Verletzung rechtlichen Gehörs

Verletzung rechtlichen Gehörs; konkludenter Mietvertragsabschluß; unerlaubt abgeschlossener Untermietvertrag

1. Allein durch die Mietzahlung des Untermieters an den Vermieter kommt kein Mietvertrag mit dem Vermieter zustande.

2. Auch ein ohne Erlaubnis des Vermieters abgeschlossener Untermietvertrag ist wirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl., eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, verlangt von der Bekl. Miete und Nutzungsentschädigung. Mit schriftlichem Vertrag vom 19. Oktober 1999 vermietete sie das im Miteigentum ihrer Mitglieder stehende Objekt L.straße 78 in F. an die H. GbR (GmbH in Gründung) auf die Dauer von zehn Jahren. Dieses in Hu. GmbH umfirmierte Unternehmen wurde am 24. September 2003 im Handelsregister gelöscht. In den von der GmbH gemieteten Räumen betrieb der als Zeuge benannte G. unter der Firma H. einen Gastronomieservicebetrieb als Einzelunternehmen weiter. Zum 16. Januar 2004 meldete er den Betrieb ab. Die Bekl. übernahm den Warenbestand und führte den Betrieb ab 1. Januar 2004 unter der Firma H. weiter. Sie zahlte bis März 2005 die Miete an die Kl. Am 4. Oktober 2005 erklärte die Kl. gegenüber der Bekl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

2 Am 9. Dezember 2005 traf die Bekl. mit der Kl. eine Vereinbarung, die unter anderem wie folgt lautet:

"1. Das ‚Grosse' Mietverhältnis (Halle Erdgeschoß, Halle Untergeschoß und Büro Erdgeschoß) L.str. 78, F. endet am 12.12.2005.

2. Der Mietvertrag für den Imbiß bleibt bestehen. Die Restlaufzeit ergibt sich aus dem Mietvertrag. Rein vorsorglich wird bestätigt, daß Frau Ho. Mieterin des Imbisses ist.

3. Frau Ho. verpflichtet sich, folgende Gegenstände in den Räumen zu Ziffer 1 zu belassen: eine Schlagschere, eine Kantbank und ein Klimagerät. Der momentane Verkaufswert beträgt ca. 40.000 €.

4. Frau Ho. ist berechtigt, alle anderen noch im Mietobjekt vorhandenen Sachen herauszuholen.

5. Die Frist für Ziffer 4 bleibt einer Vereinbarung zwischen Herrn Ga. und Herrn G. vorbehalten."

3 Die Bekl. gab die Mietsache am 16. Februar 2006 an die Kl. zurück. Diese verlangt 36.540 € rückständige Miete bzw. Nutzungsentschädigung nebst Zinsen und 703,31 € vorgerichtliche Kosten. Die Bekl. macht geltend, sie sei nicht Mieterin, sondern Untermieterin des G.

4 Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die Berufung der Bekl. ist erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Bekl., mit der sie die Zulassung der Revision und weiterhin die Abweisung der Klage begehrt.

II. 5 Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben.

6 Die statthafte und auch im übrigen zulässige Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Das Berufungsgericht hat, wie der Beschwerdeführer zu Recht rügt, entscheidungserheblichen Sachvortrag der Bekl. übergangen und damit den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen und Anträge der Prozeßbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Das Gebot des rechtlichen Gehörs soll als Prozeßgrundsatz sicherstellen, daß die von den Gerichten zu treffende Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in unterlassener Kenntnisnahme und Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozeßordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisantritte (BGH, Beschluß vom 18. Januar 2005 - XI ZR 340/03 - BGH-Report 2005, 939, 940 unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts).

7 1. Nach diesen Maßstäben ist Art. 103 Abs. 1 GG hier verletzt.

8 a) Das Berufungsgericht meint, die Bekl. sei als Mieterin anzusehen. Wenn ein Mietvertrag zwischen den Parteien nicht durch ausdrücklichen Vertragschluß zustande gekommen sei, so liege jedenfalls eine stillschweigende Vertragsübernahme vor. Die Bekl. sei offenkundig selbst von ihrer Stellung als Mieterin ausgegangen, da sie die Miete direkt bezahlt habe und in der Aufhebungsvereinbarung vom 9. Dezember 2005 ausdrücklich als Mieterin aufgetreten sei. Eine Untervermietung, wie von der Bekl. behauptet, sei nach dem Mietvertrag ohne Zustimmung der Kl. nicht gestattet und auch wirtschaftlich ohne Sinn, da G. dann weiter gehaftet hätte, ohne durch einen höheren Untermietzins davon zu profitieren. Ein schriftlicher Mietvertrag, der bei einem kaufmännischen Betrieb schon aus steuerlichen Gründen zu erwarten gewesen wäre, habe nicht vorgelegt werden können. Konkrete Tatsachen, die auf den mündlichen Abschluß eines solchen Vertrages hindeuteten, seien nicht vorgetragen. Die Bekl. könne nichts Konkretes dazu vorbringen, unter welchen Umständen die Gesellschafter der Kl. die Untervermietung zur Kenntnis genommen haben sollten. Es werde lediglich eine - unzutreffende - rechtliche Schlußfolgerung, nämlich der vermeintliche Abschluß eines Untermietvertrages, gezogen, die einer Beweisaufnahme nicht zugänglich sei. Es fehle an ausfüllenden Tatsachen. Daß die Kl. bei den außergerichtlichen Verhandlungen auf Klarstellung der damals schon bestrittenen Mietereigenschaft gedrängt habe, sei kein Indiz dafür, daß die Bekl. nicht Mieterin sei, sondern belege lediglich, daß die Kl. diesen Streit habe ausräumen wollen. Zu Recht habe das Landgericht davon Abstand genommen, den Sachverhalt durch eine Anhörung des G. auszuforschen.

9 b) Demgegenüber hatte die Bekl. bereits in erster Instanz behauptet, die H. GmbH sei verkauft und später gelöscht worden. In den von ihr gemieteten Räumen habe der als Zeuge benannte G. unter der Bezeichnung H. Gastronomieservice, Inhaber W. G., im Einverständnis mit der Kl. einen Gewerbebetrieb geführt. Anläßlich des Besuches des Gesellschafters A. Ga. in den Geschäftsräumen seien sich der Gesellschafter Ga. und der als Zeuge benannte G. einig gewesen, daß der Mietvertrag auf G. umgeschrieben werde. Dies sei aber bis heute schlichtweg vergessen worden. Nach einem Jahr habe G. seinen Betrieb mit Wirkung vom 1. Januar 2004 an die Bekl. verkauft und ihr die Geschäftsräume und die Halle untervermietet. Sowohl von diesem Verkauf als auch von der Untervermietung sei der Gesellschafter A. Ga. von G. informiert worden. Die Kl. habe daher positive Kenntnis davon, daß G. unter dem Namen H. eine Einzelfirma betrieben, diese zum 1. Januar 2004 an die Bekl. verkauft und ihr die Geschäftsräume untervermietet habe. Für die Richtigkeit dieses Vortrages hatte sich die Bekl. auf die Vernehmung von G. als Zeugen berufen. Das Landgericht und das Berufungsgericht haben den Beweis nicht erhoben.

10 2. Das Berufungsurteil beruht auf der Verletzung des rechtlichen Gehörs. Davon ist bereits dann auszugehen, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, daß das Berufungsgericht bei Berücksichtigung des übergangenen Vorbringens anders entschieden hätte (BGH, Urteil vom 18. Juli 2003 - V ZR 187/02 - NJW 2003, 3205 f. unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts). Das ist hier der Fall. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem Vortrag der Bekl., sie habe mit G. einen Untermietvertrag geschlossen und G. habe dies dem Gesellschafter der Kl., A. Ga., mitgeteilt, nicht bloß um eine rechtliche Schlußfolgerung, sondern um eine dem Zeugenbeweis zugängliche Tatsachenbehauptung. Die Erwägungen des Berufungsgerichts rechtfertigen die Unterlassung der beantragten Zeugeneinvernahme nicht.

11 Daß die Bekl. die Miete direkt an die Kl. bezahlt hat, erlaubt nicht den Schluß, daß sie sich selbst als Mieterin gesehen hat. Es ist keineswegs ungewöhnlich, daß der Untermieter den Untermietzins nicht an den Untervermieter, sondern direkt an den Hauptvermieter zahlt, insbesondere dann, wenn Miete und Untermiete gleich hoch sind. Daß im Mietvertrag die Untervermietung nicht gestattet war, schließt den Abschluß eines Untermietvertrages zwischen G. und der Bekl. nicht aus. Zum einen steht schon nicht fest, daß G. in den Mietvertrag eingetreten ist, und zum anderen hindert die fehlende Gestattung nicht den Abschluß eines Untermietvertrages. Auch ein ohne Erlaubnis des Vermieters abgeschlossener Untermietvertrag ist wirksam (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl. § 540 Rdn. 3, 14). Die Auffassung des Berufungsgerichts, aus Mietersicht sei eine Untervermietung wirtschaftlich deshalb ohne Sinn gewesen, da G. in der Haftung geblieben wäre, ohne durch einen höheren Untermietzins zu profitieren, trifft nicht zu. Die Untervermietung dient häufig nicht der Gewinnerhöhung, sondern der Minimierung wirtschaftlicher Verluste, indem der Mieter versucht, einen Teil der von ihm zu zahlenden Miete durch Untervermietung zu decken (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kapitel 18 Rdn. 2). Die Auffassung, die Bekl. habe, falls sie nicht Mieterin sei, die Vereinbarung vom 9. Dezember 2005 nicht unterzeichnen dürfen, berücksichtigt nicht, daß sich die Bekl. geweigert hat, eine von der Kl. vorgelegte Vereinbarung zu unterzeichnen, in der ausdrücklich festgehalten war, daß die Bekl. in den Mietvertrag eingetreten sei. Statt dessen kam es zur Vereinbarung vom 9. Dezember 2005, für deren Formulierung die Bekl. - plausibel - dargelegt hat, mit der Vereinbarung habe - im Einvernehmen mit G. - sichergestellt werden sollen, daß das Mietverhältnis über die Geschäftsräume und die Halle (das "Grosse" Mietverhältnis) zum 12. Dezember 2005 ende, der mit G. geschlossene Mietvertrag über den Imbiß aber bestehen bleibe. Daß das behauptete Untermietverhältnis nicht schriftlich abgeschlossen wurde, ist zwar ungewöhnlich, aber kein Indiz gegen den Abschluß eines Untermietvertrages, wenn man berücksichtigt, daß auch der von der Kl. behauptete Mietvertrag mit der Bekl. der Schriftform entbehrt. Daß die Kl. bei den außergerichtlichen Verhandlungen auf Klarstellung der damals schon bestrittenen Mietereigenschaft drängte, ist zwar, wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, kein Indiz dafür, daß die Bekl. nicht Mieterin war, spricht umgekehrt aber auch nicht dagegen, daß der von der Bekl. behauptete Untermietvertrag zustande gekommen ist.

Allein durch die Mietzahlung des Untermieters an den Vermieter kommt kein Mietvertrag mit dem Vermieter zustande. Unerheblich dabei ist, daß der Untermietvertrag ohne Erlaubnis des Vermieters abgeschlossen worden ist, entschied der BGH.

Die Miete und Nutzungsentschädigung einklagende Miteigentümergemeinschaft vermietete als GbR ein Objekt an eine H. GbR (GmbH in Gründung), die am 24. September 2003 im Handelsregister gelöscht wurde. In den gemieteten Räumen betrieb der Zeuge G. unter der Firma H. einen Gastronomieservicebetrieb, dessen Warenbestand die Beklagte übernahm und unter der Firma H. weiterführte. Sie zahlte bis zum März 2005 die Miete an die Klägerin. Nachdem sich die Beklagte geweigert hatte, eine von der Klägerin vorgelegte Vereinbarung zu unterzeichnen, in der ausdrücklich festgehalten werden sollte, daß die Beklagte in den Mietvertrag eingetreten sei, vereinbarte die Beklagte unter dem 9. Dezember 2005 mit der Klägerin, daß unter Beendigung des Mietvertrages im übrigen der Mietvertrag für den Imbiß bestehen bleibe und eine Frau Ho. dessen Mieterin sei. Nachdem die Beklagte die Mietsache am 16. Februar 2006 zurückgegeben hatte, verklagte die Klägerin die Beklagte auf Zahlung rückständiger Miete und Nutzungsentschädigung mit der Begründung, diese sei Mieterin gewesen. Die Beklagte machte demgegenüber geltend, sie sei nicht Mieterin, sondern nur Untermieterin des G. gewesen. Die Vorinstanzen gaben der Klage in vollem Umfang statt. Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts, die Revision nicht zuzulassen, richtete sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten.

Der BGH hob daraufhin das angefochtene Urteil wegen Übergehung rechtserheblichen Vortrags der Beklagten auf. Das Berufungsgericht habe zu Unrecht deren Vortrag nicht berücksichtigt, der Gesellschafter Ga. der Klägerin und der Zeuge G. seien sich zwar darüber einig gewesen, daß der Mietvertrag nach Löschung der H. GmbH auf den G. umgeschrieben werden solle, was aber bis heute schlichtweg vergessen worden sei, woraufhin G. ihr die Geschäftsräume untervermietet habe, wovon der Gesellschafter Ga. der Klägerin auch informiert worden sei. Bei diesem Vortrag handele es sich nicht um eine bloße Schlußfolgerung, sondern um einen dem Zeugenbeweis zugänglichen Tatsachenvortrag.

Daß die Beklagte die Miete direkt an die Klägerin gezahlt habe, erlaube nicht den Schluß, daß sie sich selbst als Mieterin gesehen habe; denn dies sei keineswegs ungewöhnlich. Unerheblich sei, daß im (Haupt-) Mietvertrag die Untervermietung nicht gestattet gewesen sei, denn auch ein ohne Erlaubnis des Vermieters abgeschlossener Untermietvertrag sei wirksam. Da die Beklagte sich zudem zuvor geweigert habe, eine Vereinbarung zu unterzeichnen, nach der sie als Mieterin in den Mietvertrag (mit der H. GmbH) eingetreten sei, sei auch unerheblich, daß sie die Vereinbarung vom 9. Dezember 2005 unterzeichnet habe, wodurch im übrigen - im Einvernehmen mit G. - lediglich habe sichergestellt werden sollen, daß der mit G. geschlossene Mietvertrag über den Imbiß trotz Beendigung des Mietverhältnisses im übrigen bestehen bleibe.