Verletzung der Rückbaupflicht als Vorenthaltung

Verletzung der Rückbaupflicht als Vorenthaltung; Teilräumung

1. Eine "Vorenthaltung" im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verletzt ist; dabei ist grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich.

2. Keine bloße Schlechterfüllung der Rückgabeverpflichtung, sondern eine nur teilweise Rückgabe ist gegeben, soweit der Mieter seiner Rückbaupflicht in erheblichem Umfang nicht nachgekommen ist, so daß nach den Umständen des Einzelfalles nur eine teilweise Räumung anzunehmen ist.

1. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß eine Rückgabe einer Mietsache unter Verstoß gegen eine Rückbaupflicht von beträchtlichem tatsächlichen und kostenmäßigen Umfang eine Vorenthaltung der Mietsache i. S. d. § 546 a Abs. 1 BGB mit der Folge einer Entschädigungspflicht darstellen kann.

Eine "Vorenthaltung" im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verletzt ist.

Dabei ist grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich; insbesondere kommt es für die Erfüllung der Rückgabepflicht nicht darauf an, ob vereinbarte Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sind (KG, KGR Berlin 2004, 175; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Auflage 2006, § 546 Rn. 5).

Keine bloße Schlechterfüllung, sondern eine nur teilweise Rückgabe ist jedoch gegeben, soweit der Mieter pflichtwidrig seiner Rückbaupflicht in solchem Umfang nicht nachgekommen ist, daß nach den Umständen des Einzelfalles nur eine teilweise Räumung anzunehmen ist: Teilleistungen bei Erfüllung der Rückgabeverpflichtung sind unzulässig (§ 266 BGB) mit der Folge, daß dem Vermieter die gesamte Mietsache vorenthalten wird (BGHZ 104, 285; OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 105; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Pietz/Leo, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 16 Rn. 28; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 546 a BGB, Rn. 8 m. w. N.).

2. Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht daher zu dem Ergebnis gelangt, daß die Bekl. die gemieteten Räume pflichtwidrig mangels Rückbau der Schaufensteranlage nur teilweise zurückgegeben hat, also ein Fall der Vorenthaltung i. S. d. § 546 a ZPO vorliegt.

a) Die Verpflichtung der Bekl. zum Rückbau der von ihr zu Mietbeginn mit Einverständnis des Kl. eingebauten Schaufensteranlage ergibt sich aus dem Gesetz.

(1) Zu Recht verweist das Landgericht hierbei auf § 546 Abs. 1 BGB. Die darin begründete Verpflichtung zur Rückgabe umfaßt die Entfernung von Ein- und Umbauten, die mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt worden sind (BGH, NJW-RR 1994, 847; BGH, NJW 2002, 3234, beide zum insoweit gleichlautenden § 556 Abs. 1 BGB a. F.; Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 546 Rn. 6).

Unstreitig war bei Vertragsbeginn die Schaufensteranlage anders gestaltet. Folglich hat die Bekl. ihren Rückbau zu veranlassen.

(2) ...

b) Der Rückbau der Schaufensteranlage war auch schon per Mietvertragsende geschuldet - nicht erst - wie die Bekl. meint - infolge der schriftlichen Aufforderung der Kl. vom 14. Oktober 2003. [...]

c) Die Schaufensteranlage ist auch für das Gesamtobjekt so bedeutsam, daß eine Rückgabe der Räume ohne Rückbau eine unzulässige Teilrückgabe darstellt, die zu einer Vorenthaltung der Mietsache (§ 546 a BGB) führt.

[...]

Die vom Kl. beanspruchten Kosten für die Wiederherstellung, die die Bekl. nicht hinreichend bestritten hat, heben zusätzlich die besondere Bedeutung des Rückbaus hervor. Der Kl. hat die Kosten unter Vorlage eines Angebotes der Fa. A. vom 29. April 2004 mit 30.343,28 € beziffert. Dies entspricht knapp vier Monatsbruttomieten, also einem nicht unwesentlichen Betrag.

In der Gesamtschau ist der Streitfall anders zu beurteilen als eine Sachlage bei - lediglich - nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen, auf die die Bekl. auf S. 3 f. ihrer Berufungsbegründung Bezug nimmt. Hier ist die Auffassung des Landgerichts, die Rückgabe ohne Rückbau komme der Vorenthaltung der gesamten Räume i. S. d. § 546 a BGB, gleich, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

d) Die Hilfsaufrechnungen der Bekl. wegen der Klimaanlage sowie der Bodenreparatur führen nicht zu einer Reduzierung der zuerkannten Forderung.

(1) Den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts wegen des Wertes der Klimaanlage ist wenig hinzuzufügen.

Auf die Aufforderung des Landgerichts vom 12. Mai 2005, näher zum behaupteten Restwert der Klimaanlage von 23.000 € vorzutragen, hat die Bekl. ein Angebot der C. GmbH vom 23. Juli 1998 über 31.386,12 € vorgelegt, also über den Einbaupreis. Dies besagt schon nichts über den seinerzeitigen Wert der eingebauten Anlage (Preis ist nicht gleich Wert), erst recht nichts über den Wert bei Ende des Mietverhältnisses im Mai 2003, also knapp fünf Jahre später.

Auf die Vorlage einer Erklärung der C. GmbH vom 29. Juni 2006 zum Zustand der Anlage ("physisch und moralisch verschlissen", "nicht mehr zeitgemäß", Wiederverkauf dieser Anlage so gut wie ausgeschlossen") durch die Kl. hat die Bekl. trotz entsprechender Fristsetzung durch das Landgericht vom 11. Juli 2005 nicht reagiert, sondern - unerhebliche - Ausführungen zum Schadensrecht gemacht. Damit bestand mangels hinreichender Darlegungen zum Zeitwert keine Veranlassung, hierzu ein Sachverständigengutachten einzuholen.

(2) Ohne Erfolg ist die weitere Hilfsaufrechnung der Bekl. wegen einer behaupteten Forderung wegen des Wertes der Bodenreparatur.

Hier ist ein Anspruch der Bekl. schon dem Grunde nach nicht dargetan, denn nach dem Mietvertrag ist sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet (§ 9 Nr. 7 des Vertrages), und die Veranlassung der Reinigung und Kristallisierung zeigt, daß auch die Bekl. diese Arbeiten für erforderlich gehalten hat. Damit fehlt schon die behauptete Leistung ohne Rechtsgrund.

Aus denselben Gründen wie bei der Klimaanlage ist zudem der verbleibende Wert der Arbeiten nicht dargelegt. Der bloße Hinweis auf eine Kostenschätzung vom 21. Januar 2003 für die Bodenarbeiten (netto 1.500 €) besagt nichts über den Wert der ausgeführten Arbeiten bei Vertragsende.

II. Bei der nach den vorstehenden Ausführungen beabsichtigten Zurückweisung der Berufung der Bekl. nach § 522 Abs. 2 ZPO verliert die Anschlußberufung des Kl. nach § 524 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung. Ausführungen zu deren Erfolgsaussicht bedarf es daher nicht.

C. Im übrigen hat die Sache weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO.

Es wird angeregt, die Fortführung des Berufungsverfahrens zu überdenken.

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurückgibt, schuldet er Nutzungsentschädigung. Dabei kommt es auf den Zustand der Räume nicht an, so daß der Vermieter die Rückgabe nicht etwa mit der Begründung verweigern darf, daß der Mieter noch keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe. Anders ist es bei erheblichen Ein- und Umbauten, die der Mieter vorgenommen hat; die muß er vor Rückgabe rückgängig machen.

Der Geschäftsraummieter hatte mit Zustimmung des Vermieters eine Schaufensteranlage neu gestaltet. Nach Kündigung und Schlüsselübergabe verlangte der Vermieter Nutzungsentschädigung, weil der Mieter den früheren Zustand nicht wiederhergestellt hatte. Das Landgericht verurteilte den Mieter zur Nutzungsentschädigung.

Mit Beschluß vom 19. Oktober 2006 wies das Kammergericht darauf hin, daß die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Die Kosten des Rückbaues seien vom Vermieter mit ca. vier Monatsmieten angegeben worden. Eine Rückbaupflicht bestehe daher in erheblichem Umfang, und es liege wegen der Unterlassung nur eine teilweise Rückgabe vor, zu der der Mieter nicht berechtigt gewesen sei. Es liege deshalb ein Vorenthalten im Sinne des § 546 a BGB vor mit der Folge, daß Nutzungsentschädigung zu zahlen sei.

Auch bei sonstigen Pflichtverletzungen, etwa unterlassenen Schönheitsreparaturen, kommt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen eines Mietausfalls in Betracht. Dabei muß allerdings der Vermieter, anders als im Falle des § 546 a BGB, nachweisen, daß er bei Rückgabe der Räume in ordnungsgemäßem Zustand einen Nachmieter gefunden hätte, der nur wegen der Pflichtverletzung des Vormieters keinen Mietvertrag unterschrieb.