Verlust der Schadensersatzansprüche des Vermieters bei vorbehaltloser Rücknahme

Verlust der Schadensersatzansprüche des Vermieters bei vorbehaltloser Rücknahme; Abnahmeprotokoll; Mängelbeseitigung

Ein schriftliches Wohnungsabnahmeprotokoll, in dem Mängelfreiheit der Wohnung oder bestimmte Mängel festgehalten werden, hat die Rechtsfolge, daß der Vermieter sich nicht später auf (weitere) Mängel berufen kann, die bei der Abnahme offenbar waren oder hätten wahrgenommen werden können. Das gilt auch bei Abnahme ohne Protokoll, bei der sich der Vermieter nicht Ansprüche wegen bestimmter (erkennbarer) Mängel vorbehält, und zwar selbst dann, wenn wegen dieser Mängel schon vorher korrespondiert worden ist. (Leitsatz der Redaktion)

Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Kl. gegenüber der Bekl. jedenfalls daran scheitert, daß die Hausverwaltung der Kl. die Räume schließlich am 15. März 2000 vorbehaltlos abgenommen hat. Dem steht das Berufungsvorbringen der Kl. nicht entgegen. Es reicht insofern nicht aus, daß diese vortragen lassen, sie hätten immer wieder deutlich gemacht, daß der Fußbodenbelag in einer Art und Weise wiederherzustellen gewesen sei, daß neuer Fußbodenbelag hätte aufgebracht werden können. Insoweit fehlt jeglicher substantiierte Vortrag, inwieweit dies jedenfalls vor dem 15. März 2000 geschehen ist. Richtig ist lediglich, daß die Hausverwaltung der Kl. mit Schreiben vom 10. Januar 2000 sich vorbehalten hat, eine Entfernung des Fliesenbodens zu verlangen, was sodann auch mit Schreiben vom 2. März 2000 geschehen ist, indem die Hausverwaltung der Kl. u. a. gefordert hat, die Fußbodenfliesen zu entfernen und einen gebrauchsfähigen Untergrund (Estrich) zu schaffen. Nach einer zweiten Begehung am 8. März 2000 hat die Hausverwaltung schließlich die Bekl. aufgefordert, bestimmte weitere Mängel abzustellen, die bei der Begehung vom 8.3.2000 festgestellt worden sind. Zu diesen Mängeln gehört nicht die völlige Wiederherstellung des Estrichs; der Fußboden wird in diesem Schreiben überhaupt nicht erwähnt. Der Hausverwalter L. hat sodann in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht erklärt, bei den Abnahmeterminen am 8. und 15. März 2000 gegenüber dem für die Bekl. handelnden Herrn W. zu dem Fußboden nichts gesagt zu haben, sondern lediglich Überlegungen angestellt zu haben, daß es vielleicht "Probleme" geben könne; er habe aber das insgesamt nicht für problematisch gehalten. Aus der Sicht der Bekl. muß dieses Verhalten so verstanden werden, daß er bezüglich des Fußbodens keinen Vorbehalt gemacht hat. Dies ist um so mehr anzunehmen, als in dem letzten Monierungsschreiben bezüglich Mängeln, die von der Bekl. hätten beseitigt werden sollen, und zwar dem Schreiben vom 2.3.2000, der Fußboden nicht mehr erwähnt war. Schließlich sind auch bei dem Abnahmetermin vom 15. März 2000 die Schlüssel übergeben worden. Die Abrede, daß noch ein schriftliches Abnahmeprotokoll hätte erstellt werden sollen, bedeutet nicht, daß insoweit nach wie vor ein Vorbehalt seitens der Kl. geltend gemacht wurde. Ohne nähere Abreden bezüglich des Inhalts des Abnahmeprotokolls konnte diese Abrede nur so verstanden werden, daß ein derartiges Protokoll zu Beweiszwecken für beide Parteien hatte hergestellt werden sollen. Es ist anerkannt, daß bei Bescheinigung des Vermieters im Abnahmeprotokoll bezüglich der Mangelfreiheit der Mietsache es dem Vermieter versagt ist, sich später auf bestehende Mängel, die dieser hätte wahrnehmen können, zu berufen (vgl. BGH NJW 1983 S. 446). Entsprechendes wird aber auch angenommen, wenn es nicht zur Erstellung eines Übergabeprotokolls kommt, der Vermieter aber nach Übergabe der Mietsache und Abnahme des Zustandes der Mietsache keinerlei Vorbehalte mehr macht (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 434; LG Mannheim in WuM 1975, S. 119, Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V A Rdnr. 193). Es nützt insoweit nichts, wenn die Kl. vortragen, die Mietsache sei nicht vorbehaltlos zurückgenommen. Sie tragen jedenfalls nicht substantiiert vor, welche Vorbehalte L. bei der letzten Besichtigung und Übernahme der Mietsache am 15.3.2000 gemacht haben soll, zumal L. selbst ausgesagt hat,

r Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V A Rdnr. 193). Es nützt insoweit nichts, wenn die Kl. vortragen, die Mietsache sei nicht vorbehaltlos zurückgenommen. Sie tragen jedenfalls nicht substantiiert vor, welche Vorbehalte L. bei der letzten Besichtigung und Übernahme der Mietsache am 15.3.2000 gemacht haben soll, zumal L. selbst ausgesagt hat, beim Abnahmetermin auch am 15. März 2000 zu dem Fußboden nichts mehr gesagt zu haben.

Allerdings bedürfte es insoweit bei der Abnahme des Mietobjekts keines Vorbehaltes des Vermieters, sofern die Mängel nicht erkennbar sind bzw. Anhaltspunkte für das Bestehen von Mängeln erkennbar sind. Letzteres behaupten die Kl. aber nicht. Sie haben insoweit vortragen lassen, L. habe die bestehenden Mängel nicht definitiv erkannt, sondern solche für möglich gehalten und habe sich zunächst bei einer sachverständigen Person sachkundig machen wollen. Hätte der Zeuge L. derartiges gegenüber W. geäußert, wäre von einem diesbezüglichen Vorhalt auszugehen. Gerade eine derartige Äußerung wird aber von den Kl. nicht behauptet.

Werden bei einer Wohnungsabnahme nur bestimmte Mängel angesprochen, andere erkennbare aber nicht, kann der Vermieter Rechte nur aus den angesprochenen ableiten.

Der Vermieter hatte mit Schreiben vom 2. März 2000 Entfernung der Fußbodenfliesen und Herstellung eines neuen Estrichs verlangt. In den Abnahmeterminen am 8. und 15. März 2000 war davon nicht mehr die Rede, sondern nur von anderen Mängeln. Ein an sich vorgesehenes schriftliches Abnahmeprotokoll wurde nicht gemacht. Der Vermieter verlangte Schadensersatz für die nicht ausgeführten Fußbodenarbeiten.

Mit Urteil vom 13. Februar 2003 wies das Kammergericht die Klage ab und meinte, nicht nur ein schriftliches Abnahmeprotokoll enthalte einen Verzicht des Vermieters auf dort nicht vorgesehene Arbeiten, sondern auch eine mündliche Abnahme, bei der bestimmte Mängel nicht erwähnt werden. Hier müsse jedenfalls der Vermieter einen Vorbehalt eindeutig erklären.