Verletzung des rechtlichen Gehörs durch Überraschungsentscheidung

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist verletzt, wenn ein Gericht ein wohnwerterhöhendes Merkmal für ein Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt, ohne dass dies Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen wäre (hier: Abstellraum aus vom Mieter eingereichter Grundrissskizze).

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Beschwerdeführer wenden sich gegen ihre Verurteilung durch das Landgericht Berlin in einem Mieterhöhungsstreit.

2 Die Beschwerdeführer sind Mieter, die Beteiligte zu 2 ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 29. Juni 2009 forderte die Beteiligte zu 2 die Beschwerdeführer auf, der Erhöhung ihrer Miete gemäß § 558 BGB einschließlich Zuschlägen für Gartennutzung und teilgewerblicher Nutzung auf insgesamt 1.264,16 € bis Ende August zuzustimmen. Nach Ablauf der Frist erhob die Beteiligte zu 2 vor dem Amtsgericht Schöneberg Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie trug unter anderem vor, die Wohnung verfüge über einen geräumigen und gut belichteten Balkon, und das Gebäude weise einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand auf. Die Beschwerdeführer entgegneten, dass ihnen die Wohnung in einem desolaten Zustand übergeben worden sei. Sie hatten zahlreiche Arbeiten und Einbauten in der Wohnung vorgenommen, zu deren Veranschaulichung sie eine Grundrisszeichnung vorlegten.

3 Das Amtsgericht verurteilte die Beschwerdeführer zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 1.151,83 €, im Übrigen wies es die Klage ab. Zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2009 führte es u. a. aus, die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung sei positiv, da die Wohnung über einen Wintergarten verfüge. Da wohnwertmindernde Merkmale substantiiert vorgetragen seien, könne dahinstehen, ob zusätzlich ein großer geräumiger Balkon zu berücksichtigen sei.

4 Beide Parteien legten gegen das Urteil Berufung ein. Die Beschwerdeführer rügten die formelle und materielle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens sowie die Anwendung des Rasterfelds L 2 der Mietspiegeltabelle und der Merkmalgruppe 3 bei der Spannenzuordnung. Bei der Merkmalgruppe 3 stünde dem wohnwerterhöhenden Merkmal „Wintergarten" das negative „kein nutzbarer Balkon" gegenüber. Bei einem fehlenden Balkon sei nach einer Entscheidung des Kammergerichts (GE 2004, 1391) das wohnwertmindernde Merkmal „kein nutzbarer Balkon" erfüllt. Die Beteiligte zu 2 begründete ihre Berufung unter anderem mit dem Vorliegen weiterer positiver und dem Bestreiten negativer Merkmale. Alle Berufungskammern des Landgerichts würden die zutreffende Ansicht vertreten, dass ein Balkon vorhanden sein müsse, damit er nicht nutzbar sein könne. Mit dem angegriffenen Urteil änderte das Landgericht auf die Berufung der Beschwerdeführer die Entscheidung des Amtsgerichts ab. Es verurteilte sie, „eine Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die Wohnung ... auf insgesamt 1.151,93 € ab dem 1. September 2009 zu zahlen". Im Übrigen wies es die Berufungen zurück. Die Revision ließ es nicht zu. Bei der Berechnung des Erhöhungsbetrages gemäß § 558 BGB sei die Merkmalgruppe 3 positiv. Das folge schon daraus, dass die Wohnung nicht nur über einen großen und geräumigen Wintergarten, sondern ausweislich der von den Bekl. eingereichten Skizze auch über eine Abstellkammer verfüge. Das von den Bekl. behauptete Merkmal „kein nutzbarer Balkon" könne daher dahinstehen. Zu den übrigen behaupteten negativen Merkmalen könne auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden.

5 Mit Schriftsatz vom 23. Dezember 2011 erhoben die Beschwerdeführer eine Anhörungsrüge gemäß § 321 a ZPO. Sie machten unter anderem geltend, weder die Kl. noch das Amtsgericht hätten sich darauf berufen, dass die Wohnung über eine Abstellkammer verfüge. Darauf habe erstmals das Landgericht in seinem Berufungsurteil abgestellt. Das Gericht habe insoweit seiner Entscheidung Tatsachen zugrunde gelegt, zu denen sie nicht hätten Stellung nehmen können. Im Übrigen sei in der von ihnen vorgelegten Skizze keine Abstellkammer eingezeichnet, sondern eine als „Kammer" bezeichnete Nische. Nach dem Mietspiegel sei aber ein Abstellraum mit Sichtschutz erforderlich, wozu keinerlei Vortrag der darlegungspflichtigen Kl. existiere. Da dieses vom Gericht eingeführte angebliche wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellkammer" irrelevant sei, wäre es auf das Merkmal „kein nutzbarer Balkon" angekommen. Im Hinblick auf die von ihnen zitierte Entscheidung des Kammergerichts hätte hierzu die Revision zugelassen werden müssen. Damit sei nicht nur ihr Anspruch auf rechtliches Gehör, sondern auch das Recht auf den gesetzlichen Richter verletzt. Das Landgericht verwarf die Anhörungsrüge mit Beschluss vom 10. Januar 2012 als unzulässig. Die Rügebegründung genüge nicht den Anforderungen an die Darlegung einer entscheidungserheblichen Gehörsverletzung. Der Umstand, dass die Wohnung über eine Abstellkammer verfüge, werde „auch in der Rügebegründung nicht in Abrede gestellt".

6 Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer die Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 15 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB -, des Willkürverbotes gemäß Art. 10 Abs. 1 VvB und des Anspruchs auf den gesetzlichen Richter nach Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB. Das rechtliche Gehör sei verletzt, weil sie schon in der Berufungsbegründung darauf hingewiesen hätten, dass es im Berliner Mietspiegel nicht nur auf das Vorhandensein besonderer Eigenschaften ankomme, sondern auch die „Qualität der Ausstattungsmerkmale von Bedeutung" sei. Entgegen dem Beschluss zum Anhörungsrügeverfahren habe das Landgericht in der mündlichen Verhandlung nicht umfassend erörtert, dass der behauptete schlechte Ausgangszustand der Wohnung einer Einordnung in den Mietspiegel entgegenstehe. Das ergebe sich weder aus dem Protokoll noch aus den Urteilsgründen. Außerdem habe es einen anderen Sachverhalt als den von ihnen vorgetragenen als unstreitig angesehen, so dass es offenbar ihren Vortrag nicht zur Kenntnis genommen habe. Ferner sei ein Beweisangebot zu dem überwiegend schlechten, renovierungsbedürftigen Zustand des Eingangsbereichs und Treppenhauses des Gebäudes übergangen worden. Auch die fehlerhafte Berücksichtigung einer Abstellkammer als wohnwerterhöhend verstoße gegen Art. 15 Abs. 1 VvB. Ihren Einwand, dass sie dazu im Renovierungsverfahren gar nicht hätten Stellung nehmen können, habe das Landgericht damit abgetan, sie hätten den Umstand, dass die Wohnung über eine Abstellkammer verfüge, auch in der Rügebegründung nicht in Abrede gestellt. Zum einen stimme dies nicht und zum anderen diene das Anhörungsrügeverfahren nicht dazu, Tatsachen zu klären, die im Berufungsverfahren zu klären gewesen wären. Das Landgericht habe zudem willkürlich seine Pflicht zur Zulassung der Revision und damit die Garantie des gesetzlichen Richters verletzt, weil es hinsichtlich des Merkmals „kein nutzbarer Balkon" von der von ihnen zitierten Rechtsprechung des Kammergerichts abgewichen sei. Bei richtiger Behandlung der Frage der Abstellkammer wäre es auf dieses Merkmal der Wohnung angekommen. [...]

II. 8 Die Verfassungsbeschwerde hat mit der Rüge einer Verletzung des rechtlichen Gehörs Erfolg. Das angegriffene Urteil verstößt gegen Art. 15 Abs. 1 der Verfassung von Berlin ‑ VvB ‑. [...]

10 Das Landgericht durfte zwar grundsätzlich die von den Beschwerdeführern vorgelegte Grundrisszeichnung heranziehen, auch soweit sie diese zu einem anderen Zweck in das Verfahren eingeführt hatten und nicht beweisbelastet waren. Das Landgericht hat den Ausgang des Rechtsstreits insoweit jedoch auf einen im bisherigen Rechtsstreit nicht zur Sprache gekommenen Umstand gestützt, ohne den Beschwerdeführern Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Es hat im Urteil nämlich festgestellt, die Wohnung weise zu ihren Lasten eine im Sinne der Merkmalgruppe 3 der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2009 wohnwerterhöhende „Abstellkammer" auf. Ein Hinweis hierauf wäre - auch zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung, da sich weder die Gegenseite noch das Amtsgericht zuvor darauf berufen hatten - erforderlich gewesen. Im Übrigen hätte es eines Hinweises, dass nach tatrichterlicher Würdigung eine wohnwerterhöhende „Abstellkammer" vorhanden und dies aus der Sicht des Landgerichts entscheidungserheblich war, hier ferner deshalb bedurft, weil die Parteien in der Berufungsinstanz insoweit nur noch über das wohnwertmindernde Merkmal „kein nutzbarer Balkon" gestritten hatten.

11 Den Vortrag der Beschwerdeführer im Anhörungsrügeverfahren, bei dem in der Zeichnung als „Kammer" genannten Teil der Wohnung handele es sich tatsächlich nur um eine Nische ohne Sichtschutz, die ihrer Auffassung nach keine Abstellkammer im Sinne des Mietspiegels darstelle, hat das Landgericht auch nachträglich nicht oder jedenfalls nicht hinreichend in Erwägung gezogen. Seine Ausführungen in dem Beschluss vom 10. Januar 2012 dazu, die Beschwerdeführer hätten das Vorhandensein einer Abstellkammer im Sinne des Mietspiegels „auch in der Rügebegründung nicht in Abrede gestellt", wird dem Vorbringen offensichtlich nicht gerecht.

12 Die Entscheidung beruht auf dem Verfassungsverstoß. Es ist nicht auszuschließen, dass das Landgericht bei Gewährung des rechtlichen Gehörs und Erwägung der im Anhörungsrügeverfahren vorgetragenen Einwände gegen die Berücksichtigung der „Kammer" oder „Nische" als wohnwerterhöhender „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung" im Sinne der Merkmalgruppe 3 des Mietspiegels sowie gegebenenfalls bei einer abschließenden Prüfung hinsichtlich des wohnwertmindernden Merkmals „kein nutzbarer Balkon" zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre.

Im Zivilprozess haben die Parteien umfassend vorzutragen; für ein Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter die wohnwerterhöhenden Merkmale im Sinne des Berliner Mietspiegels darlegen, was der Mieter gegebenenfalls bestreiten kann. Macht das Gericht kurzen Prozess und nimmt von Amts wegen ein – nicht vorgetragenes – wohnwerterhöhendes Merkmal an, liegt eine verfassungswidrige Überraschungsentscheidung vor.

Im Zustimmungsprozess hatte sich der Mieter darauf berufen, dass für die (ohne Balkon vermietete) Wohnung das wohnwertmindernde Merkmal „kein nutzbarer Balkon" zutreffe, und konnte sich auf eine (umstrittene) Entscheidung des Kammergerichts berufen. Das Landgericht Berlin meinte, darauf komme es nicht an, da nach der vom Mieter eingereichten Skizze die Wohnung dafür über eine Abstellkammer verfüge, was als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei. Weder der Vermieter noch das Amtsgericht hatten diesen Punkt allerdings erwähnt; ebenso fehlte ein rechtlicher Hinweis des Landgerichts. Die Anhörungsrüge des Mieters, der geltend machte, die Abstellkammer verfüge über keinen Sichtschutz, wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Mit Beschluss vom 31. Mai 2013 gab der Verfassungsgerichtshof von Berlin der Verfassungsbeschwerde statt, da durch die Überraschungsentscheidung der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei. Das Landgericht habe zwar die vom Mieter – wenn auch für einen anderen Zweck – eingereichte Grundrisszeichnung heranziehen dürfen, aber nicht ohne dem Mieter Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben, was erforderlich gewesen sei, da das Vorliegen einer wohnwerterhöhenden Abstellkammer im bisherigen Rechtsstreit nicht zur Sprache gekommen sei.