Vermietender Eigentümer als Unternehmer

Vermietender Eigentümer als Unternehmer; Umsatzsteuer; Mietvertrag als Dauerrechnung

1 . Der Vermieter kann auf die Steuerfreiheit von Umsätzen aus Vermietung und Verpachtung verzichten ("zur Mehrwertsteuer optieren"), wenn die entgeltliche Gebrauchsüberlassung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt.

2. Grundsätzlich ist ein Mietvertrag, in dem Nettomiete und Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen sind, als "Dauerrechnung" zur Vorlage bei den Finanzbehörden ausreichend.

3. Wird bei dem Auszug des Mieters durch einen Vertreter des Vermieters eine Abnahme der Mieträume durchgeführt, liegt darin nicht die schlüssige Auflösung des Mietverhältnisses, wenn der Vertreter irrtümlich von einer bereits erfolgten Aufhebung des Mietvertrages ausgeht.

I: Die Bekl. mietete mit Mietvertrag vom 29. Juli 1999 Gewerberäume von der R und H GbR. Unter § 3 Nr. 4 ist folgendes geregelt:

"Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter neben dem Mietzins Mehrwertsteuer zu zahlen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die erforderlichen Vorsteuerbelege zu erteilen ... "

In der Anlage 5 zum Mietvertrag ist eine Staffelmiete zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Auf den Inhalt des Mietvertrages wird Bezug genommen. Seit dem 1. August 2000 sind die Kl. Eigentümer des Objekts. Sie berechneten der Bekl. auf die Miete 16 % Umsatzsteuer. Das Mietverhältnis ist zwischenzeitlich beendet, allerdings ist der Zeitpunkt der wirksamen Beendigung streitig.

Zwischen den Parteien war vor dem Landgericht Duisburg ein Rechtsstreit wegen Mietrückständen anhängig, den die Parteien vergleichsweise beendeten. Sie vereinbarten eine Mietzinsminderung der Bekl. um 160 DM bis zu dem Zeitpunkt, in dem die Fenster des Mietobjekts in Ordnung gebracht sind. Die Reparatur erfolgte im Oktober 2002, wobei streitig ist, ob dadurch sämtliche Mängel beseitigt wurden.

Die Bekl. wünschte in der Folgezeit, das Mietverhältnis zum 30. September 2003 zu beenden und nicht erst zum 31. März 2004. Der Prozeßbevollmächtigte der Kl. bot der Bekl. mit Schreiben vom 21. Januar 2003 eine Beendigung zu diesem Zeitpunkt an, allerdings unter der Bedingung, daß die "gesamten Rückstände, die teilweise auch streitig sein können, zumindest auf ein Anderkonto gezahlt werden, und zwar spätestens bis 14 Tage vor dem Auszug". Mit Schreiben vom 29. März 2003 erklärte die Bekl., sie kündige den Mietvertrag unter den mit dem Kl.

vertreter ausgehandelten Bedingungen. Zahlungen der Bekl. erfolgten nicht.

Am 30. September 2003 fand zwischen der für die Kl. als Hausverwalter tätigen Firma M-GbR und der Bekl. ein Termin statt, bei welchem die Schlüssel der Räume übergeben und ein Abnahmeprotokoll erstellt wurde. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2003 teile die M-GbR mit, die Abnahme sei nicht rechtmäßig gewesen, weil das Mietverhältnis nicht zum 30. September 2003 gekündigt worden sei.

Die Kl. haben behauptet, die Fenster im Objekt seien im Oktober 2002 ordnungsgemäß instand gesetzt worden, weshalb der Bekl. danach kein Recht zur Minderung des Mietzinses mehr zugestanden habe. Eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses durch die Bekl. läge nicht vor, ein Aufhebungsvertrag sei mangels Zahlung der Bekl. nicht zustande gekommen. In der Annahme der Schlüssel durch die M-GbR könne keine Zustimmung zur Kündigung gesehen werden, da jene zu Erklärungen hinsichtlich der Auflösung des Mietvertrages nicht bevollmächtigt gewesen sei.

1. Zu Unrecht ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Mietzahlungen der Bekl. nicht umsatzsteuerpflichtig sind.

a. Auf die gemäß § 4 Nr. 12 a UStG normierte Steuerfreiheit von Umsätzen, welche aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken erzielt werden, kann der Unternehmer unter den Voraussetzungen von § 9 Abs. 1 UStG verzichten (zur Umsatzsteuer bzw. Mehrwertsteuer "optieren"). Dies setzt voraus, daß der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Das trifft im Streitfall zu.

Beide Parteien sind Unternehmer gemäß § 2 Abs. 1 UStG. Danach ist Unternehmer, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Bezüglich der Bekl. ist das nicht streitig. Aber auch die Kl. sind Unternehmer im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG. Sie vermieten das in ihrem Eigentum stehende Objekt zum Zwecke der nachhaltigen Gewinnerzielung. Soweit das Landgericht darauf abstellt, daß eine Vermögensverwaltung gemäß § 14 S. 3 AO vorliege und jene eine Unternehmereigenschaft der Kl. im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ausschließe, kann dem nicht gefolgt werden. Die Worte "gewerblich oder beruflich" in § 2 Abs. 1 UStG haben einen gänzlich anderen Inhalt als im Einkommen- oder Gewerbesteuergesetz (vgl. BFH, BStBl. 1954 S. 238; Plückebaum/Malitzky, UStG Bd. 11, 144. Lieferung, Januar 1998, § 2 Abs. 1 Rn. 172 ff.). Die gewerbliche oder berufliche Tätigkeit muß umsatzsteuerrechtlich nicht im Rahmen eines Gewerbebetriebs ausgeführt werden (BFH, BStBl. 1954, 328; BFH/NV 1994, 506). Grundsätzlich erfaßt das Umsatzsteuergesetz auch die Tätigkeit von Vermietern, denn der Unternehmerbegriff muß umsatzsteuerrechtlich weit gefaßt werden. Regelmäßiger Steuerträger ist der nichtunternehmerische Leistungsempfänger, der Einkommen verwendet. Deshalb muß der Unternehmerbegriff so weit gefaßt werden, daß der normale Bezug von Leistungen durch Endverbraucher mit der Umsatzsteuer belastet wird (Tipke/Kruse, Steuerrecht, 14. Auflage, § 13 Rn. 103 ff.). Bei der Vermietung und Verpachtung von beweglichen Sachen, Grundstücken sowie gewerblichen oder landwirtschaftlichen Betrieben ist der Vermieter Unternehmer gemäß § 2 Abs. 1 UStG (Plückebaum/Malitzky, UStG, Bd. 11, § 2 Rn. 313 mit zahlreichen Nachweisen; Schneider, DWW 2005, 53). Gleiches ergibt sich aus Art. 4 6. EG-Umsatzsteuer-Richtlinie, weil auch dort über die berufliche Tätigkeit hinaus die nachhaltige Vermögensnutzung zur Erzielung von Einnahmen erfaßt wird (vgl. auch Tipke/Kruse, aaO., Rn. 104 m. w. N.).

b. Der Anspruch der Kl. auf Zahlung der auf die Nettomiete entfallenden Umsatzsteuer ist fällig. Die Bekl. haben ihr Vorbringen, der Mietvertrag stelle keine ordnungsgemäße Rechnung gemäß § 14 UStG dar, nicht aufrechterhalten. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestand zwischen den Parteien Einigkeit darüber, daß der Mietvertrag eine Dauerrechnung ist und vom Finanzamt als solche anerkannt wird, folglich der Vorsteuerabzug der Bekl. keine Schwierigkeiten bereitet. Nach den für den vorliegenden Fall maßgebenden Umsatzsteuerrichtlinien 2000 ist als Rechnung auch ein Vertrag anzusehen, der die in § 14 Abs. 1 S. 2 UStG geforderten Angaben enthält, was hier der Fall ist. Die Rechtsnachfolge auf Vermieterseite kann die Bekl. gegebenenfalls durch die Vorlage anderer Dokumente nachweisen.

2. Die Kl. kann die Zahlung des Mietzinses auch für den Zeitraum von Oktober 2003 bis März 2004 von der Bekl. verlangen, weil eine vorzeitige Vertragsbeendigung zum 30. September 2003 nicht vorgelegen hat.

Wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, hat die Bekl. das Angebot der Kl. in dem Schreiben von deren Prozeßbevollmächtigten vom 21. Januar 2003 angenommen, die dort formulierten Bedingungen der Zahlung der streitigen Rückstände jedoch nicht erfüllt. Jenes ist zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz auch nicht im Streit. Soweit sich die Bekl. nunmehr darauf beruft, sie sei zum Einbehalt der Gelder berechtigt gewesen (wie ihr das Landgericht in seinem Urteil betreffend die Umsatzsteuer bestätigt habe), kann ihr nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, daß die Bekl. zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet ist, hat sie die Bedingungen des Angebots der Kl. zur Vertragsauflösung nicht erfüllt. Nur darauf ist abzustellen und nicht darauf, wie sich die materielle Berechtigung der Bekl. tatsächlich verhielt. Denn den Kl. war wesentlich, die streitigen Forderungen zu sichern (was durch die Zahlung der Bekl. auf ein Anderkonto hätte erfolgen können), und diese Bedingung hat die Bekl. nicht erfüllt.

Ob in der Durchführung des Abnahmetermins am 1. Oktober 2003 durch die M-GbR überhaupt ein schlüssiges Angebot der Kl. auf Abschluß eines Aufhebungsvertrages lag, kann dahinstehen. Denn eine Aufhebung des Mietvertrages bedurfte nach § 2 Nr. 8 und § 20 des Vertrages der Schriftform. Die Aufhebung des Schriftformerfordernisses wiederum setzt zumindest eine Einigung der Parteien darüber voraus, daß die Schriftformklausel des Mietvertrages abgeändert werden soll (BGH NJW-RR 1991, 1289). Eine solche Einigung ist nicht ersichtlich und wird von der Bekl. auch nicht dargetan. Die für die M-GbR handelnden Herren A und S gingen ersichtlich nicht davon aus, mit der Durchführung des Abnahmetermins rechtsgeschäftliche Erklärungen betreffend den Bestand des Mietvertrages abzugeben, sie hatten folglich kein dahingehendes Erklärungsbewußtsein. Vielmehr waren sie der Annahme, daß zwischen den Kl. und der Bekl. bereits eine Einigung über die Aufhebung des Mietverhältnisses erzielt worden war und sie lediglich bei der Abwicklung eines bereits beendeten Mietverhältnisses tätig wurden (Dokumentation der ordnungsgemäßen Rückgabe des Mietobjekts). Ein Aufhebungswille lag somit nicht vor, dieser ist aber zur Abbedingung der Schriftformvereinbarung als Bestandteil eines Vertrages eine Voraussetzung (BGH NJW-RR 1991, 1289; BFH NJW 1997,1327; Palandt/Heinrichs, aaO., § 125 Rn. 14).

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann allerdings für die Mehrwertsteuer optieren, vorausgesetzt, man sieht ihn als Unternehmer an. Dann sind dem Mieter Vorsteuerbelege zu erteilen - der Mietvertrag gilt als Dauerrechnung.

Im Mietvertrag hieß es, daß auf Verlangen des Vermieters der Mieter neben der Miete Mehrwertsteuer zu zahlen habe. Nachdem das Grundstück verkauft worden war, meinte die Mieterin, die neuen Eigentümer seien keine Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts. Auch sei ihnen keine Rechnung im Sinne des § 14 UStG erteilt worden. Schließlich sei auch das Mietverhältnis vorzeitig beendet worden. Zu diesem Punkt wiesen die Kläger darauf hin, daß Voraussetzung einer vorzeitigen Vertragsbeendigung die Zahlung von streitigen Forderungen gewesen sei, was hier die Mieterin jedoch unterlassen habe. Die Abnahme der Räume durch die Hausverwaltung sei irrtümlich erfolgt.

Mit Urteil vom 24. Mai 2005 gab das OLG Düsseldorf der Zahlungsklage der Vermieter statt. Anders als im Einkommens- oder Gewerbesteuergesetz müsse umsatzsteuerrechtlich der Unternehmerbegriff weit gefaßt werden. Unabhängig von einer beruflichen Tätigkeit werde auch die nachhaltige Vermögensnutzung erfaßt, so daß die Kläger zur Mehrwertsteuer optieren durften. Der Mietvertrag sei eine ordnungsgemäße Rechnung im Sinne des § 14 UStG; weitere Vorsteuerbelege müsse der Vermieter nicht erteilen. Das Mietverhältnis sei auch nicht vorzeitig beendet worden, da die Mieterin die Bedingung (Zahlung der Rückstände) nicht erfüllt habe. Die Abnahme der Räume durch die Hausverwaltung ersetze einen Mietaufhebungsvertrag nicht, da hierin keine rechtsgeschäftliche Erklärung der Verwalterin liege.