Vermieter

Vermieter; Pacht; Hausverwalter; Prozeßführungsbefugnis; gewillkürte Prozeßstandschaft; Rechtsberatung

Die Berechtigung des Hausverwalters zur Einziehung von Mietforderungen gibt diesem nicht ohne weiteres auch die Legitimation zur gerichtlichen Geltendmachung.

Die Berufung der Bekl. ist begründet. Die Klage ist gemäß § 51 ZPO unzulässig; die Kl. sind nicht befugt, den Prozeß als die richtige Partei im eigenen Namen zu führen.

1. Die Kl. haben keinen eigenen Anspruch gegen die Bekl. Denn Vertragspartner des Mietvertrages der Bekl. ist Dr. XX., nachdem er die Wohnung von dem ursprünglichen Vermieter UU. erworben hatte (§ 571 BGB).

Die Kl. sind auch nicht dadurch Vermieter geworden, daß schon der Vorvermieter durch Vertrag v. 1.1.1989 - d. h. nach Mietbeginn - den Kl. als damaligen Hausverwaltern die vermietete Wohnung nebst den anderen vermieteten Wohnungen des Hauses "vermietet" hatte.

Zwar läge insoweit keine Miete vor (die Miete betrifft stets die Gebrauchsüberlassung einer Sache, § 535 BGB), sondern Pacht, also die Gebrauchsüberlassung nebst Fruchtziehungsbefugnis von "Gegenständen" (Sachen und Rechten); und auch der Eigentumswechsel im Rahmen eines Pachtvertrages hätte den Übergang der Pacht auf den neuen Eigentümer zur Folge (§§ 581 Abs. 2, 571 BGB). An der Vermieterstellung der Eigentümer (UU./Dr. XX.) gegenüber den Bekl. änderte diese "Vermietung" der vermieteten Wohnung aber nichts. Die Übertragung eines bestehenden Mietvertrages auf einen Dritten (also die Auswechslung des Vermieters) ist nämlich unwirksam, solange nicht der Mieter zugestimmt hat (arg. §§ 414, 415; 399 BGB). Eine solche Zustimmung ist von den Bekl. aber weder schriftlich noch mündlich erklärt worden. Wenn die Bekl. daher in der Folgezeit - wie die Kl. vortragen -"unwidersprochen jahrelang nur mit der Hausverwaltung über alle Fragen des Mietvertrages verhandelt haben", so konnten die Kl. hieraus nicht etwa folgern, die Bekl. hätten unaufgefordert einem Vermieterwechsel zugestimmt.

Die Geltendmachung des Anspruchs aus eigener Sachbefugnis der Kl. scheidet daher aus.

2. ...

3. Die Kl. sind auch nicht aus sonstigen Gründen befugt, die streitigen Mietnebenkosten im eigenen Namen auf eigene Rechnung geltend zu machen. Die Voraussetzungen einer gewillkürten Prozeßstandschaft liegen nämlich ebenfalls nicht vor.

Es fehlt schon an einer wirksamen Ermächtigung als Voraussetzung der gewillkürten Prozeßstandschaft. Denn ihre Prozeßführungsbefugnis können die Kl. nicht daraus herleiten, daß ihnen in Ergänzung des Vertrages v. 1.1.1989 (Vermietung der vermieteten Wohnung) noch ausdrücklich die Befugnis eingeräumt worden ist, die sich hieraus ergebenden Vermieterrechte gerichtlich im eigenen Namen geltend zu machen. Denn die Feststellung, daß die Vertragsübertragung unwirksam ist, den Kl. also nicht die Vermieterstellung zusteht, erfaßt auch diese Nebenabrede. Wenn also die Kl. schon nicht außergerichtlich als Vermieter aufzutreten berechtigt sind, so gilt gleichermaßen, daß sie dieses Recht auch nicht vor Gericht für sich in Anspruch nehmen können - jedenfalls nicht, solange sie ihre Berechtigung aus dem Vertrag v. 1.1.1989 herleiten.

4. Da die Kl. weder aus eigenem noch aus abgetretenem Recht noch aufgrund gewillkürter Prozeßstandschaft berechtigt sind, die Klageforderung im eigenen Namen geltend zu machen, kann letztlich offenbleiben, ob die Kl. nicht schon wegen § 1 RBerG gehindert sind, vor Gericht aufzutreten. Die ihnen erteilte (General-) Ermächtigung, die Rechte aus dem Mietvertrag gerichtlich im eigenen Namen geltend zu machen, dürfte als geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten zu werten sein, also als eine Tätigkeit, die erlaubnispflichtig und grundsätzlich allein den Rechtsanwälten vorbehalten ist. Daß eine Erlaubnis vorliegt, ist weder vorgetragen noch gerichtsbekannt. Das Fehlen der Erlaubnis hat die Nichtigkeit der Generalermächtigung zur Folge (§ 134 BGB).

Die Kl. könnten sich nicht auf § 5 Nr. 3 RBerG berufen. Zwar können Hausverwalter (WEG-Hausverwalter ebenso wie sonstige Hausverwaltungen) die mit der Verwaltung in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Rechtsangelegenheiten erledigen. Daraus folgt aber nicht die Legitimation, vor Gericht aufzutreten (vgl. KG NJW 1991, 1304 [= WM 1991, 222], zugleich in Bestätigung von BayObLG NJW 1969, 1452):

Zwar gehört die Einziehung von Mietforderungen durch den Hausverwalter zu den eigentlichen Aufgaben des Hauptgeschäfts, das sonst nicht sachgemäß wahrgenommen werden kann. "Die Führung von Zivilprozessen ist dagegen keine notwendige Hilfstätigkeit zu irgendeiner anderen Haupttätigkeit, sondern eine eigenständige, grundsätzlich allein den Rechtsanwälten vorbehaltene Berufstätigkeit mit einem besonderen Berufsbild und einem eigenen Standesrecht" (KG, a. a. O., 1305).