Vermieter auch ohne Baumangel für Schimmelschäden verantwortlich

Auch wenn ein Baumangel nicht feststellbar ist, kann ein Schimmelschaden in der Gesamtschau als Mietmangel angesehen werden, wenn folgende Indizien dafür sprechen: vorangegangener Einbau von Isolierglasfenstern ohne Lüftungsmöglichkeit, Wärmebrücken laut Gutachten, zulässige Möblierung der Außenwand, Raufasertapete als Nährboden, kleine Wohnung mit höherer Luftfeuchtigkeit, kein pflichtwidriges Heiz- und Lüftungsverhalten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt im Umfang dieses Teil-Urteils von der Bekl. anteilige Rückzahlung entrichteter Miete sowie Zahlung ihres angeblichen Schadens wegen ersatzweise angemieteter Unterkünfte.

Die Bekl. ließ die Einzimmerwohnung im Hause … jedenfalls vor dem 15. März 2012 sanieren. Dazu wurden unter anderem die vorhandenen Holzkasten-Doppelfenster gegen Isolierglas-Fenster ohne permanente Belüftung ausgetauscht sowie die Räume neu mit Raufasertapete versehen.

Die Kl. als Mieterin und die Bekl. als Vermieterin schlossen nach der vorerwähnten Sanierung im März 2012 einen schriftlichen Mietvertrag über die Einzimmerwohnung im Hause … mit Beginn zum 15. März 2012.

Die monatliche Bruttowarmmiete für diese Wohnung betrug 572,78 €.

In der Wohnung befanden sich zahlreiche, zumindest Stockflecken in der dortigen Küche sowie im Wohnzimmer.

In einem fleckbefallenen Bereich gegenüber dem Herd war von der Kl. ein Regal aufgestellt worden.

Diese Flecken meldete die Kl. mit zwei eMails vom 30. Dezember 2014 der Hausverwaltung der Bekl. mit der Aufforderung zur Beseitigung bis zum 2. Januar 2015 und teilte ihr mit, dass sie deswegen seit einiger Zeit Atembeschwerden hätte, je länger sie sich in dieser Wohnung aufhalte.

Sodann besichtigte ein Mitarbeiter der Hausverwaltung der Bekl. u. a. die in Rede stehenden (Stock- bzw. Schimmel-) Flecken am 2. Januar 2015, lehnte aber eine entsprechende Beseitigungspflicht der (Hausverwaltung der) Bekl. ab, weil es sich lediglich um nicht gesundheitsgefährdende Stockflecken handele.

Unter dem 10. Januar 2015 meldete die Kl. der Hausverwaltung der Bekl. vergeblich einen weiteren angeblichen Schimmelfleck in der streitbefangenen Wohnung. Diese angebliche Schimmelbildung vergrößerte sich noch bis zum 21. Januar 2015.

Daraufhin beauftragte sie den Zeugen damit, zu dem in Rede stehenden Schimmelbefall ein Gutachten zu erstellen, das er am 21. Januar 2015 erstellte.

Darin kam der Zeuge zu dem Schluss, dass sich im Bereich Küche/Wohnzimmer der streitbefangenen Wohnung an der Außenwand mittig zwischen Balkontür und Fenster auf und über der Sockelleiste Schimmel mit einer Breite von etwa 1,6 m mal 35 cm befand und in den Ecken links sowie rechts mit einer Breite und Höhe von jeweils etwa 20 cm.

Dieser Schimmel sei gemäß des Gutachtens infolge von dem Zeugen der streitbefangenen Wohnung genommenen Proben auch potentiell gefährdend, weil es sich dabei hauptsächlich um die Typen Stachybotrys und Aspergillus handele.

Mit weiterer eMail vom 28. Januar 2015 widersprach die Kl. vehement der Auffassung der Hausverwaltung der Bekl. aus deren eMail vom 2. Januar 2015.

Außerdem setzte die Kl. der Hausverwaltung der Bekl. mit eMail vom 16. Februar 2015 nochmals, aber vergeblich, eine Frist zur Schimmelbeseitigung bis nunmehr zum 20. Februar 2015.

Daraufhin ließ die Kl. die per Lastschrift von der (Hausverwaltung der) Bekl. eingezogenen Bruttowarmmieten für die Monate Februar und März 2015 zurückbuchen und teilte der Hausverwaltung der Bekl. mit weiterer eMail vom 2. März 2015 mit, dass sie die monatliche Bruttowarmmiete für die Monate Februar und März 2015 wegen des Schimmelbefalls um jeweils 30 % mindere, sie den Restbetrag nur unter Vorbehalt (der Rückzahlung) leiste und die (Hausverwaltung der) Bekl. ihr eine Ersatzunterkunft wegen des Schimmelbefalls zu stellen habe.

Die Kl. suchte sich nach entsprechenden Recherchen im Internet sodann diverse Ersatzunterkünfte für den Zeitraum 4. Februar bis einschließlich zum 22. April 2015 zu angeblichen Kosten von insgesamt 4.100.31 €.

Des Weiteren ließ die Kl. den in Rede stehenden Schimmelbefall durch ein Unternehmen bis zum 20. April 2015 beseitigen, und zwar zu Kosten von 1.276.04 €. […]

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen vom 21. Dezember 2016.

Die Kl. (kann) von der Bekl. - als Hauptforderung - Zahlung von insgesamt 5.186,99 € verlangen.

Zum einen folgt dies in Höhe von 1.276,04 € aus §§ 536a Abs. 2 Nr. 1 (§ 549 Abs. 1), 249 Abs. 1 in Verbindung mit § 250 Satz 2 BGB.

Gemäß § 536a Abs. 1 (§ 549 Abs. 1) BGB kann der Wohnungsmieter unbeschadet seiner Rechte aus § 536 (§ 549 Abs. 1) BGB Schadensersatz von seinem Wohnungsvermieter verlangen, wenn ein Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 (§ 549 Abs. 1) BGB nach Vertragsschluss entsteht, den der Wohnungsvermieter zu vertreten hat bzw. wenn der Wohnungsmieter mit der Beseitigung dieses Mangels in Verzug gerät. […]

Der Mangel der streitbefangenen Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 536a Abs. 1 und 2 Nr. 1 (§ 549 Abs. 1) BGB bestand in dem Befall mit gesundheitsschädlichem Schimmel.

Diese Erkenntnis des Gerichtes folgt zum einen aus dem detaillierten Tatsachenvortrag der Kl. und zum anderen aus den dies detailliert und überzeugend bestätigenden Bekundungen des sachverständigen Zeugen. […]

Schließlich hat sich die Bekl. auch nicht davon zu entlasten vermocht, dass die in Rede stehende gesundheitsschädliche Schimmelbildung in der streitbefangenen Wohnung der Kl. nicht bauliche Ursachen hat […].

Zwar kommt der Sachverständige zu dem Ergebnis bzw. der Schlussfolgerung, dass die Bausubstanz der streitbefangenen Wohnung keine Mängel aufweise.

Dieses Ergebnis bzw. diese Schlussfolgerung bedürfen indes einer erheblichen Relativierung bzw. Korrektur wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 291 ZPO; vgl. LG Lübeck, GE 2014, 1454; LG Konstanz, NJW-RR 2013, 647, 648 f.).

Zum einen führt schon der Sachverständige selbst aus - „dennoch“, dass der von ihm gemessene Abstand zwischen „Schimmelbildung“ und „gerade noch keine Schimmelbildung“ sehr knapp ist. Insoweit würde schon die (zulässige) Möblierung der Außenwand bzw. dem Versehen mit einem Vorhang (Gardine) ausreichen, um kritische Taupunkt-Temperaturen zu erzeugen.

Des Weiteren hat der Sachverständige zwei geometrische Wärmebrücken an der Außenwand der streitbefangenen Wohnung festgestellt, deren negative Auswirkungen die Kl. als Mieterin der streitbefangenen Wohnung bei zulässigem Mietgebrauch verhindern muss.

Auch ist die in der streitbefangenen Wohnung vorhandene Raufasertapete ein guter Nährboden für Schimmelbildung.

Schließlich konnte der Sachverständige weder einen (erneuten) Schimmelbefall in der streitgegenständlichen Wohnung feststellen noch Umstände, die auf ein pflichtwidriges Heiz- und/oder Lüftungsverhalten der Kl. hindeuten können.

Zum anderen können technische Wertvorgaben bzw. Normen den zivilrechtlichen Mangel-Begriff im Sinne der §§ 536 Abs. 1, 536a Abs. 1 und 2 Nr. 1 (§ 549 Abs. 1) BGB nicht einschränkungslos determinieren, sondern allenfalls Indizien dafür sein.

Bei einer entsprechenden und wertenden Gesamtschau muss zu Lasten der Bekl. hinzukommen, dass

• sich nach der Sanierung der streitbefangenen Wohnung vor dem Einzug der Kl. darin Holzkasten-Doppelfenster befunden hatten, seither aber Isolierglas-Fenster ohne permanente Lüftung - was aber die Bekl. als Vermieterin dazu verpflichtete, die Kl. als Mieterin auf einen erhöhten Bedarf an Lüftung und Beheizung der streitbefangenen Wohnung mangels des ansonsten durch die technisch bedingt nicht dichten Holzkasten-Doppelfenster gewährleisteten Luftaustausches hinzuweisen, wozu sie aber nichts vorgetragen hat (§ 138 Abs. 1 ZPO). Dass der Sachverständige einerseits ein planmäßiges Nachströmen von Frischluft in die streitbefangene Wohnung nicht feststellen konnte, andererseits aber dies durch Undichtigkeiten der Außenhülle als gewährleistet ansah, mag im Ergebnis den von ihm angewendeten technischen Normen bzw. Grenzwerten genügen, aber eben nicht dem wechselnden, weil zulässigen Mietgebrauch der Kl.;

• es sich bei der streitbefangenen Wohnung um eine mit bloß einem Wohnraum und einer Wohnfläche von knapp 44 m2 handelt, die dann naturgemäß einer relativ höheren Belastung mit Luftfeuchtigkeit durch die Mieternutzung ausgesetzt ist als eine mit mehreren Wohnräumen und/oder einer größeren Wohnfläche und

• es der Bekl. bei der geschilderten bautechnischen Sachlage der streitbefangenen Wohnung im Grenzbereich zur Schimmelbildungsförderung im Lichte des § 535 Abs. 1 (Satz 2) in Verbindung mit §§ 536, 536a (Abs. 2 Nr. 1) (§ 549 Abs. 1) BGB oblag, durch entsprechende schimmelhemmende Baumaterialien zumindest in der mit immerhin zwei Wärmebrücken belasteten Außenwand und/oder einer solchen Wandoberfläche eine Schimmelbildung (infolge zulässiger Mieternutzung) dort deutlich unwahrscheinlicher zu machen. […]

Der Höhe nach erachtet das Gericht den von der Kl. hier geforderten Betrag von 1.276,04 € nach § 536a BGB für erforderlich.

Zum anderen folgt ein weiterer Zahlungsanspruch der Kl. gegen die Bekl. - als Hauptforderung - von insgesamt (bloß) 2.050,15 € aus §§ 536a Abs. 1 (§549 Abs. 1), 249 Abs. 1 in Verbindung mit § 250 Satz 2 BGB.

Der Höhe nach im Sinne der §§ 249 Abs. 1, 254 Abs. 2 Satz 1 BGB hält das Gericht indes nur einen Betrag von insgesamt 2.050,15 € für erforderlich bzw. angemessen (§§ 495, 287 Abs. 1 Satz 1 ZPO):

Denn für den Zeitraum vom 4. Februar bis einschließlich zum 23. April 2015 - also von knapp elf Wochen bzw. etwas mehr als 2 ½ Monaten - will die Kl. knapp 4.100 € aufgewendet haben, was aber einer wöchentlichen Bruttowarmmiete von immerhin knapp 372 € entspricht (§§ 495, 291 ZPO). Für ihre streitbefangene Wohnung schuldete sie indes nur eine solche - umgerechnet - wöchentlichen Bruttowarmmiete von knapp 143,20 € (= 572,78 € : 4 Wochen). Damit überstieg die angeblich geschuldete Bruttowarmmiete für Ersatzunterkünfte (= jeweils aaO.) diejenige für die streitbefangene Wohnung um knapp 160 % (= 372 € : 143,20 € ./. 1).

Außerdem hat die Kl. ihre Ersatzunterkunft sehr häufig und in kurzen Abständen gewechselt, obwohl sie mit einer zu Anfang Februar 2015 zeitnah liegenden Beseitigung des in Rede stehenden Schimmelbefalls in der streitbefangenen Wohnung vernünftigerweise nicht rechnen durfte. […]

Demzufolge hat das Gericht hier einen Abzug von 50 % auf die von der Kl. geltend gemachte Summe von 4.100,31 € vorgenommen.

Schließlich (kann) die Kl. von der Bekl. Zahlung von weiteren 1.860,80 € verlangen wegen des Befalls der in Rede stehenden Wohnung mit gesundheitsgefährdendem Schimmel für den Zeitraum vom 1. Januar bis einschließlich zu 23. April 2015 gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall, 818 Abs. 2 in Verbindung mit § 536 Abs. 1 Satz 2 (§ 549) BGB.

Wegen ihrer erbrachten Mietzahlungen an die (Hausverwaltung der) Bekl. hatte sich die Kl. auch deren Rückforderung vorbehalten, was die Anwendung des § 814 BGB hier ausschließt.

Schimmel in der Wohnung kann verschiedene Ursachen haben. Nach ständiger Rechtsprechung ist zunächst durch ein Gutachten zu klären, ob ein Baumangel vorliegt, der Vermieter also verantwortlich ist. Aber auch dann, wenn das verneint wird, kann der Mieter Ansprüche auf Minderung und Schadensersatz haben, wie das Urteil des Amtsgerichts Mitte zeigt.

Die Mieterin der Einzimmerwohnung zeigte der Vermieterin Stockflecken in Küche und Zimmer an und verwies auf Atembeschwerden. Nach einer Besichtigung lehnte die Hausverwaltung eine Beseitigung ab, da die Flecken nicht gesundheitsgefährdend seien. In einem von der Mieterin eingeholten Privatgutachten wurde Schimmelbefall mit Gesundheitsgefährdung festgestellt. Nach vergeblicher Aufforderung zur Schimmelbeseitigung minderte sie die Miete, bezog eine Ersatzunterkunft und ließ den Schimmelbefall beseitigen. Ihre Zahlungsklage war überwiegend erfolgreich.

Das Amtsgericht Mitte bejahte einen Mangel, auch wenn der Sachverständige einen Baumangel nicht festgestellt habe. Schon nach dem Gutachten sei der Abstand zwischen „Schimmelbildung“ und „gerade noch keine Schimmelbildung“ sehr knapp. Auch sei die Raufasertapete ein guter Nährboden für Schimmelbildung; an der Außenwand seien noch zwei Wärmebrücken festgestellt worden. Die Gesamtschau ergebe dann, dass hier ein Mietmangel vorliege. Vor dem Einzug habe die Vermieterin Isolierglasfenster ohne permanente Lüftung einbauen lassen; das Anbringen eines Regals an einer Außenwand sei vertragsgemäß; ein pflichtwidriges Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieterin sei nicht festgestellt worden. Weil die Vermieterin sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befunden habe, könne die Klägerin Schadensersatz für die Ersatzunterkunft verlangen; dies jedoch nicht in voller Höhe. Wegen Mitverschuldens der Klägerin, die nicht kurzfristig mehrere Ersatzunterkünfte hätte mieten dürfen, sei der Schadensersatz auf 50 % zu kürzen. Die Klägerin könne auch Erstattung der Beseitigungskosten und Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten verlangen.

Das Amtsgericht nimmt offenbar eine Mietminderung auf null an (nähere Ausführungen finden sich in dem immerhin 22 Seiten umfassenden Urteil nicht). Wenn daneben auch noch die Kosten für die Ersatzunterkunft zugesprochen werden, wohnt der Mieter für mehrere Monate gratis.

Das entspricht nicht den Grundsätzen des Schadensersatzrechts: „Die infolge des Mangels geminderte Miete ist als Vorteil anzurechnen“ (Beck OK/Ehlert, Rn. 14 zu § 536 a BGB).