werden.

Dasselbe Unterscheidungskriterium kommt dann aber auch für die erste Alternative des § 564 b Abs. 4 BGB in Betracht. Insoweit kann auf die vor-stehenden Ausführungen zu III 3 c (3) verwiesen werden. Geht nach der nicht als evident falsch zu qualifizierenden Einschätzung des Gesetzgebers von der Herausnahme von Wohnungen aus dem Kündigungsschutz in vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäuden mit drei Wohnungen ein Anreiz aus, ein Gebäude mit zwei Wohnungen um eine weitere Wohnung zu erweitern, so ist in gleicher Weise zu erwarten, daß Baulustige, statt lediglich für den Eigenbedarf ein Einfamilienhaus zu errichten, ein Wohngebäude mit zwei Wohnungen schaffen, sofern ihnen eine einfachere Kündigungsmöglichkeit gewährt wird. Demnach kann die Regelung des § 564 b Abs. 4 BGB insgesamt als ver-fassungsgemäß betrachtet werden, wenn die dieser Vorschrift zu unterstellende wohnungspolitische Anreizfunktion als ausreichendes, der Gerechtigkeit nicht klar widersprechendes Differenzierungskriterium anzusehen ist, das die unterschiedliche Behandlung nach Art und Maß rechtfertigt. Das muß bejaht werden.

Das Ziel, ausreichend Wohnraum zu schaffen, ist - auch in verfassungsrechtlicher Sicht (Sozialstaatsprinzip) - billigenswert. Durch das Zurverfügungstellen ausreichenden Wohnraumes werden - wie auf andere Weise durch Mieterschutzbestimmungen - auch Mieterinteressen gefördert. Inso-fern verfolgen Mieterschutzbestimmungen und Lockerungen im System des Mieterschutzes für bestimmte Fallgestaltungen letztlich das gleiche Ziel. Das Bestreben nach optimaler Versorgung mit Wohnraum kann ein derartiges Mischsystem vernünftig erscheinen lassen. Das rechtfertigt es, gewisse Mietverhältnisse gegenüber anderen in bestimmter Hinsicht für den Mieter ungünstiger bzw. den Vermieter günstiger auszugestalten, sofern dies zur Verbesserung der Versorgung mit Wohnraum beizutragen vermag. Dabei erscheint es sachgerecht, darauf abzustellen, ob der Ver-mieter selbst mit in dem vermieteten Gebäude wohnt oder nicht und beja-hendenfalls, ob es sich bei dem Wohngebäude um eine kleinere oder eine größere Wohnanlage handelt. Je mehr nämlich das Gebäude der Erzielung von Mieteinkünften dient, um so eher kann es gerechtfertigt erscheinen, die Sozialbindung des Eigentums an Wohnraum durch Mieterschutz zu akzentuieren. Umgekehrt treten die persönlichen Benutzerinteressen des Eigentümers an Wohnraum um so mehr in den Vordergrund, je kleiner das auch von ihm bewohnte Gebäude ist, und rechtfertigen eine vergleichsweise geringere Einbindung in den Mieterschutz (ähnlich Schubert, a. a. O., S. 2, vgl. auch BVerfGE 68, 361 = NJW 85, 2633, 2634). Dem entspricht, wie ohne weiteres ersichtlich, die Vorschrift des § 564 b Abs. 4 BGB.

Das Maß der unterschiedlichen Behandlung rechtfertigt ebenfalls nicht das Urteil, die Regelung sei evident unsachlich. Von Bedeutung ist, daß die "freie" Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist unterliegt und daß weitergehende Schutzrechte des Mieters, insbesondere sein Recht, der Kündigung des Vermieters unter den Voraussetzungen des § 556 a BGB zu widersprechen, erhalten bleiben (§ 564 b Abs. 5 BGB).

Damit erscheint die Regelung als Ergebnis einer sorgfältigen, zumindest aber einer noch vertretbaren Abwägung zwischen den Interessen der Vermieter, der Mieter und den billigenswerten wohnungsbaupolitischen Interessen, die der Sozialstaat abgehoben vom Einzelfall zu verfolgen hat. Eine willkürliche Differenzierung hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten bei Wohnraum liegt somit nicht vor.

Im vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus ist nach § 564 b Abs. 4 BGB eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit vorgesehen, wonach der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen beenden kann. Dabei ist lediglich die sonst geltende Kündigungsfrist um drei Monate hinausgeschoben. Der Gesetzgeber wollte damit die Reibungsmöglichkeiten im Zusammenleben auf engem Raum berücksichtigen und die Mietvertragsparteien nicht zwingen, trotz erheblicher persönlicher Spannungen über lange Zeit zusammenzubleiben (zu den Einzelheiten siehe Beuermann, GE 1992, 1293). Wenn nun dies der Sinn der erleichterten Kündigungsmöglichkeit ist, müßte sie eigentlich entfallen und normales Kündigungsrecht gelten, wenn beide Parteien nicht ein gemeinsames Treppenhaus oder einen gemeinsamen Hauseingang nutzen, da dann die Reibungsflächen erheblich geringer sind.

Diese Auffassung hat das OLG Saarbrücken in seinem Rechtsentscheid vom 2. Juli 1992 verworfen. Das OLG fand, daß auch sonst noch immer genügend Berührungspunkte im Zweifamilienhaus gegeben sind, die eine Kündigung ohne Grund rechtfertigen müßten.