Vermieter instandhaltungspflichtig für Mietereinbauten

Vermieter instandhaltungspflichtig für Mietereinbauten; mietereigene Gasetagenheizung; Ablauf der gewöhnlichen Nutzungsdauer; Mietermodernisierung; Verstoß gegen Energieeinsparverordnung; EnEV; vor dem 1. Oktober 1978 eingebaute Heizung

Bei einer vom Mieter eingebauten Gasetagenheizung kann die Instandhaltungspflicht nur durch (eng auszulegende) Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Jedenfalls nach Ablauf der gewöhnlichen Nutzungsdauer trifft den Vermieter die Pflicht zur Erneuerung der Heiztherme.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Mietvertrag vom 27. Dezember 1973 mietete die Bekl. S. die Wohnräume; bei Mietvertragsbeginn war die Wohnung mit Öfen beheizt, im Wohnzimmer befand sich ein Kachelofen, in der Küche ein Beistellherd, im Kinder‑ und Schlafzimmer jeweils ein Beistellofen, das Bad wurde durch einen Gasheizer beheizt.

Im Jahr 1974 genehmigte die Eigentümerin den Einbau einer Gasetagenheizung in die Wohnräume durch die Mieter.

Nachdem der Schornsteinfeger im Herbst 2009 darauf hingewiesen hatte, dass der Heizkessel gegen die Energieeinsparverordnung verstößt, forderten die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 19. November 2009 auf, die vorhandene Gasheizung zu modernisieren und erklärten nach fruchtlosem Fristablauf mit Schreiben vom 15. Dezember 2009 die fristlose, vorsorglich die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. [...]

I. Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. [...]

Die außerordentliche fristlose Kündigung vom 15. Dezember 2009 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Den Kl. steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Kündigungsgrund zur Seite. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dabei vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann; § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.

(1) Die Nichterfüllung der klägerischen Forderung hinsichtlich der Modernisierung der derzeit in der Wohnung der Bekl. befindlichen und von dieser im Jahre 1974 auf eigene Kosten errichteten Gasetagenheizung berechtigt die Kl. nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Denn die Bekl. ist nicht verpflichtet, die seinerzeit von ihr eingebaute, nunmehr wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 1 Satz 1 der Energieeinsparverordnung, der einen Betrieb von vor dem 1. Oktober 1978 eingebauten Heizkesseln grundsätzlich untersagt, unzulässige Heizungstherme zu modernisieren. Die Kl. haben insoweit nicht darzulegen vermocht, dass in Abweichung von der eindeutigen gesetzlichen Wertung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegend sowohl die Instandhaltungs- als auch die Instandsetzungspflicht hinsichtlich der von den Mietern im Jahre 1974 eingebauten Heizungstherme wirksam auf die Bekl. übertragen worden ist. Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (vgl. u. a. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 535 BGB Rn. 305). Diese Instandhaltungs‑ und Instandsetzungspflicht sind Hauptpflichten des Vermieters (Eisenschmid in Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 535 BGB Rn. 64), welche nur in sehr engen Grenzen auf den Wohnungsmieter abgewälzt werden können; derartige Absprachen sind, auch wenn sie individualvertraglich getroffen werden, eng auszulegen (ders., a.a.O., Rn. 73). Das Zustandekommen einer hier zur Klagebegründung erforderlichen Vereinbarung, wonach die Bekl. nicht nur die Pflicht zur Instandhaltung der im Jahre 1974 eingebauten Gasetagenheizung - welche mit dem Einbau gemäß § 94 BGB in das Eigentum der seinerzeitigen Grundstückseigentümerin übergegangen ist -, sondern nach Ablauf der gewöhnlichen Nutzungsdauer auch die Pflicht zur Erneuerung der Heiztherme treffen soll, haben die insoweit darlegungs‑ und beweispflichtigen Kl. nicht hinreichend dargetan. Allein aus der genehmigten Mietermodernisierung aus dem Jahre 1974 kann eine solche weitreichende Regelung zu Lasten der Bekl. nicht abgeleitet werden. Eine solche allenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung vorzunehmende Wertung verbietet sich bereits vor dem Hintergrund, dass den erheblichen Investitionsleistungen des Mieters sodann keine adäquaten Gegenleistungen des Vermieters gegenüberstünden. Bei der zur Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens vorzunehmenden angemessenen Abwägung der Parteiinteressen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben ist nicht - und schon gar nicht mit der für eine Verurteilung der Bekl. erforderlichen Gewissheit - davon auszugehen, dass die Parteien vereinbart hätten, dass ausschließlich die Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses und damit auf unbestimmte Zeit und unabhängig von der Entwicklung ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Lebensumstände für die Beheizbarkeit der Wohnung Sorge zu tragen haben. Dass sich die mit der damaligen Vermieterin getroffene Vereinbarung hinsichtlich des Einbaus einer Gasetagenheizung auf Kosten der Mieter über die Pflicht zur Instandhaltung dieser, vor nunmehr mehr als 35 Jahren installierten, Therme hinaus auch auf die Erneuerung derselben erstreckte, kann mit den insoweit darlegungspflichtigen Kl. nicht festgestellt werden. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB die vom Mieter eingebrachte Heizungsanlage bei der Ermittlung der ortsüblichen

ser, vor nunmehr mehr als 35 Jahren installierten, Therme hinaus auch auf die Erneuerung derselben erstreckte, kann mit den insoweit darlegungspflichtigen Kl. nicht festgestellt werden. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB die vom Mieter eingebrachte Heizungsanlage bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen ist. Denn es macht einen relevanten Unterschied, ob der Mieter bei Ablauf der Nutzungsdauer einer solchen Anlage die erheblichen Investitionskosten für eine Neuanschaffung aufzubringen hat, oder ob die Ausstattung der Wohnung ratierlich im Rahmen der zu zahlenden Miethöhe berücksichtigt wird.

(2) Ebenso wenig sind die Kl. vor dem Hintergrund der seinerzeit im Zuge des Einbaus der Gasetagenheizung unstreitig durch die Mieter entfernten Öfen zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme und in Zusammenschau aller Umstände und Erfahrungssätze ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die zuvor in der Wohnung befindlichen Öfen im Einverständnis der seinerzeitigen Vermieterin entfernt worden sind. (wird ausgeführt)

II. Die nach Unbegründetheit des Hauptantrages nunmehr zur Entscheidung stehenden Hilfsanträge bleiben gleichfalls in der Sache ohne Erfolg. Die Kl. haben aus den vorstehenden Gründen gegen die Bekl. weder einen Anspruch auf den Austausch des in der Wohnung vorhandenen Gasheizkessels bzw. auf Wiedererrichtung der vormals in der Wohnung befindlichen Einzelöfen noch auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 2.000 €.

Nach § 535 BGB hat der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nimmt der Mieter Einbauten/Umbauten vor, gilt nach allgemeiner Meinung, dass dafür der Mieter instandhaltungspflichtig ist. Das AG Tempelhof-Kreuzberg ist anderer Auffassung.

Eine Mieterin hatte mit Vermieter-Genehmigung 1974 in ihrer Ofenheizungswohnung eine Gasetagenheizung einbauen lassen; die Öfen wurden entfernt. Als der Schornsteinfeger festgestellt hatte, dass die Gasetagenheizung nicht mehr der Energieeinsparverordnung entspreche, verlangte der Vermieter erfolglos Erneuerung der Therme. Nach Kündigung klagte er auf Räumung, hilfsweise auf Wiederherstellung der Beheizbarkeit der Wohnung.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab, da die Instandhaltungspflicht grundsätzlich beim Vermieter liege. Die Gasetagenheizung sei durch den Einbau ins Eigentum des Vermieters übergegangen; für die Übernahme der Instandhaltung durch den Mieter hätte es einer ausdrücklichen Absprache bedurft. Die Öfen habe die Mieterin im Einverständnis mit dem Vermieter entfernt.

Die Ausführungen des AG zur Instandhaltungspflicht sind unzutreffend. Auch wenn das LG Lüneburg (WuM 2006, 609) ähnlich entschieden hat, kommt es nicht darauf an, wer Eigentümer der Gasetagenheizung wurde. Schon nach dem Wortlaut des § 535 BGB hat der Vermieter nur die „vermietete" Sache zu überlassen und zu erhalten. Auch die Zustimmung des Vermieters zur Mietermodernisierung lässt nicht darauf schließen, dass er die Unterhaltungskosten für diese Maßnahme übernehmen will (so wörtlich Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl., Rn. 395 zu § 535 BGB). „Für die von ihm selbst auf eigene Kosten eingebauten Einrichtungen schuldet der Mieter dem Vermieter ... kein Entgelt, und insoweit kann er – mangels abweichender Vereinbarung – den Vermieter auch nicht auf Instandhaltung oder Instandsetzung in Anspruch nehmen oder Gewährleistungsansprüche bei etwaigen Mängeln geltend machen" (BGH, GE 2010, 1109). Das gilt nicht nur für eine gewisse Zeit, sondern auf Dauer (BGH, a. a. O.).