Vermieter

Vermieter; Verfügungsberechtigter bei Zweckentfremdung; Wohnraum, Zweckentfremdung; Verfügungsberechtigter, Begriffi.S. der ZwVbVO

Verfügungsberechtigter i. S. d. § 1 ZwEntG ist, wer rechtlich und tatsächlich in der Lage ist, über die Art der Nutzung zu entscheiden.

Ob ein bevollmächtigter Hausverwalter als Verfügungsberechtigter in diesem Sinne anzusehen ist, hängt von der Ausgestaltung des Innenverhältnisse zwischen Verwalter und Vollmachtgeber ab.

Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts ist es rechtlich nicht zu beanstanden, daß der Antragsgegner die Antragstellerin als Adressatin der zweckentfremdungsrechtlichen Verfügungen in Anspruch genommen hat. Ermächtigungsgrundlage für die Verfügung ist § 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEntG) vom 27. März 1981 (GVBl. S. 515), geändert durch Gesetz vom 30. November 1984 (GVBl. S. 1664). Nach dieser Vorschrift hat der Verfügungsberechtigte auf Verlangen des Bezirksamtes Wohnraum, der ohne Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt wurde, wieder Wohnzwecken zuzuführen. Bei der Auslegung des Begriffes "Verfügungsberechtigter" ist in erster Linie auf die Regelungen der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO) in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421), geändert durch Verordnung vom 18. Dezember 1984 (GVBl. S. 1744) abzustellen. Wie schon das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, enthält diese Verordnung die Grundlagen des Zweckentfremdungsrechts für den nicht öffentlich geförderten Wohnraum in Berlin, während das Gesetz nur dem zusätzlichen Ziel dient, eine verbotene Zweckentfremdung auch im Wege des Verwaltungszwanges beenden zu können. Daß der Gesetzgeber dabei den Kreis der Pflichtigen gegenüber der Verordnung ändern, insbesondere einschränken wollte, ist nicht ersichtlich. Nicht erheblich ist dagegen, wie der Begriff des Verfügungsberechtigten in anderen Rechtsgebieten, insbesondere im Zivilrecht oder im Wohnungsbindungsrecht (vgl. dazu auch BVerwG, Beschluß vom 29. Oktober 1987 - BVerwG 8 B 120.87) auszulegen ist.

Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung versteht aber unter dem Verfügungsberechtigten nicht nur dinglich, sondern auch nur obligatorisch Berechtigte. Dabei kann dahinstehen, ob dies schon aus § 2 ZwVbVO folgt, wonach "verfügungsberechtigte Vermieter und Mieter" Auskünfte zu erteilen und entsprechende Unterlagen vorzulegen haben. Schon der Wortlaut dieser Vorschrift spricht dafür, daß auch die Mieter als Verfügungsberechtigte im Sinne der Verordnung anzusehen sind. Im übrigen entstammt auch der Begriff "Vermieter" nicht dem Sachenrecht; seine Verwendung wäre wenig verständlich, wenn als Verfügungsberechtigte nur dinglich Berechtigte anzusehen wären.

Jedenfalls aber aus den Regelungen des § 3 Abs. 1 Sätze 1 und 2 ZwVbVO folgt nach Ansicht des Senats eindeutig, daß auch die Mieter trotz ihrer nur obligatorischen Berechtigung als Verfügungsberechtigte im Sinne der Verordnung anzusehen sind. So kann eine Zweckentfremdungsgenehmigung von Verfügungsberechtigten im Sinne des § 2 und von künftigen Verfügungsberechtigten beantragt werden (§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO). Wenn es dann in Satz 2 heißt, "Mieter haben ihrem Antrag die Zustimmung des Vermieters beizufügen", so kann dies nur bedeuten, daß es sich dabei um eine Gruppe der in Satz 1 genannten Verfügungsberechtigten handelt. Berücksichtigt man weiter, daß die Landesregierungen durch Artikel 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Mietrechtsverbesserungsgesetz - MRVerbG) vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745/GVBl. S. 2042) dazu ermächtigt werden, die Zuführung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken von einer Genehmigung abhängig zu machen, und daß weiter nichts dafür ersichtlich ist, daß der Landesverordnungsgeber hinter der ihm eingeräumten Ermächtigung zurückbleiben wollte, ist unter Verfügungsberechtigten im Sinne der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nach Auffassung des Senats derjenige zu verstehen, der rechtlich und tatsächlich in der Lage ist, über die Art der Nutzung zu entscheiden (vgl. auch Urteil des Senats vom 16. Juli 1987 - OVG 5 B 196.87 -).

Ob auch ein Bevollmächtigter des Eigentümers in diesem Sinne Verfügungsberechtigter sein kann, hängt - entgegen der Ansicht des Antragsgegners - nicht vom Umfang seiner nach außen erteilten Vollmacht, sondern davon ab, wie das Innenverhältnis zwischen dem Bevollmächtigten und dem Vollmachtgeber ausgestaltet ist, ob also der Bevollmächtigte befugt ist, selbständig über den Abschluß von Mietverträgen bzw. die sonstige Nutzung zu entscheiden. Es kann nicht zweifelhaft sein, daß der Begriff des Verfügungsberechtigten nicht auf den Vermieter im Sinne des Schuldrechts beschränkt ist. Andernfalls wäre das Zweckentfremdungsverbot auf leerstehende Wohnungen nicht anwendbar, weil diese gerade nicht vermietet sind, obwohl es zum wesentlichen Anliegen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gehört, auch den längeren Leerstand von Wohnungen zu verhindern (vgl. § 1 Abs. 2 Buchst. c ZwVbVO). Auch der Fall der vom Eigentümer selbst zweckfremd genutzten Wohnung kann mit dem Begriff des Vermieters im Sinne des Schuldrechts nicht erfaßt werden.