Verletzung des rechtlichen Gehörs

Verletzung des rechtlichen Gehörs; Berechnung der Bereicherung bei wertsteigernden Investitionen des Mieters; Mietereinbauten

Der Umfang der Bereicherung bei Investitionen des Mieters bemißt sich nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können. (Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Der Kl. verlangt von dem Bekl. Räumung und Nutzungsentschädigung in Höhe von 6.136 € für die Zeit von September 2002 bis April 2003 nach fristloser Kündigung des am 1. Dezember 1999 für 10 Jahre zu einem festen Mietzins von 10 DM/m2 abgeschlossenen Mietvertrages. Der Bekl. begehrt widerklagend Ersatz der von ihm für das Mietobjekt erbrachten Investitionen in Höhe von 47.712,35 € abzüglich der durch seine Aufrechnung gegen die Klageforderung erloschenen 6.136 €, somit 41.576,35 €, hilfsweise Gestattung der Wegnahme von ihm eingebrachter Einrichtungen. Er stützt seinen Anspruch auch auf Bereicherung in Form der durch die Investitionen erzielbaren höheren Miete.

2 Das Landgericht hat den Bekl., der den Räumungsanspruch in erster Instanz anerkannt hat, entsprechend dessen Anerkenntnis zur Räumung und weiter bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsforderung zur Zahlung verurteilt. Der Widerklage hat es im Hilfsantrag (...) stattgegeben und sie im übrigen (Zahlungsantrag) abgewiesen.

3 Auf die Berufung des Bekl. hat das Berufungsgericht die Zahlungsklage abgewiesen und der Widerklage im Hauptantrag (Zahlung von 41.576,35 €) stattgegeben. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde des Kl., mit der er die Zulassung der Revision erstrebt, um seinen Zahlungsantrag weiterzuverfolgen und die Abweisung der Widerklage zu erreichen.

II. 4 Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO in dem im Tenor genannten Umfang aufzuheben.

5 Die statthafte und auch im übrigen zulässige Nichtzulassungsbeschwerde ist insoweit begründet, denn das Berufungsgericht hat entscheidungserheblichen Vortrag des Kl. übergangen und damit dessen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt.

6 Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, das entscheidungserhebliche Vorbringen der Prozeßbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (BVerfGE 86, 133, 144; BVerfG, NJW 1998, 2583, 2584; BVerfG, ZIP 2004, 1762, 1763). Dagegen hat das Berufungsgericht, wie der Kl. zu Recht rügt, verstoßen.

7 1. Das Berufungsgericht geht allerdings zu Recht davon aus, daß sich der Umfang der durch die Investitionen eingetretenen Bereicherung danach bemißt, in welchem Maß sich durch diese der objektive Ertragswert erhöht hat. Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach bemißt sich der Umfang der Bereicherung bei wertsteigernden Investitionen des Mieters nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (Senatsurteile vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 -, WuM 2006, 169, vom 16. September 1998 - XII ZR 136/96 -, NZM 1999, 19, 20 m. w. N.; BGH, Urteile vom 10. Oktober 1984 - VIII ZR 152/83 -, NJW 1985, 313, 315, vom 3. Februar 1959 - VIII ZR 91/58 -, NJW 1959, 872, 874 = LM Nr. 8 zu § 818 Abs. 2 BGB).

8 2. Der Bekl. hat zum Umfang der Bereicherung unter Beweisantritt vorgetragen, der aufgrund seiner Investitionen erzielbare höhere Mietzins betrage 10 €/m2.

9 Der Kl. hat demgegenüber eine durch die Investitionen eingetretene Wertsteigerung wiederholt bestritten, insbesondere auch die Ortsüblichkeit der von dem Bekl. behaupteten erzielbaren Miete von 10 €/m2 und dabei darauf abgehoben, daß die Räume speziell auf die Bedürfnisse des Bekl. zugeschnitten worden wären, so daß andere Mieter die Räume nicht ohne erneute Umbauten mieten würden.

10 Im Hinblick auf dieses Bestreiten hätte das Berufungsgericht deshalb den von dem Bekl. behaupteten, erzielbaren höheren Mietzins nicht zugrunde legen dürfen, sondern hätte den angebotenen Sachverständigenbeweis einholen müssen.

Wertsteigernde Investitionen des Mieters werden nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der Wertsteigerung des Bauwerks berechnet, sondern nach den Vorteilen für den Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache (höhere Miete).

Der Vermieter verlangte von dem Mieter (u. a.) Nutzungsentschädigung. Der Mieter verlangte widerklagend Ersatz der von ihm für das Mietobjekt erbrachten Investitionen. Er stützte seinen Anspruch auch auf Bereicherung in Form der durch die Investitionen erzielbaren höheren Miete. Das LG (Geschäftsraummiete) wies den Zahlungsanspruch des Mieters ab. Das OLG (KG, 20. Senat) gab der Klage des Mieters statt und ging dabei von dem von dem Beklagten behaupteten erzielbaren Mietzins in Höhe von 10 €/m2 aus (der Vertrag war ursprünglich für zehn Jahre zu einem festen Mietzins von 10 DM/m2 abgeschlossen). Das KG hatte die Revision nicht zugelassen, was zur Nichtzulassungsbeschwerde des Vermieters zum BGH führte.

Der BGH ließ auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Vermieters die Revision zu, hob das Urteil des KG auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das KG zurück. Die Nichtzulassungsbeschwerde sei begründet, denn das Berufungsgericht habe den entscheidungserheblichen Vortrag des Klägers (Vermieters) übergangen und damit dessen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Der Vermieter habe nämlich die durch die Investitionen eingetretene Wertsteigerung wiederholt bestritten, insbesondere auch die Ortsüblichkeit der von dem Mieter behaupteten erzielbaren Miete von 10 €/m2. Er habe überdies vorgetragen, daß die Räume speziell auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten worden wären, so daß andere Mieter diese Räume ohne erneute Umbauten nicht mieten würden. Das Berufungsgericht hätte daher den angebotenen Sachverständigenbeweis einholen müssen.

Zu Recht sei allerdings das KG davon ausgegangen, daß sich der Umfang der durch die Investitionen eingetretenen Bereicherung danach bemesse, in welchem Maße sich durch diese der objektive Ertragswert erhöht habe. Danach ermesse sich der Umfang der Bereicherung bei wertsteigernden Investitionen des Mieters nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können. In diesem Zusammenhang verweist der BGH auf seine ständige Rechtsprechung (die im übrigen auch der herrschenden Meinung in der Literatur entspricht).