Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten durch den Vermieter

Der Vermieter verletzt seine dem Mieter gegenüber obliegende Obhuts- bzw. Fürsorgepflicht, wenn er nach Beendigung von Bauarbeiten auf dem Mietgrundstück sich nicht selbst davon überzeugt, daß die Arbeiten auch tatsächlich beendet sind. Die bloße Mitteilung der Baufirma, die Arbeiten seien beendet, entbindet den Vermieter nicht, sich selbst davon zu überzeugen, daß die bisherige Baustelle auf dem Mietgrundstück wieder gefahrlos betreten werden kann.

Der bekl. Vermieter ließ in der Tiefgarage seines Mietgrundstücks Bauarbeiten durchführen, bis zu deren Beendigung ein Teil der Garage für die Mieter gesperrt blieb. Nach Beendigung dieser Arbeiten überzeugte sich die Bekl. nicht selbst davon, daß auch tatsächlich alle Arbeiten beendet sind. Nachdem die Garage wieder freigegeben war, mußten noch einige Arbeiten durchgeführt werden, wobei der Pkw des Kl. beschädigt wurde. Das AG hat die Klage auf Schadensersatz abgewiesen. Die Berufung des Kl. hatte Erfolg.

Zu den vertraglichen Nebenpflichten des Vermieters gehört die Pflicht des Vermieters, alles zu tun, um seinen Mieter vor Schäden zu bewahren (Palandt, 49. Aufl., Anm. 5 b aa zu Einführung vor § 535 BGB; Anm. 2 b zu § 535 BGB). Dieser Obhuts- bzw. Fürsorgepflicht ist die Bekl. jedenfalls bis zum 27. Juli 1987 offensichtlich nachgekommen. Denn bis zu diesem Tage war die Tiefgarage wegen der dort durchgeführten Bauarbeiten so abgesichert worden, daß die Mieter, deren Abstellplätze im Baubereich gelegen haben, diese nicht benutzen konnten. Somit war auch der Eintritt eines Schadens so gut wie ausgeschlossen.

Diese Voraussetzungen lagen aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, insbesondere aufgrund der Aussage des Zeugen Sch., am 28. Juli 1987, also an jenem Tage, an dem das Fahrzeug des Kl. beschädigt worden ist, nicht mehr vor. Denn nach dem eigenen Vorbringen der Bekl. ist sie aufgrund einer Mitteilung der Firma A. davon ausgegangen, daß die durchgeführten Bauarbeiten in der Tiefgarage am 27. Juli 1987 beendet worden sind, so daß die ganze Garage für die Fahrzeuge der Mieter wieder freigegeben worden ist. Auf die bloße Mitteilung der Firma A. oder Beauftragte dieser Firma allein durfte sich die Bekl. aber nicht verlassen. Denn aufgrund ihrer Obhuts- und Fürsorgepflicht gegenüber ihren Mietern, ins besondere den Garagenmietern, war sie verpflichtet und gehalten, sich zumindest mit der bauausführenden Firma in Verbindung zu setzen und sich zu vergewissern, ob tatsächlich auch alle Arbeiten abgeschlossen waren, also die Voraussetzungen für eine gefahrlose Benutzung der Tiefgarage wieder gegeben waren. Das aber hat die Bekl. offenbar nicht getan. Jedenfalls hat sie Gegenteiliges nicht behauptet. Hätte sie sich aber pflichtgemäß verhalten, hätte sie sehr wohl von der bauausführenden Firma erfahren, daß doch noch nicht alle notwendigen Arbeiten abgeschlossen waren. Tatsächlich wurden dann auch am 28. Juli 1987, also nachdem die Tiefgarage für die Mieter wieder freigegeben war, noch Arbeiten durchgeführt, die die Bekl. in ihrer Berufungserwiderungsschrift als "Einzelaktionen" bezeichnet hat. Bei pflichtgemäßem Handeln hätte also die Bekl. sehr wohl erfahren, daß in der Tiefgarage noch vereinzelte Arbeiten durchzuführen waren, und sie hätte dann die Gelegenheit gehabt, dafür Sorge zu tragen, daß die Tiefgarage bis zum Abschluß dieser letzten Arbeiten gesperrt bleibt. Das aber ist nicht geschehen.

Somit hat die Bekl. zumindest fahrlässig die ihr dem Kl. gegenüber obliegenden Nebenpflichten verletzt. Sie ist daher dem Kl. schadensersatzpflichtig.

Dem Anspruch des Kl. steht der in § 13 MietV vereinbarte Haftungsausschluß der Bekl. nicht entgegen. Denn die letzte mündliche Verhandlung hat unstreitig ergeben, daß es sich bei dieser Passage um eine vorformulierte "Vereinbarung" handelt. Diese Vereinbarung aber ist wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 7 AGBG insgesamt unwirksam (BGHZ 86, 297 = MDR 1983, 490; BGHZ 96, 18 = MDR 1986, 135).

Daß dem Kl. der dargelegte Schaden am Fahrzeug entstanden ist, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme für die Kammer fest. Dieser beläuft sich auf insgesamt 985,85 DM.