Verletzung des Konkurrenzschutzes als Sachmangel

1. Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache kann einen Sachmangel der Mietsache darstellen.

2. Zum Konkurrenzschutz bei der Vermietung von Teil-/Sondereigentum.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl., eine Ärztin in einem Ärztehaus, begehrt gegenüber dem Bekl. die Feststellung einer geminderten Gewerbemiete, weil dieser gegen seine Konkurrenzschutzpflicht verstoßen habe, indem er die spätere Tätigkeit eines Arztes gleicher Fachrichtung im selben Ärztehaus nicht unterbunden habe. Die Klage blieb in beiden Instanzen erfolglos.

II. Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg.

1. Die mietrechtliche Feststellungsklage der Kl. ist zulässig (§ 256 ZPO), auch wenn sie nicht das Bestehen eines Mietverhältnisses zum Gegenstand hat, sondern auf Mietzinsminderung gerichtet ist (vgl. BGH, Urt. v. 12.6.1985 - VIII ZR 142/84 = WM 1985, 1213).

2. Die Voraussetzungen eines Sachmangels nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB liegen nicht vor. Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. RGZ 119, 353, 356), der sich der Senat vor dem Hintergrund privatautonom vereinbarer Hauptleistungspflichten im Gewerbemietrecht anschließt, und der wohl herrschenden Literaturmeinung (vgl. Hübner/Riesbach/Fürst, in: Lindner-Figura/Orprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 14, Rn. 176 m.w.N.) zugleich einen Sachmangel der Mietsache darstellt, erfordert die Vereinbarung eines entsprechenden Konkurrenzschutzes. Eine derartige Vereinbarung ist hier nicht feststellbar.

a) Der Bekl. hat sich nicht stillschweigend zu dem von der Kl. zunächst beanspruchten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz verpflichtet.

aa) Ob die Parteien eines Mietvertrages einen Konkurrenzschutz vereinbart haben, möglicherweise auch nur vertragsimmanent und stillschweigend, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrages (§§ 133, 157 BGB). Der Mieter von Gewerberäumen hat jedenfalls bei einem hinreichend spezifizierten und dem Vermieter bekannten Mietzweck regelmäßig ein dem Vermieter erkennbares Interesse am unveränderten Fortbestand einer bei Vertragsabschluss bestehenden räumlichen Alleinstellung als Anbieter für Kunden, um die der Mieter mit potentiellen Wettbewerbern konkurriert; dies gilt in gleicher Weise für Freiberufler mit einem allgemeinen und wechselbereiten Zulauf von Mandanten, Klienten, Patienten u. Ä. gegenüber. Soweit der unveränderte Fortbestand dieser räumlichen Alleinstellung bei Vertragsabschluss im Herrschaftsbereich des Vermieters liegt, kann der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache davon ausgehen, dass sein Vertragspartner den Vorteil einer solchen Monopollage, der sich allgemein bekannt in einer erhöhten Nachfrage und dementsprechend besseren Vermietbarkeit zu höheren Mieten niederschlägt, bei Vertragsabschluss realisiert und insoweit sein Interesse an einer späteren uneingeschränkten Vermietbarkeit weitere Räumlichkeiten in der Nachbarschaft an Konkurrenten hintanstellt. Da es zudem für die Willensbildung der Vertragsparteien regelmäßig auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt und sich eine Vermietung an einen Konkurrenten durch den Vermieter insoweit als eine nachträgliche Änderung vertragswesentlicher Umstände aus seinem Herrschaftsbereich darstellt, erscheint es auch angemessen, dem Vermieter die Notwendigkeit einer dann regelmäßig erforderlichen Rechtfertigung oder wenigstens eines Vorbehaltes bei Abschluss des Erstvertrages - und sei es nur durch AGB - gegenüber dem Mieter aufzuerlegen, der anderenfalls einen dem Vermieter"abgekauften" Konkurrenzschutz in seine Miete einpreist.

bb) In Anwendung dieser Grundsätze lässt sich die stillschweigende Vereinbarung eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes hier nicht feststellen, denn der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung der Kl. in dem Ärztehaus lag nicht im alleinigen Herrschaftsbereich des Bekl. Eine stillschweigende Unterlassungsverpflichtung setzt regelmäßig die entsprechende Handlungsmöglichkeit des Unterlassungsverpflichteten voraus, im Falle eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes mithin das zur Vermietung berechtigende Eigentum des Vermieters bei Vertragsabschluss hinsichtlich der später an Konkurrenten vermieteten Räumlichkeiten/Flächen. Insoweit war der Bekl. jedoch nur hinsichtlich des ihm zugeordneten Sondereigentums uneingeschränkt vermietungsbefugt. Hinsichtlich der an den Konkurrenten der Kl. vermieteten Räumlichkeiten hatte der Bekl. schon nach dem Vorbringen der Kl. zu keinem Zeitpunkt ein ihm zugeordnetes Sondereigentum für sich beansprucht.

Sich dessen ungeachtet darüber hinaus zu verpflichten, also Gefahr zu laufen, von der Kl. auf einen Konkurrenzschutz in Anspruch genommen zu werden, den er gegen die übrigen Miteigentümer mangels entsprechender Abrede nicht durchsetzen konnte, bestand für ihn kein vernünftiger Anlass (vgl. ebenso BGH, U. v. 9.10.1974 - VIII ZR 113/72; juris-Tz. 34= NJW 1974, 2317).

b) Abgesehen davon begegnet die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung zum Konkurrenzschutz erheblichen Zweifeln, da die Parteien den Konkurrenzschutz in § 23 des Mietvertrages ausdrücklich geregelt haben, und zwar klar und eindeutig begrenzt auf den Umfang, wie ihn die Sondereigentümer untereinander vereinbart haben. Mit der Unterschrift der Parteien hat die Vertragsurkunde überdies die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich.

Die Teil-/Sondereigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietern der Miteigentümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren; vielmehr haben sie entsprechende Wettbewerbstätigkeiten, da diese außerhalb des Regelungsbereiches des § 14 Nr. 1 WEG liegen, hinzunehmen (BGH, U. v. 20.6.1986 - V ZR 47/85; juris-Tz. 15 = WM 1986, 1273; OLG Stuttgart, U. v. 27.9.1990, ZMR 1990, 465). Dass die von der Kl. beanspruchte Konkurrenzschutzvereinbarung als Gebrauchsbeschränkung in die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung aufgenommen oder ein Konkurrenzverbot von der Eigentümerversammlung mehrheitlich und unangefochten beschlossen worden wäre, behauptet die Kl. selbst nicht.

c) Ihre Behauptung, die Zeugin H. habe ihr am 28.2.2007 nach der erstmals und überraschend an diesem Tag zur Kenntnis und zur Unterschrift erfolgten Vorlage des Mietvertragsentwurfes aus Anlass ihres, der Kl., Begehren nach dem von ihr behaupteten Konkurrenzschutz gegen weitere Facharztpraxen mit der Ausrichtung Allgemeinmedizin als Beauftragte des Bekl. sowie in dessen Beisein und in dem der Zeugin C. versichert, dass sich kein weiterer Allgemeinarzt im Ärztehaus niederlassen könne, hat keine der Zeuginnen bestätigt. Vielmehr waren die Bekundungen der Zeuginnen negativ ergiebig.

2. Die Ausführungen der Kl. zu ihrer angeblichen Täuschung durch den Bekl. über das bereits bei Mietvertragsabschluss für den Bekl. absehbare Ende ihrer Alleinstellung als einzige Allgemeinärztin im Ärztehaus sind unerheblich. Die behaupteten Täuschungen durch verheimlichendes Unterlassen des Bekl. könnten allenfalls Schadensersatzansprüche aus cic begründen, die die Kl. hier ausdrücklich nicht verfolgen will. Außerdem wären Schadensersatzansprüche aus cic regelmäßig auf das negative Interesse gerichtet, hier also darauf, so gestellt zu werden, wie der Geschädigte bei unterlassener Verheimlichung, d. h. bei erfolgter Aufklärung stünde. Bezogen auf den Mietvertrag gäbe die Täuschung dem Getäuschten ein Kündigungsrecht, das die Kl. hier indessen ersichtlich nicht ausübt.

Sofern Ansprüche aus cic nicht ohnehin durch die mietrechtliche Gewährleistung verdrängt werden und ausnahmsweise daneben bestehen bleiben, also etwa bei vorsätzlich falschen Angaben (vgl. hierzu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 170) und als weitere Ausnahme wegen Arglist sogar das Erfüllungsinteresse geltend gemacht werden könnte, hilft auch dies der Kl. nicht weiter. Sie hätte in diesem Fall darzulegen und zu beweisen, dass der Mietvertrag ohne das Verschulden bei Vertragsabschluss mit dem von ihr erstrebten Inhalt wirksam zustande gekommen wäre (vgl. Stellmann, in: Lindner-Figura/Orprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 4, Rn. 49 m.w.N.). Dass überhaupt nur eine der Parteien - geschweige denn beide - bereit gewesen wären, den Mietvertrag zu einer um 30 % geminderten Miete abzuschließen, hat die Kl. selbst schon nicht behauptet. [...]

Die Vermietung von Räumen im Ärztehaus an einen weiteren Arzt mit derselben Fachrichtung kann als Verstoß gegen die Konkurrenzschutzverpflichtung einen Mangel darstellen und zur Mietminderung führen.

Der beklagte Vermieter war Mitglied einer mehrköpfigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der in Potsdam ein sog. Ärztehaus gehörte. Die Gesellschaft hatte dem Beklagten an bestimmten Praxisräumen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Der Beklagte verkaufte die von ihm dort betriebene Facharztpraxis für Allgemeinmedizin an die Klägerin und vermietete ihr am 9. März 2007 zugleich die Praxisräume auf die Dauer von zehn Jahren mit zweimal fünfjähriger Verlängerungsoption zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.600 €. Am 22. März 2007 fasste die GbR den Beschluss, weitere, von einer verstorbenen Gesellschafterin genutzte Praxisräume zum 1. September 2007 an einen Diplom-Mediziner zu vermieten; dieser betreibt dort seitdem ebenfalls eine Facharztpraxis für Allgemeinmedizin. Die Klägerin forderte den Beklagten daraufhin zur Einstellung des weiteren Praxisbetriebes auf und begehrt mit der Klage die Feststellung, dass wegen des "Konkurrenzbetriebes" ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliege.

Das Landgericht Potsdam wies die Klage ab; die Berufung beim OLG Brandenburg blieb erfolglos. Der Beklagte habe die Konkurrenzschutzpflicht schon deshalb nicht verletzt, weil nicht er, sondern die GbR den Mietvertrag mit dem weiteren Allgemeinmediziner abgeschlossen habe.

Es dürfte inzwischen nahezu allgemeine Meinung sein, dass die Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht einen Sachmangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB darstellt, der zur Minderung führen kann (vgl. ausführlich KG vom 16. April 2007 - 8 U 199/06, GE 2007, 1551). Dass die Höhe der Minderung im Wege der Feststellungsklage ermittelt werden kann, bedarf ebenfalls keiner Erörterung, weil die Voraussetzungen des § 256 ZPO vorliegen. Gleiches gilt für die Zurechenbarkeit des Mangels: Um Gewährleistungsansprüche auszulösen, muss der Vermieter und nicht ein Dritter die Konkurrenzsituation geschaffen haben. Insoweit betritt das OLG Brandenburg mit der Entscheidung kein Neuland, auch insoweit nicht, als die GbR trotz Mitgliedschaft des beklagten Vermieters als ein von ihm zu unterscheidendes Rechtssubjekt anzusehen ist. Einen Ansatzpunkt für eine Haftung des Beklagten gibt es aber doch.

Sollte der Beklagte - was sich allerdings aus dem wiedergegebenen Sachverhalt nicht ergibt - einer der zehn Gesellschafter gewesen sein, die für eine Vermietung der weiteren Praxisräume an einen Allgemeinmediziner gestimmt haben, dürfte hiermit gegenüber der Klägerin eine Pflichtverletzung nach § 241 Abs. 2 BGB begangen worden sein. Der Beklagte war - selbstverständlich - verpflichtet, auf das "Unternehmen" der Klägerin Rücksicht zu nehmen, also dafür zu sorgen, dass der Mietzweck nicht beeinträchtigt wurde. Dass die Eröffnung einer weiteren Praxis mit demselben Anwendungsbereich nicht zur Belebung der Umsätze der Klägerin beitragen würde, lag auf der Hand. Also hätte der Beklagte gegen die Vermietung stimmen müssen. Hätte er dies nicht getan, läge eine zum Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verpflichtende Handlung vor. Schadensersatz ist nach § 249 Abs. 1 BGB grundsätzlich so zu leisten, dass der Zustand wiederhergestellt wird, der ohne die zum Ersatz verpflichtende Handlung bestanden hätte. Das heißt hier, dass der Mietgebrauch nicht durch eine weitere Allgemeinpraxis beeinträchtigt wäre, also Leistung und Gegenleistung "äquivalent" gewesen wären. Da dieser Zustand nicht mehr erreichbar ist, muss Schadensersatz durch Ausgleich geleistet werden; dieser beläuft sich der Höhe nach genau auf den - ggf. durch das Gericht festzustellenden - Minderungsbetrag.