Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei Verwaltungskosten für Geschäftsraummiete

Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei Verwaltungskosten für Geschäftsraummiete; Vergleichskosten

Macht der Geschäftsraummieter bei der Betriebskostenabrechnung über Verwaltungskosten eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes geltend, kann er sich nicht auf Angebote von Wohnungseigentumsverwaltern (in anderen Bundesländern) berufen. Die Aufgaben eines Wohnungseigentumsverwalters sind mit der Verwaltung eines Objekts mit gewerblichen Mietverhältnissen nicht zu vergleichen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung der Kl. hat Erfolg.

[...] a. Gemäß § 5 des Mietvertrages hat die Bekl. u.a. neben der Nettomiete Betriebskosten zu tragen, zu denen auch Verwaltungskosten gehören. Dass diese Vertragsklausel den Mieter - hier die Bekl. - wirksam verpflichtet, Verwaltungskosten zu tragen, hat der BGH mit Urteil vom 24.2.2010 (XII ZR 69/08, GE 2010, 482 = NZM 2010, 279) bereits entschieden.

b. Gegen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009 wendet die Bekl. ein, dass die dort abgerechneten Verwaltungskosten in ihrer Höhe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würden und die Verwaltungskosten daher von der Kl. nicht verlangt werden könnten. Zur Begründung der Rüge der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes hat die Bekl. geltend gemacht, dass Wohnungseigentumsverwalter in Bayern und Hessen im Internet die Verwaltung je Einheit für unter 20 € je Monat anbieten würden. Aufgrund des allgemeinen Preisgefüges dürften die Preise für diese Dienstleistung in Mecklenburg- Vorpommern noch darunter liegen. Dieser Vortrag ist nicht geeignet, den Einwendungen der Bekl. zum Erfolg zu verhelfen.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass der Vermieter angehalten ist, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich vorzugehen. Er muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (BGH, Urt. v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225 = NZM 2011, 705; BGH, Urt. v. 28.11.2007, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116 = NZM 2008, 78). Die Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, müssen also einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen (Schmid, GE 2000, 160; Wall, WuM 2002, 131). Dabei ist auf einen wirtschaftlich vernünftigen Vermieter abzustellen, der das Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (Both in Herrlein/Kandelhard, MietR, 4. Aufl., § 556 Rn. 101).

Rechnet der Vermieter die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigenden Betriebskosten gegenüber dem Mieter ab, verletzt er seine vertragliche Nebenpflicht. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH, Urt. v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225 = NZM 2011, 705; BGH, Urt. vom 28.11.2007, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116 = NZM 2008, 78). Dieser Einordnung folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens trägt.

Macht der Mieter die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes geltend, muss er Umstände vortragen und unter Beweis stellen, die den vielfältigen, je nach Region bzw. Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Vermietungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens hinreichend Rechnung tragen (BGH, Urt. vom 11.8.2010, VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261 = NJW 2010, 3363; BGH, Urt. v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225 = NZM 2011, 705; Hinz, NZM 2012, 137). Diese regionale Bezogenheit fehlt dem Vorbringen der Bekl. bereits, wenn sie sich auf Internetangebote von Verwaltungen aus anderen Bundesländern zur Darlegung der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bezieht. Hierin liegt kein Vortrag betreffend die regionsbezogenen und objektbezogenen üblichen und damit dem Kosten-Nutzen-Verhältnis entsprechenden Verwaltungskosten für ein vergleichbares Objekt. Erst recht fehlt es an einem vom Mieter wegen des Bestreitens des Vermieters zu leistenden Beweisantritt.

c. Zudem ist es der Bekl. verwehrt, sich zur Darlegung der Unwirtschaftlichkeit der abgerechneten Verwaltungskosten auf Angebote für die Verwaltung von Wohn- und Teileigentum zu berufen. Bereits in seinem Urteil vom 10.4.2008 (3 U 158/06, GuT 2008, 200; offengelassen von BGH, Urt. v. 24.2.2010, XII ZR 69/08, GE 2010, 482 = NZM 2010, 279) hat der Senat herausgearbeitet, dass es insoweit an einer Vergleichbarkeit fehlt. § 27 WEG legt ein Verwaltungsverhältnis gänzlich anderer Struktur zugrunde, so dass sich die in § 27 WEG aufgezählten Verwalteraufgaben auch nicht in analoger Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragen lassen. Die Aufgaben des WEG-Verwalters werden zum einen durch sein Auftreten für die Eigentümergemeinschaft im Verhältnis zu Dritten geprägt, zum anderen erfassen sie die Organisation der gemeinschaftlichen Aufgaben, das Verhältnis der Eigentümer zueinander sowie die Herbeiführung und Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft. Mögliche Mietverhältnisse werden von den in § 27 WEG aufgezählten Aufgaben des Verwalters gerade nicht erfasst. Im Rahmen von Mietverhältnissen der einzelnen Eigentümer wird der Verwalter nur dann tätig, wenn ihm über § 27 WEG hinaus der einzelne Eigentümer die Verwaltung seines Sondereigentums übertragen hat. Anders verhält es sich bei gewerblichen Mietverhältnissen. In aller Regel sieht sich hier ein Vermieter des Objektes einer Vielzahl von Mietern gegenüber, mit denen er Vertragsverhältnisse begründet und abwickelt. Hieran hält der Senat fest, braucht dieses aber wegen des unter II. 1. b. Gesagten nicht zu vertiefen.

Der Vermieter hat auch bei Geschäftsraummietverhältnissen für Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten, also auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen, wenn er sich nicht schadensersatzpflichtig machen will. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt wurde, trägt der Mieter. Entscheidend ist, ob vergleichbare Leistungen zu geringeren Kosten hätten erbracht werden können. Dabei muss Gleiches mit Gleichem verglichen werden. Ein angeblich überhöhtes Verwalterhonorar für Gewerberaum kann nicht durch übliche Verwalterhonorare für eine WEG-Verwaltung belegt werden.

Nach dem Geschäftsraummietvertrag hatte die Mieterin auch Verwaltungskosten zu tragen. Gegenüber der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung wandte sie ein, dass die Verwaltungskosten überhöht seien. Im Internet würden Wohnungseigentumsverwalter in Bayern und Hessen ihre Leistungen für unter 20 € je Monat und je Einheit anbieten. In Mecklenburg-Vorpommern – wo der Gewerberaum belegen war – dürften die Preise aufgrund des allgemeinen Preisgefüges noch darunter liegen.

Mit Urteil vom 27. September 2012 folgte das OLG Rostock dem nicht. Mache der Mieter die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes geltend, müsse er Umstände vortragen und unter Beweis stellen, die den vielfältigen, je nach Region bzw. Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Vermietungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens hinreichend Rechnung trügen; Angebote aus anderen Bundesländern dürften nicht herangezogen werden, nötig sei eine regionale Bezogenheit.

Im Übrigen sei es auch unzulässig, das Honorar von WEG-Verwaltern mit dem der Verwalter von gewerblichen Räumen zu vergleichen. Die Aufgabenbereiche beider seien völlig unterschiedlich, insbesondere müsse sich der Gewerberaumverwalter mit einer Vielzahl von Mietverhältnissen auseinandersetzen, die er begründen und abwickeln müsse.