Verlust des Minderungsrechts bei vorbehaltloser Nachzahlung der Rückstände

Verlust des Minderungsrechts bei vorbehaltloser Nachzahlung der Rückstände; Vermieterwechsel bei Nießbrauch; Festlegung der Abrechnungsperiode; Kostenbelegeinsicht

Überträgt ein Miteigentümer und Nießbraucher (Vermieter) seinen Anteil an einem Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs, so kommt es nicht zu einem Vermieterwechsel.

Das Minderungsrecht des Mieters geht bei vorbehaltloser Nachzahlung der zunächst wegen Mängeln einbehaltenen Miete für Vergangenheit und Zukunft auch dann verloren, wenn er später wegen derselben Mängel erneut Miete zurückhält.

Der Mieter darf einzelne Positionen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ohne Einsicht in die Kostenbelege nicht pauschal bestreiten.

Ist der Beginn einer Abrechnungsperiode vertraglich nicht festgelegt, so darf ihn der Vermieter nach billigem Ermessen bestimmen.

II. Zu Unrecht wehrt sich der Bekl. gegen seine Verurteilung zu den Mieten der Monate Juni 2000, Oktober bis Dezember 2000 und Januar bis Juli 2001 in Höhe von jeweils 1.320 DM monatlich, insgesamt in Höhe von 14.250 DM.

1. Die Kl. ist aktiv legitimiert. Sie hat dargelegt und urkundlich belegt, dass sie nach dem Tod ihres Ehegatten als dessen Alleinerbin seit dem 19. Januar 2000 alleinige Nießbraucherin des vermieteten Grundstücks ist. Gemäß § 1030 BGB stehen ihr die Grundstückserträgnisse zu. Die Übertragung des Grundstücks auf die Töchter unter gleichzeitigem Vorbehalt des Nießbrauchs führt, wenn der Nießbraucher wie hier zuvor Vermieter und (Mit-) Eigentümer des Grundstücks gewesen ist, nicht gemäß § 571 Abs. 1 BGB a. F. (§ 566 Abs. 1 BGB n. F.) zu einem Vermieterwechsel (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 566 Rn. 3 und ders./Bassenge, § 1030 Rn. 5 m. w. N.).

Dem steht nicht entgegen, dass es unter Nr. III.2 des notariellen Übertragungsvertrags u. a. heißt:

"Miet- und Pachtverhältnisse sind bekannt und werden übernommen."

Entgegen der im Senatstermin vertretenen Auffassung der Berufung haben die Vertragsparteien damit keine Vereinbarung geschlossen, mit welcher das Mietverhältnis auf Vermieterseite schuldrechtlich auf die Töchter der Kl. übertragen werden sollte. Eine solche Vereinbarung kann ohne Mitwirkung des Bekl. als Mieter nicht wirksam getroffen werden (vgl. dazu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 1365, 1367, 1371 m. zahlr. Rspr.-Nachw.). Die Vertragsklausel hat vielmehr rein deklaratorischen Charakter. Sie greift auf, was das Gesetz in § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB n. F.) regelt: Mit dem Eigentumsübergang des Grundstücks tritt der Erwerber kraft Gesetzes in ein vom Veräußerer eingegangenes und vollzogenes Mietverhältnis als Vermieter ein. Im Streitfall ist dieser Hinweis, wie bereits ausgeführt worden ist, indes falsch.

Auch nicht gefolgt werden kann der Berufung in der im Senatstermin geäußerten Auffassung, die in Rede stehende Vertragsklausel sei ein Angebot von Veräußerer und Erwerberinnen an den Bekl. als Mieter, dem Vermieterwechsel zuzustimmen. Es liegt schon kein annahmefähiges Angebot der Erwerberinnen vor. Auf die vorstehenden Ausführungen zur Qualifizierung der Vertragsklausel wird Bezug genommen. Zudem fehlt es an rechtzeitiger Annahme im Sinne von § 147 Abs. 2 BGB.

2. Der Senat folgt dem Landgericht darin, dass die vom Bekl. ausgesprochene Kündigung gemäß § 542 Abs. 2 BGB a. F. (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB n. F.) nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. Dabei kann zugunsten des Bekl. unterstellt werden, dass er in der Vergangenheit angeblich schon seit 1994 bestehende Mängel konkret und wiederholt gerügt hat und schließlich dazu übergegangen ist, einen Teil der Miete einzubehalten. Mit der kompletten Nachzahlung des einbehaltenen Mietteils im Juni 2000 hat der Bekl. nachträglich auf den Vorbehalt der Gewährleistung verzichtet, § 539 BGB a. F. analog. Einen anderen Erklärungsinhalt kann dieser Nachzahlung gemäß §§ 133, 157 BGB nicht beigelegt werden (vgl. Senat NJW-RR 2003, 153). Mit dem nachträglichen Verzicht auf den Mängelvorbehalt ist der Bekl. wie der Mieter zu behandeln, der in Kenntnis des Mangels den Mietvertrag vorbehaltlos abschließt oder trotz eines im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangels die Miete vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum fortentrichtet (vgl. BGH NJW 1997, 2674 m. w. N., zuletzt ZMR 2000, 666). Dem Bekl. nützt es deshalb nichts, dass er die Junimiete 2000 wiederum einbehalten hat und dieses Recht auf dieselben Mängel stützt, auf deren gewährleistungsrechtliche Geltendmachung er bis Mai 2000 nachträglich verzichtet hat. Seine Gewährleistungsrechte hat er damit nicht nur für die Vergangenheit, sondern auch für die Zukunft verloren (vgl. BGH NJW 1997, 2674).

3. Aus dem Verlust der Gewährleistungsrechte folgt, dass der Bekl. nicht nur das Kündigungsrecht aus § 542 Abs. 1 BGB a. F. gemäß § 543 BGB a. F. verloren hat (BGH ZMR 2000, 666), sondern auch das Recht, nur eine geminderte Miete zu zahlen, § 537 Abs. 1 S. 1 BGB a. F. Die Mieten für die gesamte hier streitige Zeit sind deshalb ungekürzt zu zahlen.

4. Diese Rechtsfolge kann der Bekl. nicht dadurch umgehen, dass er die Kündigung hilfsweise auf § 554 a BGB a. F. stützt. Diese Bestimmung ist nicht einschlägig. Die Voraussetzungen der Kündigung wegen der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ergeben sich (allein) aus § 542 Abs. 1 BGB a. F. mit den dort geregelten Einschränkungen (vgl. BGH MDR 1988, 137 sub. lit. b; OLG Düsseldorf - 10. ZS - ZMR 1990, 57; OLG Koblenz MDR 1997, 1113).

5. Der Senat braucht nicht zu prüfen, ob der Bekl. wegen des behaupteten Herstellungsanspruchs aus § 536 BGB a. F. ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB haben könnte. Zwar geht dieses Recht als Erfüllungsanspruch nicht gemäß § 539 BGB a. F. analog nach vorbehaltloser Zahlung der Miete über längere Zeit verloren. Verloren geht es aber dann, wenn der Mieter sein Interesse an der Herstellung der Mietsache durch (berechtigte oder unberechtigte) Kündigung und durch die Rückgabe der Mietsache dementiert (BGH NJW 1982, 874). So verhält es sich im Streitfall. Der Bekl. hatte das Mietverhältnis (unberechtigt) im August 2000 gekündigt und hat mit Ablauf des Monats September 2000 die Mietsache an die Kl. zurückgegeben. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hat er ein Leistungsverweigerungsrecht eingebüßt.

II. Der Bekl. ist auch zu Recht zur Zahlung der Salden aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1997 bis 2000 verurteilt worden (insgesamt 1.731,78 DM). Die Einwendungen gegen die Abrechnungen sind unbegründet.

1. Entgegen der Ansicht des Bekl. sind die Nachzahlungssalden aus den Betriebskostenabrechnungen fällig. Fällig sind Betriebskostennachzahlungen mit dem Zugang einer für den Mieter nachvollziehbaren Abrechnung, §§ 130, 259 BGB. Nachvollziehbar sind die Abrechnungen dann, wenn aus ihnen die Gesamtkosten, der Verteilungsschlüssel, der Kostenanteil des belasteten Mieters und die davon abzusetzenden Vorauszahlungen hervorgehen (BGH NJW 1982, 573 und MDR 2003, 382). Diesen Anforderungen genügen die hier umstrittenen Abrechnungen in Verbindung mit den dem Bekl. überreichten Heizkostenabrechnungen. Unter diesen Umständen ist es dem Mieter versagt, pauschal die Richtigkeit der Abrechnung und der Einzelkosten zu bestreiten. Jeder Mieter hat das Recht, die Belege jeder einzelnen Kostenposition einzusehen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 524; BGH NJW 1982, 573). Dieses Recht steht ihm zu, um die Richtigkeit jeder Kostenposition überprüfen zu können. Daraus folgt zugleich, dass nur konkrete Angriffe einzelner Kostenpositionen außergerichtlich und auch im Prozess wirksame Rügen darstellen. Verzichtet ein Mieter darauf, die Kostenbelege einzusehen, und kann er deshalb konkrete Rügen nicht erheben, ist ihm auch im Prozess der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten (vgl. OLG Düsseldorf - 10. ZS - NJW-RR 2001, 299 und OLGR 2001, 286). Dass die Kl. sich geweigert hätte, einem Begehren des Bekl. auf Belegeinsicht nachzukommen, behauptet der Bekl. nicht.

2. Ohne Erfolg rügt der Bekl. ferner, die Abrechnungsperiode (jeweils 1. Juni eines Jahres bis 31. Mai des Folgejahres) sei unzutreffend. Ist wie im Streitfall Beginn und Ende der Abrechnungsperiode nicht vereinbart (gemäß § 4 Nr. 3 Mietvertrag ist nur jährliche Abrechnung vereinbart), bedeutet das nicht, wie der Bekl. meint, dass der Beginn der Abrechnungsperiode mit dem Beginn des Mietverhältnisses zusammenfällt. Das wäre nicht praktikabel, weil das dazu führen würde, dass in einem Mehrparteienmietshaus ganz unterschiedliche Abrechnungsperioden herrschen würden. Für den Vermieter würde das zu einem ganz erheblichen Abrechnungsmehraufwand führen. Vielmehr hat der Vermieter gemäß § 315 Abs. 2 BGB ein Leistungsbestimmungsrecht, das nur auf Angemessenheit überprüfbar ist (vgl. BGH NJW 1993, 1061). Im Streitfall beruht die Wahl der Abrechnungsperiode offenbar auf dem Ende der Heizperiode (üblicherweise im Mai eines jeden Jahres). Dass diese Wahl der Kl. unangemessen ist, kann nicht festgestellt werden.

Jedenfalls nach bisheriger Rechtsprechung verliert der Mieter ein Minderungsrecht, wenn er die laufenden Mieten vorbehaltlos zahlt. Tilgt er die Rückstände mit einem Schlag, gilt dasselbe.

Der Mieter hatte seit 1994 wiederholt Mängel gerügt und danach auch einen Teil der Miete einbehalten. Jahre später beglich er den gesamten Rückstand ohne Vorbehalt. Kurz darauf kürzte er wegen derselben Mängel jedoch erneut die Miete.

Mit Urteil vom 6. Mai 2003 meinte das OLG Düsseldorf, auch hier habe der Mieter sein Minderungsrecht durch die einmalige Zahlung verloren. Es gelte das gleiche wie bei einer längeren fortdauernden vorbehaltlosen Mietzahlung.

Zuvor bejahte das OLG Düsseldorf die Vermietereigenschaft der Klägerin, die nach Abschluss des Mietvertrages das Eigentum übertragen, sich aber den Nießbrauch vorbehalten hatte. In einem solchen Fall treten die Folgen des § 566 BGB (Vermieterwechsel) nicht ein (LG Baden-Baden WuM 1993, 357). Der Mieter war auch zur Zahlung der Betriebskostennachforderung verpflichtet, denn ein pauschales Bestreiten einzelner Positionen ohne vorherige Einsicht in die Unterlagen ist unzulässig.