Vermieter als Unternehmer

Die gelegentliche Vermietung eines Werbetafelstandplatzes begründet keine Unternehmereigenschaft.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Bekl. unterzeichnete am 27. Dezember 2008 ein schriftliches Vertragsangebot der P. Plakat (im Folgenden: P. P.) vom 16. Oktober 2008. Damit verpflichtete sie sich, für fünf Jahre auf dem von ihr bewohnten Hausgrundstück die exklusive Aufstellung einer großen Werbetafel zu dulden und die Kosten des vorbereitenden Bauantrags zu tragen. Im Gegenzug sollte sie ein jährliches Entgelt von 360 € erhalten.

Die P. P. hatte das Angebot erstellt, nachdem einer ihrer Mitarbeiter die Bekl. kurz zuvor vor deren Wohnhaus angesprochen hatte. Die Bekl. war schon im Januar 2008 von einem Vertreter der W.-Werbung (im Folgenden: W. W.) aufgesucht worden, dem ebenfalls um die Aufstellung einer Werbetafel zu tun war. Daraufhin war es am 24. Januar 2008 zu einer entsprechenden vertraglichen Bindung gekommen, die der Bekl. aber später nicht mehr bewusst war. Als die P. P. an sie herantrat, ging sie von einer Fortsetzung des im Januar 2008 hergestellten Kontakts aus.

In dem Vertrag mit der P. P. stimmte die Bekl. dem Eintritt eines Dritten in alle Rechte und Pflichten zu. Die Kl. berühmt sich, auf dieser Grundlage im Januar 2009 Rechtsnachfolgerin der P. P. geworden zu sein. Sie forderte die Bekl. unter dem 27. November 2009 auf, die vereinbarte Anbringung einer Werbetafel zu ermöglichen. Daran sah sie sich gehindert, weil die W. W. zuvor die ihr zugesagte Tafel installiert hatte. Auf eine erneute Aufforderung der Kl. vom 16. Dezember 2009 reagierte die Bekl. am 4. Januar 2010 mit einer Vertragsanfechtung wegen Irrtums.

Vor diesem Hintergrund hat die Kl. die Verurteilung der Bekl. dazu beantragt, die Aufstellung der Werbetafel zu gestatten und, falls dies nicht binnen Frist geschehe, Schadensersatz von 8.122,08 € nebst Zinsen zu leisten. Außerdem hat die Kl. vorgerichtliche Anwaltskosten von 603,70 € zuzüglich Zinsen geltend gemacht. Der Ersatzanspruch von 8122,08 € ist auf den Entgang von Werbeeinnahmen für die Zeit von fünf Jahren und die Kosten der Baugenehmigung für die Tafel gestützt worden; ersparte Aufwendungen hat die Kl. gegengerechnet.

Die Bekl. hat sich mit dem Anfechtungseinwand verteidigt und ergänzend den Vertragswiderruf erklärt, weil sie sich in einer „Haustürsituation" befunden habe. Über ein ihr zustehendes Recht, vom Vertrag Abstand zu nehmen, war sie nicht belehrt worden.

Das Landgericht hat eine entsprechende Widerrufsbefugnis bejaht. Das greift die Kl. mit der Berufung an. Aus ihrer Sicht lag keine „Haustürsituation" vor.

2. Damit kann die Kl. nicht durchdringen. Das Landgericht ist nämlich zutreffend von einem Widerruf des zwischen der P. P. und der Bekl. geschlossenen Mietvertrags ausgegangen, der die auf diesen Vertrag gestützten Ansprüche der Kl. hat entfallen lassen (§ 357 Abs. 1 und 4 BGB).

Die Widerrufsbefugnis der Bekl. ergab sich aus § 312 BGB, weil die Bekl. entweder auf ihrem Grundstück (§ 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder aber in dessen Vorfeld auf der öffentlichen Verkehrsfläche (§ 312 Abs. 1 Nr. 3 BGB) durch den Beauftragten B. der P. P. zum Vertragsschluss bestimmt worden war. Dabei befand sich die P. P. in der Rolle eines Unternehmers und die Bekl. in der eines Verbrauchers; dass sie als Vermieterin handelte, hindert diese Einordnung nicht (Ellenberger in Palandt, BGB, 70. Aufl., § 14 Rn. 2).

Die gelegentliche Vermietung eines Werbetafelstandplatzes begründet keine Unternehmereigenschaft des Vermieters.

Die beklagte Grundstückseigentümerin hatte im Januar 2008 mit der Werbegesellschaft X einen Vertrag über die Aufstellung einer Werbetafel auf ihrem Grundstück abgeschlossen. Vor Anbringung der Tafel unterbreitete ihr die Rechtsvorgängerin der Klägerin ein Angebot auf Abschluss eines Vertrages, mit dem auf dem Grundstück auf die Dauer von fünf Jahren ebenfalls eine Werbetafel zu einem jährlichen Entgelt von 360 € aufgestellt werden sollte. Das Angebot erfolgte, nachdem ein Mitarbeiter die Beklagte auf deren Grundstück aufgesucht hatte. Nachdem die Beklagte das Angebot der X unterzeichnet und diese die Werbung errichtet hatte, verlangte die Klägerin nunmehr, ihr die Anbringung der Werbetafel zu ermöglichen bzw. Schadensersatz. Die Beklagte focht den Vertrag wegen Irrtums an und erklärte zusätzlich den Widerruf ihrer Erklärungen wegen einer „Haustürsituation".

Das LG Koblenz wies die Klage ab, weil ein Vertrag wegen wirksamen Widerrufs der Beklagten nicht zustande gekommen sei. Ebenso sah es das OLG Koblenz, das die Beklagte trotz ihrer Vermietungstätigkeit nicht als Unternehmerin, sondern als zum Widerruf berechtigte Verbraucherin ansah.

Nach § 14 Abs. 1 BGB ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft dann als Unternehmer anzusehen, wenn sie bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Die Bestimmung wurde im Rahmen des Gesetzes über Fernabsatzverträge und andere Fragen des Verbraucherrechts sowie zur Umstellung auf Euro in das BGB eingefügt (BGBl. 2000 I S. 897) und soll – ebenso wie § 13 – der Vereinheitlichung der Grundbegriffe der Verbraucherschutzgesetze und insbesondere der Rückführung des Widerrufsrechts sowie der Begriffe Unternehmer und Verbraucher in das BGB dienen (BT-Drs. 14/2658 S. 29, 30, 47). Weil die Norm keine Legaldefinition enthält, ist zur Bestimmung des Gewerbebegriffes auf die in § 1 Abs. 2 HGB enthaltene Definition abzustellen. Danach ist von einem Gewerbe auszugehen, wenn eine planvolle, auf gewisse Dauer angelegte selbständige und wirtschaftliche, nach außen hervortretende Tätigkeit ausgeübt wird (vgl. MünchKommBGB/Micklitz, 5. Aufl., § 14 Rn. 18). Liegen diese Voraussetzungen bei der Vermietung von Räumen vor, hat die Einordnung des Vermieters als Unternehmer nicht nur theoretische Bedeutung, wie der vom OLG Koblenz entschiedene Fall zeigt, in dem dem hier allerdings nicht als Unternehmer einzustufenden Vermieter wegen einer Haustürsituation ein Widerrufsrecht nach §§ 312 Abs. 1, 355 Abs. 1 BGB zugebilligt wird.

Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 7. Oktober 2004 - I-10 U 70/04, GE 2004, 1392) hat dagegen in einem Fall, in dem zwei Reihenhäuser und eine Einliegerwohnung vermietet waren, Unternehmereigenschaft angenommen und eine maschinenschriftlich in den Formularmietvertrag eingefügte Schönheitsreparaturklausel unter Hinweis auf § 24 a Nr. 2 AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB) auch dann als unwirksam gewertet, wenn diese nur einmalig verwendet werden sollte. Dieselbe Problematik lag einem Urteil des AG Hannover vom 24. September 2009 (414 C 6115/09, NZM 2010, 197) zugrunde. Auch dort nahm das Gericht Unternehmereigenschaft der Vermieterin, die mehrere einzelne Wohnungen vermietet hatte, an, so dass diese sich deshalb auf die Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel nicht berufen konnte.

Von Unternehmereigenschaft ging auch das LG Köln in einem dem Urteil vom 12. März 2009 (1 S 202/07, WuM 2009, 730) zugrunde liegenden Sachverhalt aus, in dem die Vermieter sieben Wohnungen vermietet hatten und die Wirksamkeit einer vor Ort in der Wohnung der Mieter getroffenen Mieterhöhungsvereinbarung in Frage stand. Das LG Waldshut-Tiengen (Urteil vom 30. April 2008 - 1 S 27/07, ZMR 2009, 372) hielt hingegen die Vermieter von acht in einem Haus gelegenen Wohnungen nicht für Unternehmer, so dass der anlässlich eines Besuchs in der Wohnung eines Mieters abgeschlossene Mietvertrag nicht als Haustürgeschäft gewertet werden konnte. In allen vorgenannten Fällen gehörten die vermieteten Objekte zum Vermögen der Vermieter. Steuerrechtlich (§§ 2 Abs. 1 Ziff. 2, 15 EStG) lag deshalb nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (z. B. Urteil vom 1. Oktober 1986 - BStBl. 1987 II S. 113) kein Gewerbebetrieb vor, und zwar auch dann nicht, wenn der vermietete Grundbesitz sehr umfangreich ist, der Verkehr mit vielen Mietparteien eine erhebliche Verwaltungsarbeit erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen.