Vermieter muß nachträglichen Einbau eines Kaltwasserzählers durch Mieter dulden

1. Der Mieter in einem Mehrfamilienhaus darf auf seine Kosten nachträglich einen Kaltwasserzähler in der Wohnung einbauen lassen.

2. Der Vermieter ist nach dem Einbau verpflichtet, die Wasserkosten für diese Wohnung verbrauchsabhängig abzurechnen.

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin des Grundstücks, auf welchem die Bekl. eine Wohnung gemietet hatte. Die Bekl. schuldet eine Bruttokaltmiete (gemeint wohl: Nettokaltmiete, die Redaktion), wobei die Kl. die Abrechnung der verbrauchsabhängigen sowie verbrauchsunabhängigen Betriebskosten seit Abschluß des Mietvertrages nach dem Flächenmaßstab vornimmt. Dabei erfolgt die Abrechnung für die gesamte Wirtschaftseinheit Z.-Str. 30, 30 a - c, 31, 31 a - b, so daß insgesamt 113 Mietparteien beteiligt sind. Die Gewerbemieträume sind mit Kaltwasseruhren ausgestattet, wobei die Kl. den Vorwegabzug der verbrauchsabhängigen Kosten der Gewerbemieträume vornimmt. Die Miete betrug im Juli 2002 777,32 EUR. Mit Betriebskostenabrechnung vom 27. März 2002 rechnete die Kl. gegenüber der Bekl. die Betriebskosten für 2001 ab. Dabei wurde die Bekl. mit anteiligen Be- und Entwässerungskosten für den Verbrauch von 186 m3 Wasser belastet. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einem Guthaben von 322,77 EUR zugunsten der Bekl. Die Bekl. brachte dieses Guthaben gegenüber dem Mietzins Juli 2002 in Abzug. Einen weiteren Mietzins zahlte die Bekl. für diesen Monat nicht. (...)

Die Bekl. ist der Auffassung, der Umlegungsmaßstab der Kaltwasserkosten ihr gegenüber sei unangemessen. Sie habe einen Anspruch auf Installation eines geeigneten Wasserzählers zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserkosten. Hierzu behauptet sie, sie habe bei der Zahlung für Juli 2002 neben dem seitens der Kl. anerkannten Betriebskostenguthaben 50 % der auf die Wasserkosten entfallenden Betriebskosten des Kalenderjahres 2001 gekürzt. Sie sei aufgrund der flächenbezogenen Verteilung der Betriebskosten nach dem Tod ihres Ehemannes als Einzelperson bei der gegebenen Wohnungsgröße stark benachteiligt. Soweit sie nunmehr für 2001 mit anteiligen Verbrauchskosten von 186 m3 belastet worden sei, entspreche dies einem täglichen Verbrauch von 510 Litern, wobei der durchschnittliche Verbrauch pro Person in Berlin ca. 120 Liter betrage.

Die Klage ist begründet. Der Kl. steht der geltend gemachte Mietzinsanspruch gemäß § 535 Absatz 2 BGB zu, denn die Bekl. hat unstreitig den Restmietzins für Juli 2002 in Höhe von 358,87 EUR nicht erbracht. Die Bekl. war nicht berechtigt, die auf ihre Wohnung entfallenden Wasserkosten um 50 % zu kürzen. Ein derartiger Anspruch würde nur dann gegeben sein, wenn die Bekl. einen Anspruch auf Änderung des Umlagemaßstabes für die Wasserkosten hätte. Ein derartiger Anspruch kann aber nur für die Zukunft wirken, denn ein Wechsel des Umlageschlüssels für die laufende Abrechnungsperiode sowie für bereits abgelaufene Perioden ist nicht möglich. (...)

Die Widerklage ist allerdings auch begründet. Der Bekl. steht gemäß den §§ 535 Absatz 1, 242 BGB der geltend gemachte Anspruch auf Einbau eines Wasserverbrauchszählers in ihre Wohnung zu. Dieser Anspruch auf Zustimmung des Vermieters im Rahmen einer sogenannten Mietermodernisierung ergibt sich aus Treu und Glauben, da gerade im vorliegenden Fall kein zwingender Grund besteht, daß der Vermieter dem Mieter die verbesserte Nutzung seines Mietobjektes verweigern darf. Dieser Anspruch ergibt sich sinnbildlich in reziproker Anwendung des § 554 BGB, denn im vorliegenden Fall hätte der Mieter bei Verlangen des Vermieters den Einbau eines Wasserzählers gemäß § 554 Absatz 2 BGB zu dulden. Nach allgemeiner Auffassung gehört nämlich zu den duldungspflichtigen Maßnahmen der Modernisierung eine solche Maßnahme, die der nachhaltigen Einsparung von Wasser dient. Zu den Maßnahmen, die der nachhaltigen Einsparung von Wasser auf Dauer dient, zählt unter anderem der Einbau von Wasserzählern (vgl. Bub NJW 1993, Seite 2897; Blank WuM 1993, Seite 573; Kinne BuW 1994, Seite 93 und Kinne/Schach, Mietrecht, Anmerkung 77 zu § 554 BGB). Insofern beeinflußt nämlich der Wasserzähler den Wasserverbrauch allein schon dadurch, daß der Mieter die Gelegenheit hat, durch gelegentliche Selbstablesung seinen eigenen Verbrauch zu regulieren und damit fühlbar auf ihn einzuwirken. Würde aber damit dem Vermieter grundsätzlich das Recht auf eine derartige Modernisierung zustehen, so ist nicht erkennbar, warum nicht auch der Mieter das gleiche Recht dazu haben sollte, zumal sich für ihn dadurch auch die eigenen Möglichkeiten der Verbrauchseinsparung ergeben. Dementsprechend kann den Entscheidungen des Amtsgerichts Wedding (GE 2002, Seite 536) und des Amtsgerichts Hamburg (WuM 1988, Seite 171) nicht gefolgt werden, weil in diesen allein auf Wirtschaftlichkeitserwägungen abgestellt wird, die im vorliegenden Fall nicht gegeben sind. Die Installation des Wasserzählers auf seiten der Bekl. hat naturgemäß, ohne daß es eines Ausspruches hierzu bedurft hätte, auf ihre Kosten zu erfolgen. Darüber hinaus müssen auch Wartungskosten und Eichkosten durch die Bekl. gezahlt werden, ohne daß die Kl. je mit diesen Kosten belastet werden kann. Wie bei anderen Mietereinbauten hat die Bekl. nämlich für den vertragsgemäßen Zustand der Sache zu sorgen und haftet insoweit auch für alle Schäden, die im Zusammenhang mit der Anbringung und Unterhaltung des Wasserzählers entstehen. Schließlich steht der Kl. auch bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Entfernung des Wasserzählers zu, ohne daß dies näher zu tenorieren war, denn bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter ohnehin verpflichtet, Einrichtungen, mit denen er selbst die Mietsache versehen hat, zu entfernen und bei baulichen Veränderungen den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Gegenüber diesem Anspruch kann sich die Kl. auch nicht auf Verwirkung berufen. Insofern kann dahinstehen, ob das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment erfüllt ist, denn jedenfalls ist von einem Umstandsmoment im vorliegenden Fall nicht auszugehen. Allein durch jahrelange Duldung des Abrechnungsmaßstabes hat die Bekl. nämlich nicht den Anspruch auf die oben genannte Mietermodernisierung verloren. Allein durch Entgegennahme der diesbezüglichen Betriebskostenabrechnungen ist auf seiten der Kl. nicht ein derartiger Vertrauenstatbestand geschaffen worden. Insoweit durfte die Bekl. durchaus abwarten, bis eine nach ihrer Auffassung unbillige

gsmaßstabes hat die Bekl. nämlich nicht den Anspruch auf die oben genannte Mietermodernisierung verloren. Allein durch Entgegennahme der diesbezüglichen Betriebskostenabrechnungen ist auf seiten der Kl. nicht ein derartiger Vertrauenstatbestand geschaffen worden. Insoweit durfte die Bekl. durchaus abwarten, bis eine nach ihrer Auffassung unbillige Härte hinsichtlich des Umlegungsmaßstabes eintrat, der nach ihrer Auffassung zumal eingetreten ist, als sie mit einem Verbrauch von 186 m3 für 2001 belastet worden ist. Insofern hatte die Bekl. auch in den beiden letzten Jahren jeweils Gegenvorstellungen gegen die Umlegung erhoben, so daß auch hieraus bereits ein etwaiger Vertrauenstatbestand seitens der Kl. erschüttert worden wäre. Aber auch der Feststellungsanspruch der Kl. auf verbrauchsabhängige Abrechnung ist gegeben. Insoweit beruht das Feststellungsinteresse schon darauf, daß für die Zukunft sicher zu stellen ist, daß eine derartige verbrauchsabhängige Abrechnung besteht, zumal die Kl. einer solchen widersprochen hat. Damit wäre Streit für die Zukunft vorprogrammiert, der durch das vorliegende Urteil bereits auszuräumen wäre. Der Anspruch der Bekl. ist auch insoweit begründet. Liegen nämlich die Voraussetzungen wie oben beschrieben für die Installation eines Wasserzählers vor, so gebietet schon § 556 a Absatz 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 242 BGB die verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten gegenüber der Bekl. Die Kl. kann sich insoweit nicht darauf berufen, daß ihr die Umstellung des Umlegungsmaßstabes für die Wasserkosten unzumutbar sei. Da der Einbau und sämtliche damit in Verbindung stehenden Kosten von der Bekl. zu tragen sind, hat auch die jährliche Verbrauchsablesung bei der Bekl. auf deren Kosten zu erfolgen, so daß die Kl. hiervon freigestellt ist. Dies war zur Klarstellung auch im Tenor zu berücksichtigen, ohne daß es hierbei einer Teilabweisung der Klage bedurft hätte. Die einzige Belastung der Kl. ergibt sich im vorliegenden Fall damit daraus, daß bei der Bearbeitung der Betriebskostenabrechnung für die Bekl. anders als bisher die Kaltwasserkosten herauszurechnen wären und im Vorwegabzug dieser in Rechnung zu stellen wären und nur der Rest auf die anderen Mietparteien umzulegen wäre. Dies allerdings wird vom Gericht nicht als unzumutbare Belastung angesehen, denn die Kl. hat selbst vorgetragen, daß sie bereits hinsichtlich der Gewerbemieträume Kaltwasseruhren installiert hat und somit ein Vorwegabzug der insoweit verbrauchsabhängigen Kosten stattfindet. Es erscheint demgemäß nicht schwer und aufwendig, daß neben den Gewerbemietern auch die Bekl. in ähnlicher Weise behandelt wird. Auch kann es für das Computerprogramm der Kl. keinen großen Unterschied machen, wenn die dann restlichen Kosten auf 112 statt auf 113 Mietparteien verteilt werden. Dem insoweit nur geringfügig erhöhten Verwaltungsaufwand der Kl. steht der mietergerechte verbrauchsabhängige Umlegungsmaßstab gegenüber, wobei dem letzteren schon im Rahmen eines erhöhten Gerechtigkeitsempfindens der Vorrang einzuräumen ist. Das Gericht ist sich dabei bewußt, daß auf die Kl. gegebenenfalls ein anderer Aufwand hinzukäme, falls noch mehr der 113 Mietparteien eine derartige Umlegung wünschten. Allerdings ist dabei auch nicht zu unterschätzen, daß bei einer durchaus möglichen verbrauchsabhängigen Abrechnung allen gegenüber eine höhere Gerechtigkeit hinsichtlich des Verbrauchs aller Mietparteien gewährleistet sein könnte. Letzteres aber kann erst in der Zukunft

ukäme, falls noch mehr der 113 Mietparteien eine derartige Umlegung wünschten. Allerdings ist dabei auch nicht zu unterschätzen, daß bei einer durchaus möglichen verbrauchsabhängigen Abrechnung allen gegenüber eine höhere Gerechtigkeit hinsichtlich des Verbrauchs aller Mietparteien gewährleistet sein könnte. Letzteres aber kann erst in der Zukunft entschieden werden.

Nach § 556 a BGB kann der Vermieter bestimmen, daß zukünftig Wasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Der Einbau eines Kaltwasserzählers durch den Vermieter gilt als Modernisierung. Nach Auffassung des Amtsgerichts Tiergarten soll das auch spiegelbildlich für den Mieter zutreffen.

Die Mieterin bewohnte allein eine über 90 m2 große Wohnung; die Wasserkosten wurden vereinbarungsgemäß nach der Wohnfläche umgelegt. Das hielt die Mieterin für unbillig und verlangte Zustimmung zum Einbau eines Wasserzählers, nach dem zukünftig abgerechnet werden sollte.

Mit Urteil vom 12. Februar 2003 gab das Amtsgericht Tiergarten diesem Verlangen statt und meinte, zwar sei für die Vergangenheit die Betriebskostenabrechnung der Vermieterin nicht zu beanstanden. Für die Zukunft könne die Mieterin aber verlangen, daß verbrauchsabhängig abgerechnet werde, auch wenn sie die einzige Mieterin im Hause mit einer solchen Abrechnung sei. Das sei schon deshalb nicht unbillig, weil für Geschäftsraummieter im Hause ohnehin ein Vorwegabzug nach erfaßtem Wasserverbrauch stattfinde. Auch müßten zusätzliche Kosten für Eichung und Ablesung der Wasseruhr von der Mieterin getragen werden.

Das Urteil ist zwar eingehend begründet, aber dennoch im Ergebnis unzutreffend. Bei Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 7. Aufl., Rn. 329 zu §§ 535, 536 BGB heißt es, daß der Mieter nur ausnahmsweise einen Anspruch auf Installation einer Wasseruhr habe, da wegen der systembedingten Ungenauigkeit die Installation nur eines Zählers keinen Sinn mache. In der Tat würde hier der Vermieter gezwungen werden, nach verschiedenen Umlegungsmaßstäben die Betriebskosten für Wohnraum abzurechnen, wobei insbesondere ungeklärt blieb, wie etwa mit Meßdifferenzen (siehe dazu Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rn. 3161) zu verfahren wäre. Auch der Hinweis des Gerichts auf den Vorwegabzug für die Geschäftsraummieter überzeugt nicht, da der Vermieter hierzu verpflichtet ist, während bei Wohnraummietern grundsätzlich nur ein einheitlicher Umlegungsmaßstab billigem Ermessen entspricht. Deswegen heißt es auch in § 21 Abs. 2 Satz 3 NMV, daß verbrauchsabhängig abzurechnen ist, wenn der Wasserverbrauch "für alle Wohnungen eines Gebäudes durch Wasserzähler erfaßt" ist. Schließlich: Wer als Einzelperson eine große Wohnung nutzt, bei der Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt werden, mag das als unbillig empfinden. Das ist aber der Preis für den Luxus einer großen Wohnung. Die besseren Argumente sprechen also für die Auffassung der herrschenden Meinung (vgl. Seldeneck, Rn. 3217), die einen Anspruch des Mieters auf zukünftige verbrauchsabhängige Abrechnung verneint.